Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.11.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по адресу г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 9.

Оценив материалы дела, доводы искового заявления, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор № 19/09 от 01.05.2009 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В приложении № 5 к договору «Экспликация и характеристика передаваемых в аренду комнат» 01.05.2009 отражено состояние каждой из комнат, сторонами зафиксировано, что техническое состояние хорошее, сделан косметический ремонт.

В акте приема-передачи помещений в аренду от 01.05.2009 также зафиксировано, что помещения находятся в хорошем санитарном состоянии, в них сделаны текущий и капитальный ремонты, текущий ремонт не требуется, претензий по передаваемому имуществу не имеется.

Соглашением от 20.11.2009 стороны расторгли договор аренды с 01.01.2010 и установили обязанность арендатора передать, а арендодателя принять по акту приема-передачи помещение согласно пункта 2.3.12 договора в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Как указывает истец в отзыве на исковое заявление, помещение освобождено им 05.01.2010 в одностороннем порядке, без подписания акта о возврате, ключи переданы в охранное агентство ООО «Сибирский Спас».

Доказательства возврата 05.01.2010 по акту приема-передачи помещений отсутствуют.

Таким образом, ответчик нарушил положения абзаца 1 статьи 622 ГК Российской Федерации и пункта 3 соглашения от 20.11.2009 о возврате помещений по акту, составленному в течение 10 рабочих дней после 01.01.2010.

Кроме того, поскольку первый рабочий день в 2010 году наступает 11.01.2010, составление ответчиком одностороннего акта от 05.01.2010 не соответствует условиям соглашения о расторжении.

Пунктом           2.2.2    договора         аренды            предусмотрено          право  арендодателя на беспрепятственный доступ в арендованное имущество с предварительного уведомления арендатора в рабочее время в присутствии представителя арендатора с целью его осмотра на предмет соблюдений условий пользования.

20.01.2010 в порядке реализации данного права и в целях составления акта возврата помещения получил от охранного агентства ООО «Сибирский спас» ключи от арендованных помещений и произвел с участием строительной организации осмотр арендуемого помещения, в котором отражен ущерб стенам, полам и плинтусам арендуемых помещений, требующий восстановительного ремонта (без отдельного описания необходимых работ, требуемых для приведения помещений в первоначальное состояние в связи с необходимостью демонтажа жалюзи, шкафов-купе, подвесных потолков, светильников, восстановления целостности стен, восстановления трубопровода в подсобное помещение и кухню и проч.).

Стоимость работ по частичной разборке плинтусов под окраску стен, установку плинтусов существующих, устройству плинтусов взамен поврежденных, частичной покраске стен и потолков отражена в локальном сметном расчете. Факт соответствия указанных в локальном сметном расчете объемов работ объемам работ указанным в акте смотра от 20.01.2010 необходимых работ отражен в таблице соответствия данных локального сметного расчета данным из акта осмотра помещения от 20.01.2010.

Факт выполнения работ и их оплаты истцом подтвержден актом приемки работ от 30.04.2010 и платежным поручением на сумму 115 158 рублей

Истцом представлены пояснения по применению в локальном сметном расчете районного коэффициента, возмещения затрат по НДС подрядчика, накладных расходов, примененных индексов (цены 2001 года переведены в текущие цены 3 квартала 2009 года согласно текущим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам на 1 квартал 2010 года для г. Красноярска, утвержденных ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов).

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО Фирма «Граст», коэффициенты перевода цен 2001 года взяты за 3 квартал 2009 года, поскольку еще не было опубликованных коэффициентов перевода на 1 квартал 2010 года, при этом коэффициенты перевода цен 3 квартал 2009 года меньше аналогичных коэффициентов цен 1 квартала 2010 года.

Пунктом 2.3.12 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор обязан в случае освобождения арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать арендодателю как само помещение, так и, безвозмездно все ранее согласованные перестройки, переделки и улучшения, составляющее принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором они были приняты при заключении договора (с учетом нормального износа), предварительно полностью рассчитавшись с арендодателем.

Акт осмотра от 20.01.2010 свидетельствует о том, что состояние помещений на дату прекращения договора было хуже, чем отражено в акте приема-передачи арендуемых помещений от 01.05.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Для взыскания убытков необходима доказанность в совокупности следующих обстоятельств: факта наступления вреда, наличия причинно-следственной связи между нарушением обязательства и наступившими последствиями, факт нарушения обязательства, размер причиненного ущерба.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе передаточный акт от

01.05.2009  с описанием состояния помещений, согласно которому помещения переданы в аренду в удовлетворительном состоянии, без необходимости проведения их текущего ремонта; акт осмотра от 20.01.2010, в котором отражены причиненные повреждения помещению (стенам, потолку, плинтусам), суд приходит к выводу, что помещение на дату прекращения договора аренды находилось в состоянии, более худшим, чем на дату передачи в аренду.

Доводы ответчика о том, что он не приглашался на состояние акта от 20.01.2010, не могут быть приняты, поскольку по условиям соглашения о расторжении от 20.11.2009 помещения подлежат возврату арендодателю в течение 10 рабочих дней начиная с 01.01.2010, данный срок истекает не ранее 22.01.2010. По состоянию на эту дату акт возврата отсутствует.

