Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу n А74-4770/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«13» апреля 2012г.

Дело № А74-4770/2011

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «6» апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «13» апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Споткай Л.Е.,

судей: Кирилловой Н.А., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии:

от истца Бурковой Елены Сергеевны: Назаревич Т.Н.- представитель по доверенности от 12.01.2012,

ответчик - Ефимова Диана Игоревна.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Ефимовой Дианы Игоревны, г. Саяногорск на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «19» января 2012 года по делу № А74-4770/2011, принятое судьёй Мельник Л.И.,

установил:

Буркова Елена Сергеевна (далее по тексту – истец), являясь акционером закрытого акционерного общества «Саянское управление основных сооружений» (далее по тексту ответчик, ЗАО «Саянское управлении основных сооружений», ИНН1902015455, ОГРН 1021900673354), обратилась в Арбитражный суд Республики Хакассия с иском к ЗАО «Саянское управление основных сооружений» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 07 октября 2011 года, заключенного между ЗАО «Саянское управление основных сооружений» и Ефимовой Дианой Игоревной, об отчуждении квартиры площадью 50,5 кв. м., расположенной по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, д. 4, кв. 251, кадастровый (условный) номер 19:03:040201:0043:0140 1:251, как сделки с заинтересованностью, совершенной без соответствующего одобрения советом директоров ЗАО «Саянское управление основных сооружений».

Определением от 24 ноября 2011 года Арбитражный суда Республики Хакассия к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек Ефимову Диану Игоревну.

В судебном заседании истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле Ефимовой Дианы Игоревны – покупателя по договору купли-продажи квартиры от 07 октября 2011 года в качестве соответчика по делу.

Руководствуясь статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца и привлек Ефимову Диану Игоревну к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Хакассия от 19 января 2012 года в удовлетворении иска Бурковой Е.С. отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик Ефимова Д.И. обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Хакассия от 19 января 2012 года изменить в части:

- исключить из мотивировочной части решения выводы, содержащиеся в абзаце 4 страницы 5 решения суда в части того, что Ефимова Диана Игоревна на момент заключения спорного договора являлась членом совета директоров ЗАО «Саянское управление основных сооружений»;

- исключить из мотивировочной части решения выводы, содержащиеся в абзаце 14 страницы 3 решения суда в части незаключенности договора коммерческого найма по пункту 6.6 договора.

Ответчик Ефимова Д.И. не согласна с мотивировочной частью судебного акта по следующим основаниям:

- вывод суда о том, что 07 октября 2011 года Ефимова Д.И. являлась членом совета директоров ЗАО «Саянское управление основных сооружений», то есть лицом имеющим право участвовать в заседаниях наблюдательного совета общества ЗАО «Саянское управление основных сооружений» является ошибочным и противоречит имеющимися в деле доказательствам, так как внеочередное собрание акционеров ЗАО «Саянское Управление основных сооружений» проходившее 07.10.2011 состоялось утром. На данном собрании акционеров Ефимова Д.И. вышла из состава совета директоров ЗАО «Саянское управление основных сооружений», поэтому на момент совершения сделки купли- продажи она не являлась членом совета директоров. В связи с чем данный вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения  Арбитражного суда Республики Хакассия от 19 января 2012;

- необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 от 02.07.2011 года, о чем указывает Арбитражный суд Республики Хакассия, по мнению ответчика Ефимовой Д.И. отсутствует. При заключении дополнительных соглашений стороны договора расценивали условия о приобретении ответчиком нежилого помещения как предварительный договор купли-продажи, а не как договор аренды с последующим выкупом, вследствие чего необходимость государственной регистрации договора у сторон отсутствовала.

Определением от 07 марта 2012 года Третий арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу к производству, рассмотрение жалобы назначено на 06 апреля 2012 года.

Представитель ЗАО «Саянское управление основных сооружений» в судебное не явился, уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123, части 3 статьи 261 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (судом первой инстанции (л.д. 6), путем направления копии определения от 07.03.2012 о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения 12.03.2012 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://www.3aas.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http:www.arbitr.ru/grad/)) в судебное заседание своего представителя не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика ЗАО «Саянское управление основных сооружений».

Ефимова Д.И. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что согласна с решением суда первой инстанции. Просит оставить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 января 2012 без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.  Дополнительно пояснила, что договор коммерческого найма не обжаловался, а обжаловался договор купли-продажи. На данный момент договор коммерческого найма расторгнут, а по договору купли-продажи, в самом договоре, сумма подлежащая уплате за квартиру не согласована.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая отсутствие возражений истца, на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции проверяется судебный акт в обжалуемой части:  выводов Арбитражного суда Республики Хакассия от 19 января 2012 о том, что Ефимова Д.И. 07 октября 2011 года являлась членом совета директоров ЗАО «Саянское управление основных сооружений»; выводов о необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 от 02.07.2010 года.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав мнение сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Буркова Елена Сергеевна является акционером ЗАО «Саянское управление основных учреждений» (1 040 акций), что подтверждается выпиской из реестра владельцев именных ценных бумаг от 18 ноября 2011 года.

