Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

предприниматель полагает, что у ООО «Енисейский Торговый Союз» возникло неосновательное обогащение  в размере 203257 рублей в виде стоимости изъятого имущества по акту от 15.06.2008 и 610000 рублей в виде авансовых платежей, вносимых по чекам и приходным кассовым ордерам по незаключенному договору аренды № 1-а от 01.02.2008.

ООО «Енисейский Торговый Союз» представило встречное исковое заявление, в котором указывает, что договор аренды от 01.02.2008 № 1-А является заключенным, арендодатель при сдаче в аренду нежилого помещения предоставлял истцу все документы, подтверждающие право собственности, технический паспорт и учредительные документы общества, по состоянию с 29.02.2008 по 07.07.2008 за Милано Л.М. числится  задолженность по оплате арендной платы и коммунальных платежей в размере 35 511 рублей 39 копеек, которую индивидуальный предприниматель Милано Л.М. признала в письме от 16.06.2008.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы истца, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса  Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что правоотношения  сторон возникли из договора аренды № 1-а от 01.02.2008, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным для договора аренды является условие об объекте аренды.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 92 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 26-1,2, в состоянии пригодном для нормальной его эксплуатации для использования под промтоварный магазин.

Учитывая, что договор позволяет определить место нахождения имущества, передаваемого в аренду,  Арбитражный суд Красноярского края пришел к обоснованному выводу о согласованности предмета  договора аренды от 01.02.2008 № 1-А.

Довод индивидуального предпринимателя Милано Л.М. о том, что между сторонами не составлялся и не был подписан акт приема-передачи помещения (площади), что само по себе исключает подтверждение факта передачи помещения ответчику, не принимается судом в качестве обоснованного, поскольку формальное отсутствие акта приема-передачи имущества в аренду не может являться бесспорным и однозначным доказательством того, что имущество арендатору не передавалось. Факт несоставления акта приема-передачи имущества в данном случае не повлек юридически значимых последствий.

В судебном заседании индивидуальный предприниматель Милано Л.М. признала подписание договора аренды от 01.02.2008 № 1-А. Из представленных в материалы дела доказательств  (соглашения от 28.11.2008 о проведении расчетов, подписанного индивидуальным предпринимателем Милано Л.М. без возражений и замечаний, заявления индивидуального предпринимателя Милано Л.М. о признании долга от 16.06.2008, акта о сдаче ключей от арендуемого помещения от 17.07.2008) следует, что арендатор признавал факт наличия у него обязательства по внесению платы за пользование имуществом и факт пользования спорным помещением. При таких обстоятельствах, договор аренды от 01.02.2008 не может быть признан незаключенным.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

ООО «Енисейский Торговый Союз» является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 29,7 кв.м. и трехкомнатной квартиры  общей площадью 58,3 кв.м. на основании договоров купли-продажи от 29.03.2004, свидетельств о государственной регистрации права серия 24 ГС № 000774 от 07.04.2004 и серия 24 ГТ № 008051 от 13.04.2004, выданных Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.

Распоряжением администрации г. Красноярска № 81 арх. 26.01.2005 года помещение общей площадью 112,7 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 26-1,2, переведено из жилого помещения в нежилое.

23.11.2007 ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ООО «Енисейский Торговый Союз» выдан технический паспорт на спорное нежилое помещение. Регистрация помещения как нежилого осуществлена не была.

Вместе с тем, Законом о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации  от 29.12.2004 №189-ФЗ  предусмотрено  введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации с 01.03.2005. С указанной даты  утратил  силу Жилищный кодекс  РСФСР 1983 года.

В силу пункта 1 статьи 9  Жилищного  кодекса РСФСР  перевод  пригодных для проживания  жилых домов  и жилых помещений   в домах  государственного  и общественного  жилищного фонда  в нежилые, как правило не допускается. В исключительных  случаях  такой  перевод  может  осуществляться  по решению  органов, указанных  в статье 8 Кодекса.

Статья 4 Закона Красноярского края «О порядке  перевода  жилых помещений  в нежилые  на территории  Красноярского края» (Признан утратившим силу  Законом Красноярского края  № 14-3298 от 14.04.2005), предусматривала, что вопросы, связанные  с переводом,  рассматриваются исполнительными  органами местного самоуправления  городов и районов края. Перевод осуществлялся  на основании  правового акта  главы  исполнительного органа  местного самоуправления  города, района края.

Распоряжением  Администрации  города Красноярска  №81-арх от 26.01.2005 разрешен перевод  квартир №1,2 по ул. Ленина 26  в нежилые помещения  с целью размещения магазина   промышленных товаров.

Учитывая, что данное Распоряжение  издано  до введения в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации 2005 года истец  неправомерно ссылается  на пункт 9 статьи 23 данного кодекса, предусматривающий  составление акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение  переустройства  и (или) перепланировки.

