Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.01.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

многоквартирным домом № 36-11, согласно которому управляющая организация по заданию собственника в течение срока действия договора за плату приняла на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы, согласованные сторонами по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, д. 218, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (пункт 1.1 договора).

15 августа 2011 года  общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Аскизская, д. 218, корп. 2 в г. Абакане принято решение об избрании общества с ограниченной ответственностью Жилищно-эксплуатационная управляющая компания «Жилье 2003» управляющей компанией жилого дома №218 по ул. Аскизская в г. Абакане.

В общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Аскизская, д. 218, корп. 2 в г. Абакане участвовали:

- квартира № 1, площадью 45,1 кв. м. – Каканов В.Л.;

- квартира № 3, площадь 46,8 кв. м. – Казанцев Г.А.;

- квартира № 6, площадь 46,6 кв. м. – Мамышева Р.П.;

- квартира № 9, площадью 48,4 кв. м. – Ложкин В.Л.;

- квартира № 10, площадью 61,5 кв. м. – Сокольников В.В.;

- квартира № 13, площадь 58,9 кв. м. – Кочелорова О.А.;

-  квартира № 14, площадь 33 кв. м. – Иванова Г.Н.;

- квартира № 15, площадью 48 кв. м. – Жолиненко Т.М.;

- квартира № 17, площадь 31,8 кв. м. – Титов А.Е.;

- квартира № 20, площадь 31,7 кв. м. – Тюдешева Н.А.;

- квартира № 22, площадью 49 кв. м. – Моисеенко А.В.;

- квартира №23, площадь 31,8 кв. м. – Кириллова Н.Н.;

- квартира №24, площадью 57 кв. м. – Епифанцева Т.К.;

- квартира №31, площадью 45,4 кв. м. – Матюхина И.А.;

- квартира №32, площадью 32,9 кв. м. – Квашнина Н.И.;

- квартира № 33, площадью 46,5 кв. м. – Агафонова И.В.;

- квартира № 34, площадью 61 кв. м. – Коба А.Н.,

- квартира № 37, площадью 60 кв. м. – Кузнечихина И.М.;

- квартира № 38, площадь 33,4 кв. м. – Шамова А.Н.;

- квартира № 39, площадь 47,5 кв. м. – Мамаева Т.Л.;

- квартира № 42, площадью 48,8 кв. м. – Чихирина Л.П.;

- квартира № 44, площадью 33,3 кв. м. – Лещев Т.А.;

- квартира № 45, площадью 47,7 кв. м. – Саражакова Е.А.;

- квартира № 46, площадь 49 кв. м. - Хроменко Н.И.;

- квартира № 47, площадью 33,3 кв. м. – Крупченко В.И.;

- квартира №48, площадью 45,4 кв. м. – Аланова Н.В.;

- квартира № 57, площадью 58,5 кв. м. – Коваленко О.Л.;

- квартира № 58, площадью 49,2 кв. м. – Татарова Т.Н.

- квартира № 60, площадью 58,5 кв. м. – Буденщик А.В.

- квартиры №№ 1, 4, 8, 9, 12, 15, 17, 18, 21, 24, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 37, 40, 44, 48, 49, 50, 53, 54, 57, 59, 60, общей площадь  1 254,6 кв. м. -  Комитет муниципальной экономики Администрации г. Абакана в лице председателя Филягиной Н.А;

что составило 93,1% голосов от общей площади многоквартирного дома (протокол от 15 августа 2011 года).

Между обществом с ограниченной ответственностью Жилищно-эксплуатационная управляющая компания «Жилье 2003» (управляющая компания) и собственниками  жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Аскизская, д. 218, корп. 2 в г. Абакане (квартиры №№ 3, 6, 13, 14, 22, 23, 24, 33, 34, 38, 46, 47) 25 мая 2011 года заключены договоры управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация приняла на себя обязанности за плату выполнить работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно перечню, приведенному в приложении к договору, оказать коммунальные услуги (газоснабжение) и обеспечить предоставление коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, тепловой энергии) и услуг по водоотведению в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, д. 218.

Ссылаясь на то, что требование о передаче технической документации на многоквартирные дома, ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее - Правила), определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными на то управляющими организациями и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктами 2, 39, 42 Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Таким образом, правомерность требований вновь выбранной компании применительно к спорным правоотношениям должна определяться наличием действующего договора, заключенного между этой управляющей компанией и собственниками помещений в названном многоквартирном доме, либо решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме о смене управляющей компании.

Собственники многоквартирного дома приняли на внеочередном собрании от 23 марта 2011 года  решение о смене управляющей компании.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом и подлежащей передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общедомового имущества в многоквартирном доме.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя, в том числе истребуемые истцом  документы: технический паспорт жилого дома (документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра,  заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме,  проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Исходя из анализа положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ответственные лица (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, поэтому вновь назначенная управляющая организация вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании или иного ответственного лица, а последняя ответственна за сохранность технической документации и должна передать её своему последователю в силу прямого указания закона.

Таким образом, обязанность ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом регламентирована пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе в связи с наличием  заявления собственников о расторжении ранее заключенных с ответчиком договоров и заключении договора об управлении, содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома с истцом.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме №218 по ул. Аскизская в г. Абакане от 23 марта 2011 года проведено при  наличии кворума, поскольку количество голосов, принадлежащих, принявшим участие в голосовании собственникам, составило 70,76% от общего числа голосов всех собственников.

Ответчиком представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме №218 по ул. Аскизская в г. Абакане от 15 августа 2011 года.

Из