Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.09.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документы, требуемые от застройщика, для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства.

Согласно пункту 2.2. договора участник долевого строительства обязуется:

а) направить собственные и (или) привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных договором;

б) в течение 7 рабочих дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче приступить к принятию квартиры и подписать передаточный акт.

В соответствии с пунктом 3.2. договора стоимость работ, указанных в п. 3.1., 3.1.1. составляет 2 174 400 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

Стоимость работ, указанных в п. 3.1.2., составляет 166 876 рублей (в ценах 2008 года) и оплачивается участником долевого строительства на основании уведомления и сметного расчета в течение 14 календарных дней с момента уведомления. Указанная стоимость может быть изменена в случае увеличения (сметной) стоимости указанных работ. В случае увеличения стоимости работ стороны обязуются подписать дополнительное соглашение, которое подлежит обязательной государственной регистрации в УФРС по КК (пункт 3.3. договора).

В пункте 3.4. договора указано, что на момент заключения договора стоимость квартиры составляет 2 341 276 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

В материалы дела представлен договор согласования взаиморасчетов между истцом и ответчиком от 23.07.2009, о зачете 2 341 276 рублей в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве в котором отсутствует подпись общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника».

Из условий пункта 1 указанного договора следует, что общество с ограниченной ответственность «Стройтехника» засчитывает сумму 2 341 276 рублей задолженности за выполненные работы по договору подряда № 148 от 27.11.2006, в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 3-х комнатной квартиру по адресу: г. Красноярск, Центральный район, Водянникова-Линейная, дом № 5, 2-й подъезд, 8 этаж, квартира № 64.

Письмом № 12 от 21.08.2009 (т.2, л.д. 48) общество с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтрой» обратилось к обществу с ограниченной ответственность «Стройтехника» с просьбой назначить день и время для проведения регистрации договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве и направить своего представителя в регистрационную палату.

Письмом № 45 от 16.06.2010, адресованным обществу с ограниченной ответственность «Стройтехника» (том 1 л.д. 78), общество с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтрой» подтвердило наличие задолженности по договору подряда № 148 от 27.11.2006 на момент подписания договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве в сумме 3 668 318 рублей 92 копейки, указало на зачет этой суммы в счет исполнения обязательства по названному договору и необходимость направить представителя для осуществления государственной регистрации договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве.

Постановлением Центрального районного суда города Красноярска от 19.08.2010 по делу № 3/8-240/1910 наложен арест на квартиру № 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме № 5 по ул. Водянникова-Линейная г. Красноярска (строительный адрес).

Из указанного постановления следует, что арест на квартиру № 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме № 5 по ул. Водянникова-Линейная города Красноярска (строительный адрес) наложен по результатам предварительного расследования уголовного дела № 20057507, возбужденного по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением обязательств по договору уступки права требования от 17 августа 2009 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтрой» и гражданкой Черепановой О.В. на квартиру № 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме № 5 по улице Водянникова-Линейная города Красноярска (строительный адрес).

Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 и от 31.01.2011 жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2/36-ПЧ-5 не произведена.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 по делу № А33-3111/2009 общество с ограниченной ответственностью «Стройтехника» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство.

Произведенной конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» инвентаризацией от 18.03.2011 выявлено, что трех комнатная квартира № 64 не продана и является свободной от прав третьих лиц.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 мая 2011 года по делу № А33-3111/2009 прекращено конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника», осуществлен переход в процедуру внешнего управления.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции исполняющий обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» Ганчуков Е.В. письмом исх. № 1489 от 16.05.2011 заявил об отказе от исполнения договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве.

Истец, полагая ответчика уклоняющимся от государственной регистрации договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве, обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтехника» об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 на трех комнатную квартиру, находящуюся по адресу: город Красноярск, Центральный район, Водянникова – Линейная, дом № 5, 2-й подъезд, 8 этаж, квартира № 64, в Федеральной Регистрационной службе по Красноярскому краю.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сторонами настоящего дела не оспаривается подписание 23.07.2009 договора № 2/36-ПЧ-5 участия в долевом строительстве, объектом которого является жилое помещение (трехкомнатная квартира) № 64, общей площадью 72,48 кв.м. в соответствии с проектной документацией, на 8 этаже во 2 подъезде, по адресу: город Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Линейная, дом № 5 (строительный адрес).

Правоотношения участников долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 не произведена.

В материалы дела представлены доказательства уклонения ответчика о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований со ссылкой на имеющееся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 и от 31.01.2011, пришел к выводу о том, что договор долевого участия в строительстве может быть заключен только до получения этого разрешения, поскольку регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает указанный вывод суда первой инстанции ошибочными.

Из положений статей 2, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Основанием возникновения гражданских прав и обязанностей в силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор, заключенный в установленном законом порядке.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в пункте 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанной нормой предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Подписанный сторонами по настоящему делу договор № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве содержит все перечисленные выше существенные условия договора.

Поскольку стороны договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого жома в эксплуатацию не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора.

Далее, в качестве основания к отказу в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств исполнения истцом обязательства в соответствии с пунктом 3.4 договора по внесению участником долевого строительства стоимости спорной квартиры в сумме 2 341 276 рублей.

Из пунктов 3.2, 3.4. договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве следует, что на момент заключения договора стоимость квартиры составляет 2 341 276 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

На дату подписания договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве (23.07.2009) условие договора о внесении стоимости квартиры не позднее 30.06.2009 являлось не исполнимым, а условие о внесении денежных средств после регистрации договора, исходя из обстоятельств настоящего дела не наступившим.

Кроме того, письмом № 45 от 16.06.2010, адресованным обществу с ограниченной ответственность «Стройтехника», общество с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтрой» указывало на наличие задолженности ответчика по договору подряда № 148 от 27.11.2006 на момент подписания договора № 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве в сумме 3 668 318 рублей 92 копейки и зачете этой суммы в счет исполнения обязательства по указанному договору.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2011 года по делу № А33-3111/2009 к172 требование кредитора - общества с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтрой» включено,