Следовательно,  основание считать  договор аренды  ничтожным в связи  с не переводом  помещения истца  в установленном законом  порядке  в нежилое помещение, отсутствует.

За период аренды истец по первоначальному иску, во исполнение условий договора аренды №1-а от 01.02.2008, вносила арендные и коммунальные платежи, что подтверждается документами об оплате и актом сверки, подписанным представителем истицы по нотариальной доверенности № 3069 от 30.07.2008  Бочарниковой Инной Викторовной.

14.08.2011 между ООО «Енисейский Торговый Союз» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Милано Л.М. (арендатор) подписан акт сверки взаимных расчетов, согласно которому по состоянию на 07.07.2008 задолженность в пользу ООО «Енисейский торговый союз» составила 35511,39 рублей

28.11.2008 между ООО «Енисейский Торговый Союз» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Милано Л.М. (арендатор) подписано соглашение о проведении расчетов, в соответствии с которым арендатор с арендодателем согласовали сумму задолженности на 07.07.2008 - 47511,39 рублей, из них: 27006,45 рублей арендная плата, 20504,94 рублей коммунальные платежи. Стороны договорились о рассрочке платежа на 4 месяца до 25 числа каждого календарного месяца: декабрь - 10000 рублей, январь - 10000 рублей, февраль - 10000 рублей, март - 17511,39 рублей Имущество, удержанное в счет погашения долга возвращается пропорционально сумме оплаты.

Следовательно, подписывая названное соглашение. предприниматель признавала факт наличия у нее обязательства по внесению платы за пользование имуществом и факт пользования помещением.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ООО «Енисейский Торговый Союз» представило в материалы дела доказательства, подтверждающие размер основного долга по арендной плате и коммунальным платежам.

Поскольку факт исполнения обязательств по передаче имущества по договору аренды подтвержден представленными в материалы дела документами, не отрицается предпринимателем, факт пользования имуществом ответчик документально не опроверг, контррасчет размера задолженности по арендной платы и коммунальным платежам не представил, суд первой инстанции обоснованно взыскал с истца 35 511, 39 рублей задолженности по арендной плате.

Довод истца  о неправомерном изъятии  имущества  без соблюдения  процедуры   расторжения договора также  не может быть принят судом.

Соглашение  о проведении расчетов  от 28.11.2008 ( том 1 л.д.77) , а также акт передачи полномочий  (том 1 л.д.82), подписанные истцом без замечаний  свидетельствуют  о согласованной  воле  сторон на прекращение отношений  по аренде  с 07.07.2008.

ООО «Енисейский Торговый Союз» заявило о сроке исковой давности, указало, что срок исковой давности по иску предпринимателя для защиты нарушенного права истек.

Согласно пункту 1 статьи 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем Милано Л.М. внесена оплата в общей сумме 610000 рублей, в том числе: по чекам № 216 от 28.01.2008 на сумму 99000 рублей, № 217 от 28.01.2009 на сумму 99000 рублей, № 218 от 28.01.2008 на сумму 41200 рублей, № 219 от 29.01.2008 на сумму 800 рублей, по чеку № 228 от 04.03.2008 на сумму 99000 рублей, № 229 от 04.03.2008 на сумму 21000 рублей, по чеку № 242 от 18.04.2008 на сумму 80000 рублей, также внесена оплата 09.06.2008 в размере 30000 рублей, 17.06.2008 в размере 10000 рублей, 24.06.2008 в размере 80000 рублей, 27.06.2008 в размере 50000 рублей.

Суд установил, что исковое заявление подано истцом в арбитражный суд 30 июня 2011 г. согласно штемпелю ФГУП «Почта России» на конверте.

Срок исковой давности по требованиям об уплате арендной платы должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Данный подход отвечает разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которому срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При таких обстоятельствах, истец пропустил срок исковой давности в части требования о взыскании 610 000 рублей неосновательного обогащения в виде авансовых платежей по незаключенному договору аренды №1-а от 01.02.2008.

В отношении искового требования индивидуального предпринимателя Милано Л.М. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 203 257 рублей в виде стоимости незаконно изъятого имущества обоснованно отказано судом первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

В пункте 6.5 договора аренды от 01.02.2008 № 1-А, подписанного индивидуальным предпринимателем Милано Л.М., предусмотрено, что в случае неоднократной либо длительной задержки внесения арендной платы, или других платежей, арендодатель вправе удерживать у себя товар арендатора, находящийся в арендуемых помещениях до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено арендатором или забрать товар в собственность в счет просроченной задолженности.

Таким образом, имущество по акту от 15.05.2008 описано и удержано в обеспечение исполнения условий договора аренды от 01.02.2008 № 1-А. Как пояснили представители ООО «Енисейский торговый Союз» имущество имеется в натуре, хранится у них в офисе, индивидуальный предприниматель Милано Л.М. на протяжении трех лет безразлично относилась к удержанию имущества и погашению долга, не заявляла о возврате имущества. Кроме того, в материалы дела представлено подписанное