Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с данными судебной оценочной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений, что подтверждается представленным в материалы дела распоряжением органа   местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества (ответчик по настоящему делу).

Фактически настоящий спор возник между сторонами при определении рыночной стоимости приватизируемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, подписание истцом договора купли - продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права и о невозможности рассмотрения настоящего спора без отдельного оспаривания в суде результатов оценки, проведенной органом местного самоуправления, уполномоченного  на осуществление функций по приватизации имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении экспертизы отчетов об оценке, изготовленных ООО ТПК «Старатель», принимая во внимание и то обстоятельство, что третье лицо ООО ТПК «Старатель» возражало против ее проведения.

Статьей 9 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта (ООО «Альянс-оценка» эксперт Якушев А.А.) № 1Н/07/2011, согласно которому отчеты № 01-565, 01-566 не соответствуют действующему законодательству и стандартам в области оценочной деятельности; а рыночная стоимость помещений по адресу: Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение № 56 - 546 074 руб. с НДС;

- помещение № 53 - 20 962 972 руб. с НДС.

На довод ответчика о том, что судебная экспертиза проведена на дату (11.07.2011), не соответствующую дате принятия решения о приватизации спорных объектов недвижимости и проведения экспертизы экспертом ответчика (ноябрь 2011), экспертом приобщено в материалы дела дополнение к отчету, где сделана корректировка рыночной цены объектов на ноябрь 2010 года.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 64, 67,68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно счел возможным признание названного дополнения к отчету надлежащим доказательством по делу с учетом того, что вопрос эксперту был сформулирован без указания определенной даты, на которую следует провести оценку.

Как следует из материалов дела экспертиза проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» Якушевым А.А. - генеральным директором ООО «Альянс - Оценка», эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке выданный Красноярской государственной академией цветных металлов и золота по программе «Оценка предприятия (бизнеса)» ПП № 430088 от 22.07.2002 , свидетельство о повышении квалификации № 1082 от 07.06.2010, полис страхования ответственности оценщиков № 472/10/51/241 с 27.12.2010 по 26.12.2011. Якушев А.А. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков». Само общество с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет страховой полис страхования ответственности оценщиков от 10.05.2011 №472/10/50/241. Основания не доверять заключению эксперта у суда отсутствуют.

Судом первой инстанции в судебном заседании был заслушан эксперт Якушев А.А., в связи с имеющимися у ответчика вопросами, в том числе по процедуре проведения экспертизы.

С учетом пояснений предоставленных экспертом, суд считает, что замечания ответчика и третьего лица, ООО ТПК «Старатель» на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

Кроме того, при исследовании и оценке представленных в материалы дела отчетов о рыночной стоимости выкупаемых помещений (как полученных в результате проведения судебной экспертизы, так и представленных истцом и ответчиком в обоснование своей рыночной стоимости) суд, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

При определении рыночной стоимости помещения № 56 (подвала) оценщиком ООО СПК «Старатель» использовались ненадлежащие аналоги, что в свою очередь привело к необоснованному значительному увеличению рыночной стоимости помещения (в 5 раз) относительно той стоимости, которая была определена оценщиком истца (ООО «Траст-Аудит») и судебной оценкой. Использование оценщиком к спорному подвальному (подсобному) помещению аналогов в виде торгово-офисных помещений и универсальных помещений необоснованно и недопустимо.

Как следует из содержания отчета  ООО СПК «Старатель»,  в помещении, указанном как аналог № 2, находится