Доказательства подписания акта возврата помещений ранее этой даты суду не представлены. Акт от 05.01.2010 истцом не подписан, фактическое освобождение помещений арендатором 05.01.2010, если таковое имелось, не свидетельствует об исполнении арендатором установленной статьей 622 ГК Российской Федерации обязанности по возврату помещений арендодателю.

Фактическое освобождение помещения до его возврата арендодателю в установленном порядке не лишает арендодателя права на проверку состояния арендуемого помещения.

Доводы ответчика о том, что он не мог присутствовать при составлении акта осмотра от 31.03.2010 не могут явиться основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска, поскольку данный акт составлен в подтверждение исполнения обязанности арендодателя принять арендованное имущество (т.е. для фиксации иных обстоятельств). В данном акте отражен состав оборудования арендатора, не вывезенного и оставленного в помещениях; примерный объем необходимых восстановительных работ арендуемых помещений, требуемых в случае демонтажа оборудования, светильников, жалюзи, кондиционеров, восстановления перегородок. Указание в акте осмотра от 31.03.2010 на то, что стены в помещениях свежеокрашенны, не свидетельствует о том, что восстановительный ремонт произведен истцом до 31.03.2010. Как пояснил представитель истца в судебном заседании, указание в акте на то, что стены свежеокрашенны вызвано тем, что в течение действия ранее заключенного договора аренды арендатор проводил текущий ремонт помещения, в том числе оклейку стен обоями под покраску и их покраску, окраску.

Из материалов дела не представляется возможным установить, что указанные в акте от

20.01.2010    дефекты стен, потолка, плинтусов, требующие частичной покраски и восстановления, были на дату передачи арендуемых помещений в аренду по договору от 01.06.2008, договору от 01.05.2009.

В соответствии со статьей 611 ГК Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Пункта 2 статьи 612 ГК Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя   за   те   недостатки    сданного   в    аренду   имущества,    которые   были    оговорены

арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Состояние арендуемого помещения, его характеристик, если они не соответствовали условиям договора и назначению имущества, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора (в частности, несмываемые пятна на стенах и потолке требующие покраски, повреждение плинтусов), однако ответчик не представил доказательств того, что помещение передавалось в аренду уже с такими недостатками текущего состояния. Согласно актам приема-передачи к двум договорам аренды помещения переданы в удовлетворительном текущем состоянии, не требующем текущего ремонта.

Имеющие дефекты состояния стен, потолка, плинтусов возникли в период нахождения в помещениях арендатора, их возникновение имеет прямую причинно-следственную связь с деятельность арендатора в помещениях, размер убытков подтвержден представленными актом осмотра, локальным сметным расчетом, актом приемки выполненных работ, в силу чего исходя из условий пункта 2.3.12 договора аренды от 01.05.2009 № 19/09, правил статей 15, 393, пункта 2 статьи 616, пункта 1 статьи 622 ГК Российской Федерации требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению.

По встречному иску ООО «О-Си-Эс-Восток» просит взыскать с ИП Демченко Л.Е. 304 236,40 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно договору подряда № 65/436/08 от 20.05.2008, ООО «О-Си-Эс-Восток» (заказчик) поручает ООО «КРИС ПЛЮС» (подрядчик) выполнение работ по монтажу структурированной кабельной системы на сумму 142 690 рублей с учетом стоимости материалов подрядчика в срок с 26.05.2008 по 16.06.2009.

По акту приемки работ от 30.06.2008 заказчик принял от подрядчика работы по монтажу на сумму 150 454,33 рублей

В материалы дела представлен акт на списание материально-производственных запасов на затраты, в котором как пояснил ответчик, отражен состав использованных материалов заказчика при монтаже структурированной кабельной системы.

В доказательство наличия согласия арендодателя на монтаж данной системы ответчик представил чертеж – фрагмент плана 4-го этажа, согласованный с ИП Демченко Л.Е,

В силу пункта 2 статьи 623 ГК Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктами 2.3.12 договоров аренды от 01.06.2008 и от 01.05.2009 предусмотрено, что арендатор обязан в случае освобождения арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать арендодателю как само помещение, так и, безвозмездно все ранее согласованные перестройки, переделки и улучшения, составляющее принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором они были приняты при заключении договора (с учетом нормального износа), предварительно полностью рассчитавшись с арендодателем.

В этой связи не подлежат удовлетворения встречные исковые требования, поскольку стороны пришли к соглашению при подписании договоров установили иные правила, отличные от общих правил пункта 2 статьи 623 ГК Российской Федерации.

Таким образом, ответчик не вправе требовать от истца возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Доказательства того, что арендодатель использовал в собственных целях кабельную системы, в том числе проложенные кабели связи, розетки и прочее, ответчиком не представлены.

Из материалов дела (переписки между сторонами, акта осмотра от 31.03.2010) следует, что арендодатель полагает кабельную систему принадлежащей арендатору и подлежащей демонтажу при освобождении помещений, в связи с чем предъявляет требования к ее демонтажу. Часть СКС проходит по стене здания и крыше, которые являются общим имуществом всех собственников имущества здании, а не только арендодателя.

При таких обстоятельствах,