Пунктом 8.2.15 устава ЗАО «Саянское управление основных учреждений» к компетенции общего собрания акционеров относится принятие решения об одобрении крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, в том числе с имуществом, ограниченным в обороте, в случаях, предусмотренных статьями 79 и 83 Федерального закона «ОБ акционерных обществах» и отнесенных этим Федеральным законом к компетенции общего собрания акционеров.

Годовым общим собранием акционеров ЗАО «Саянское управление основных учреждений» 24 июня 2011 года избраны члены Совета директоров общества: Лебедев А.Л., Ефимова Д.И., Беспалов А.В., Буркова Е.С., Корянов М.Н.

Между ЗАО «Саянское управление основных сооружений» (наймодатель) и Ефимовой Дианой Игоревной (наниматель) 02 ноября 2006 года заключен договор коммерческого найма жилого помещения №04-КН/07, согласно которому наймодатель передает, а наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование (коммерческий наем) жилое помещение, расположенное по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, дом 4, квартира 251, для проживания в нем нанимателя.

Срок действия договора коммерческого найма устанавливается с 02 ноября 2006 года по 02 октября 2007 года (пункт 1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 02 сентября 2008 года №2 к договору коммерческого найма жилого помещения №04-КН/07 стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора на одиннадцать месяцев до 02 августа 2009 года, дополнительным соглашением от 04 июня 2011 года №6 на семь месяцев, до 04 января 2012 года включительно.

Дополнительным соглашением от 02 июля 2010 года №5 к договору коммерческого найма жилого помещения №04-КН/07 стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора одиннадцать месяцев до 03 июня 2011 года включительно.

Указанным соглашением стороны решили дополнить раздел 6 договора пунктом 6.6 следующего содержания:

«Наниматель имеет право выкупить в собственность жилое помещение, предоставленное ему по договору коммерческого найма при условии внесения в кассу наймодателя балансовой стоимости жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма».

Между ЗАО «Саянское управление основных сооружений» (продавец) и Ефимовой Дианой Игоревной (покупатель) 07 октября 2011 года подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель принял в собственность и оплатил принадлежащую продавцу квартиру, находящуюся по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, дом 4, кв. 251.

Стороны оценили указанную квартиру в 655 000 рублей согласно данным о балансовой стоимости указанного имущества. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 3, 4 договора).

Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно налоговой декларации по налогу на прибыль организаций за 31 налоговый (отчетный) период 2011 года (от 28 июля 2011 года) убытки закрытого акционерного общества «Саянское управление основных сооружений» составили 138 344 148 рублей.

Полагая, что сделка является для общества крупной и в совершении ее имеется заинтересованность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Саянское управление основных сооружений» и Ефимовой Дианой Игоревной 02.11.2006 года заключен договор коммерческого найма жилого помещения № 04-КН/07, согласно которого ЗАО «Саянское управление основных сооружений» передает Ефимовой Диане Игоревне жилое помещение, расположенное по адресу: Республика Хакассия, г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, д.4, кв.251 для проживания, сроком по 02 октября 2007. За указанную квартиру наниматель ежемесячно вносит плату в размере 500 рублей в месяц.

Согласно дополнительному соглашению №5 к договору коммерческого найма жилого помещения № 04-КН/07 от 02 июля 2010 года, стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора от 02.11.2006 до 03 июня 2011 года включительно. Стороны решили дополнить раздел 6 «Особые условия» договора пунктом 6.6: наниматель имеет право выкупить в собственность жилое помещение, предоставленное ему по договору коммерческого найма при условии внесения в кассу наймодателя балансовой стоимости жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма.

Согласно дополнительному соглашению №6 к договору коммерческого найма жилого помещения № 04-КН/07 от 04 июня 2011 года стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора от 02.11.2006 до 04 января 2012 года включительно. Во исполнение пункта 6.6 дополненного дополнительным соглашением №5 к договору коммерческого найма жилого помещения № 04-КН/07 от 02 ноября 2006 года стороны решили заключить договор купли-продажи для передачи в личную собственность нанимателя жилого помещения предоставленного ему по договору коммерческого найма. При заключении договора купли-продажи наниматель обязан внести в кассу наймодателя балансовую стоимость жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации