Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

предприниматель Емельяненко А.И. обратился в арбитражный суд с требованиями об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 104,2 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещение 30, по цене помещения 467 396 руб. 77 коп., предложенной покупателем в редакции протокола разногласий от 29.06.2010 с указанием пунктов договора, которые подлежат принятию в предложенной покупателем редакции по спорному условию о цене,

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 240,1 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещение 29, по цене помещения 5 011 450 руб., предложенной покупателем в редакции протокола разногласий от 29.06.2010 с указанием пунктов договора, которые подлежат принятию в предложенной покупателем редакции по спорному условию о цене,

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, общей площадью 46,5 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, д. 37, помещение 81, по цене помещения 1 106 456 руб., предложенной покупателем в редакции протокола разногласий от 29.06.2010 с указанием пунктов договора, которые подлежат принятию в предложенной покупателем редакции по спорному условию о цене.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 159-ФЗ) орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3.1 Положения «Об условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ачинска и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного постановлением главы г. Ачинска Красноярского края от 03.08.2009 № 198-п, решение об условиях приватизации муниципальной собственности при реализации преимущественного права арендаторами на приобретение арендуемого имущества принимается в виде правового акта администрации города, определяющего предмет отчуждения, его рыночную стоимость и порядок внесения по договору купли-продажи платежей и процентов, в двухнедельный срок со дня принятия отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В распоряжении администрации г. Ачинска Красноярского края № 1729-р от 09.06.2010 указано, что в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, д. 5, пом. 30, проведена оценка. В соответствии с отчетом № 2402/23.04.10/Ц-0081/Ю-1/0081 от 24.05.10 стоимость объекта составила 2 886 000 руб.

Стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, квартал 28, д. 5, пом. 29, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 2402/23.04.10/Ц-0080/Ю-1/0080 от 24.05.2010 составила 6 411 000 руб. (распоряжение администрации г. Ачинска Красноярского края № 1727-р от 09.06.2010).

Стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, микрорайон 1, д. 37, пом. 81, согласно отчету об оценке рыночной стоимости №2402/23.04.10/Ц-0057/Ю-1/0057 от 24.05.2010 составила 1 516 000 рублей (распоряжение администрации г. Ачинска Красноярского края № 1728-р от 09.06.2010).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 вышеуказанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с частью  6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из указанной нормы следует, что истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. Что касается действительной стоимости произведенных улучшений, по смыслу вышеуказанной нормы необходимо установить увеличение стоимости имущества после произведенных улучшений. Соответственно, разница между первоначальной стоимостью объекта до производства неотделимых улучшений и после такого производства подлежит зачету в стоимость приобретаемого арендованного имущества. Таким образом, данная норма направлена на недопустимость повторной оплаты имущества, которое приобретается в собственность арендатора, то есть оплаты уже произведенных арендатором (с согласия арендодателей) улучшений.

Истцом представлены договор аренды № 738 от 02.09.2002 и дополнительное соглашение к нему от 20.06.2003. В соответствии с данным дополнительным соглашением комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ачинска арендатору Емельяненко А.И. засчитывается в счет арендной платы сумма за произведенный капитальный ремонт помещения по адресу: г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещение 30. Аналогичные условия предусмотрены дополнительным соглашением от 28.04.2003 к договору аренды №737 от 02.09.2002 в отношении помещения по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещение 29.

В отношении помещений по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещение 29, Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, д. 37, помещение 81 дополнительные соглашения не представлены. Кроме того,  истцом не доказан факт согласия арендодателя на производство капитального ремонта помещения, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, д. 37, помещение 81, поскольку дополнительного соглашения к договору аренды указанного помещения либо иных документов не представлено.

Согласие арендодателя на реконструкцию помещений по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, дом 5, помещения 29 и 30 подтверждается постановлениями администрации г. Ачинска от 02.02.2001 № 0184 и от 30.11.2001 № 2661-п.  В представленных в материалы дело приказах Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска, содержатся распоряжения зачислить в счет аренды нежилого помещения по договорам аренды переплаты, однако не указано каким образом образовалась переплата.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что из представленных истцом документов невозможно определить стоимость произведенных улучшений, а также прийти к выводу, что нежилые помещения, арендуемые заявителем на основании договоров аренды № 738 от 02.09.2002, № 737 от 02.09.2002, №1052 от 14.06.2006, подлежат выкупу на условиях истца,  то есть по ценам: 467 396 руб. 77 коп., 1 106 456 руб., 5011450 руб. (как указано в иске), является обоснованным.

В представленном письменном расчете истца указано, что его затраты на капитальный ремонт помещений составили: по помещению, расположенному по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, д. 5, пом. 30 – 2 418 603 руб. 23 коп., по помещению, расположенному по адресу:  Красноярский край, г. Ачинск, квартал 28, д. 5, пом. 29 – 1 399 550 руб., по помещению, расположенному по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, д. 37, пом. 81 – 409 544 руб., то есть иные суммы относительно заявленных в исковом заявлении.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания расчета стоимости неотделимых улучшений, предъявленного в иске, обоснованным. Ходатайства о проведении оценки стоимости спорного имущества без учета неотделимых улучшений от сторон не поступало.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что суд по своей инициативе должен был назначить экспертизу стоимости имущества либо неотделимых улучшений.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Непредставление ответчиком приказов  по основной деятельности не является фальсификацией доказательств по делу, следовательно, основания для назначения экспертизы по своей инициативе у суда отсутствовали.

Кроме того, исковые требования не подлежали удовлетворению в связи со следующим.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, стоимость арендуемого имущества, отчуждаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, определяется на основании положений указанного Федерального закона. Данная норма является императивной и положения, приведенные в части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не могут рассматриваться в качестве условий, влияющих на определение конкретной стоимости выкупаемого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции обосновано признал требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи имущества в части определения стоимости имущества путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений необоснованными.

Указанные обстоятельства не лишают истца права на оплату стоимости выкупаемых помещений с учетом произведенных им (с согласия арендодателя) затрат на неотделимые  улучшения в порядке части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения  Арбитражного суда Красноярского края от 1 сентября 2011 года по делу № А33-2966/2011.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относится на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 сентября 2011 года по делу                    № А33-2966/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный