Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.09.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 сентября 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-2948/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2011  года.

Полный текст постановления изготовлен          26 сентября 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Белова Михаила Тимофеевича

на решение   Арбитражного суда Красноярского края

от 11 июля  2011   года по делу № А33-2948/2011, принятое  судьей  Лесковым Р.В.

установил:

индивидуальный предприниматель Белов Михаил Тимофеевич обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению «Минусинский сельскохозяйственный колледж» с требованиями:

-признать отчет №131/08 от 15.09.2008 «Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресам: г.Минусинск, ул.Народная, 60, ул. Народная, 60А, ул. Народная, 64, ул. Народная, 62,  ул. Февральская, 9 от 15.09.2008» в части помещений, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Минусинск, ул.Народная, 64 - недействительным;

-обязать Федеральное государственное образовательное учреждение «Минусинский сельскохозяйственный колледж» произвести перерасчет арендной платы с 30.09.2008 из расчета 16 678 рублей 76 копеек в месяц.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 июня 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, общество с ограниченной ответственностью «Сибирская оценочная компания», общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Ответчик не представил доказательств непроведения экспертной оценки последствий договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирская оценочная компания» было переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» по решению общего собрания от 23.08.2003 №1, то есть за пять лет до проведения оценки.

Судом не дана оценка тому, что отчет № 131/08 от 15.09.2008 составлен без технической документации (технического паспорта) о данном обстоятельстве ответчику было известно из представления Минусинской межрайонной прокуратуры № 20-15-2009 от 11.12.2009.

Истец не согласен с выводами суда о том, что сведения, содержащиеся в отчете, в части определения рыночной стоимости размера арендной платы не нарушают прав и законных интересов истца в части изменения арендной платы за пользование имуществом, поскольку договор является ничтожным.

Истец считает необоснованным отказ в удовлетворении требования об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы с 30.09.2008 из расчета 16 678 рублей 76 копеек.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Красноярском крае представило отзыв, в котором отклонило доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Красноярском крае заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), Минусинским сельскохозяйственным колледжем (организация) и истцом (арендатор) 01.06.2006 подписан договор аренды № 1190, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты площадью 613,3 кв.м в одноэтажном здании (рег. № 0240048600019) федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Минусинск, ул. Народная, 64, для использования под производство мебели (пункт 1.1 договора).

01.06.2006 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.

Срок действия договора установлен пунктом 1.2 договора с 01.03.2006 по 01.02.2007.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 284 рубля 91 копейка за 1 кв.м в год. Данная ставка будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Согласно пункту 2.2 договора, приложению № 1 к договору размер арендной платы составляет 17 121 рубль 51 копейка в месяц. Уведомлением от 04.05.2007 № 05-4627 арендодатель известил арендатора о том, что с 01.01.2007 устанавливается новая ставка арендной платы за подвальные помещения в размере 327 рублей 50 копеек за 1 кв.м. в год (без учета НДС);ставка установлена до даты определения рыночной оценки с последующим уведомлением арендатора в одностороннем порядке.

В соответствии с отчетом от 17.01.2008 № 001-1/08 общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности «Эксо-Саяны» рыночная стоимость права арендной платы нежилого помещения (рег. № 0240048600019) федеральной собственности, общей площадью 613,3 кв.м на открытом рынке на период времени, равным 1 год, при соответствующем уровне риска, расположенного по адресу: г. Минусинск, ул. Народная, 64, по состоянию на 11.01.2008 с учетом округления составляет 19 600 рублей с учетом НДС.

Постановлением администрации города Минусинска № 531-п от 03.04.2008 адрес нежилого здания (гараж): Красноярский край, г. Минусинск, ул. Народная, 64, изменен на адрес: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Им. Ю.В.Шумилова, 54». В материалы дела представлен технический паспорт по состоянию на 05.0.72010 на нежилое здание - гараж на 9 автомашин (литера Б1, Б), общей площадью 959,5 кв.м, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. им. Ю.В. Шумилова, 54.

Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская оценочная компания» по заказу ФГОУ СПО «Минусинский сельскохозяйственный колледж» проведена оценка имущественного права пользования встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресам: г. Минусинск, ул. Народная, 60; г. Минусинск, ул. Народная, 60А; г. Минусинск, ул. Народная, 64; г. Минусинск, ул. Народная, 62; г. Минусинск,  ул. Февральская, 9, по результатам которой составлен отчет от 15.09.2008 № 131/08. Согласно отчету от 15.09.2008 № 131/08 рыночная стоимость имущественного права пользования объектом - часть нежилого помещения № 1, часть нежилой комнаты № 2, комнаты №№ 1, 3-7 (литер В1), по адресу: г. Минусинск, ул. Народная, 64, площадью 621,03 кв.м, без учета коммунальных услуг и НДС, по состоянию на 15.09.2008 составляет 596 188 рублей 80 копеек в год.

От Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю в адрес истца поступило уведомление от 03.10.2008 № 05-8509, согласно которому с 30.09.2008 устанавливается новая ставка арендной платы за наземные помещения в размере 960 рублей за 1 кв.м в год (без учета НДС). Основанием для пересмотра размера арендной платы является Отчет № 131/08 от 15.09.2008, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская оценочная компания» и экспертное заключение Территориального управления от 30.09.2008, согласно которому отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Согласно письму Минусинского межрайонного прокурора № 20-15-2009 от 11.12.2009 в адрес Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Красноярском крае, в ходе прокурорской проверки выявлено, что на 7 объектов недвижимости федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Минусинский сельскохозяйственный колледж» отсутствуют технические документы и документы, подтверждающие право оперативного управления, подписало 7 дополнительных соглашений к договорам аренды без согласования с собственником, конкурс на право заключения договора аренды от 01.06.2006 № 1190 с Беловым М.Т. не проводился.

Истец обращался к арендодателю и ФГОУ СПО «Минусинский сельскохозяйственный колледж» с заявлениями от 29.03.2010 и от 14.12.2010 о признании отчета 131/08 от 15.09.2008 недействительным и пересмотре размера арендной платы по договору от 01.06.2006 № 1190. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае письмами от 28.04.2010 № 05-5512/7959, от 08.02.2011 № 05-1819/28343 известило истца о том, что при проведении экспертизы отчета № 131/08 от 15.09.2008 должностным лицом, производившим экспертизу отчета, нарушений действующего законодательства в отношении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке допущено не было; учитывая изменения экономических условий за последующий год рекомендовано обратиться в Минусинский сельскохозяйственный колледж, являющийся балансодержателем арендуемых истцом помещений для пересмотра размера арендной платы на 2010 - 2011 гг. Письмами от 14.05.2010 № 400, от 19.01.2011 № 24 ФГОУ СПО «Минусинский сельскохозяйственный колледж» рекомендовал истцу по вопросу о пересмотре и изменении арендной платы обратиться к арендодателю.

Ссылаясь на то, что отчёт № 131/08 от 15.09.2008 и заключение от 30.09.2008 № 09-476/в на отчёт № 131/08 произведены с нарушениями действующего законодательства и не соответствуют реальной цене аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 11 статьи 39 Закона РФ «Об образовании», в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

На основании статьи 39 Закона РФ «Об образовании» Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Минусинский сельскохозяйственный колледж» вправе сдавать закрепленное за ним имущество в аренду с согласия собственника и соблюдением требований закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях. Имущество, которое является собственностью субъекта Российской Федерации и предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, используется в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 13 Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Документов, свидетельствующих о проведении Федеральным агентством Российской Федерации по образованию экспертной оценки последствий заключения договора аренды от 01.06.2006 № 1190, в материалы дела не представлено.

Поскольку договор аренды от 01.06.2006 № 1190 заключен с нарушением требований,