Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

между обществом с ограниченной ответственностью  «Строй Финанс» (Цедент) и  обществом с ограниченной ответственностью  «Елена-М» (цессионарий) заключен договор уступки прав (требования), согласно условиям которого, цедент уступает  цессионарию в полном объеме свои права кредитора на требование неосновательно перечисленных индивидуальному предпринимателю Корсакову Олегу Анатольевичу денежных средств по платежным поручениям:  №  22  от  11.03.2009,  №  24  от  16.03.2009,  № 33 от 06.04.2009, № 39 от 08.04.2009,   № 43 от 15.04.2009,   № 45 от 17.04.2009, № 47 от 21.04.2009,  № 49 от 28.04.2009,  № 51 от 06.05.2009, № 52 от 08.05.2009, № 59 от 19.05.2009, № 64 от 04.06.2009,   № 65 от 11.06.2009, № 66 от 15.06.2009,   № 71 от 29.06.2009, № 72 от 08.07.2009, № 73 от 13.07.2009 на общую сумму 575 450 руб.

В пункте 1.3. договора уступки права требования  указано, что за уступаемые права (требования) цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в сумме 10 000 рублей. Во исполнение пункта  2.1. договора индивидуальному предпринимателю Корсакову О.А. было направлено  уведомление  (от  20.11.2010)  о  переходе  прав  требования  денежных средств к обществу с ограниченной ответственностью   «Елена-М».

Поскольку ответчик не возвратил денежные средства в размере 575 450 руб., перечисленные истцом по вышеуказанным платежным поручениям, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса   Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

01.11.2008  между индивидуальным предпринимателем  Корсаковым Олегом Анатольевичем (субарендодатель) и общество с  ограниченной  ответственностью  «Строй Финанс»  («субарендатор») заключён предварительный договор субаренды нежилых помещений.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из предварительного договора вытекает лишь нематериальное обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (основного).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

К договору сторонами согласованы схема помещений, которые представляют собой схему из технического паспорта и архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данных чертежах отмечен объект аренды. Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта субаренды. Законом не запрещено заключать предварительные договоры субаренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре не определен срок, в течение которого подлежит заключению основной договор субаренды. Следовательно, основной договор должен был быть заключен  в срок до 01.11.2009.  До наступления указанной даты  стороны по взаимному соглашению от 30.06.2009  расторгли предварительный договор.

Как следует из пункта 1.4 договора  передаваемые в субаренду помещения будут использоваться субарендатором  для размещения в них магазинов: Мо Da Мо (одежда женская Германия), Glenfield (одежда – женская, мужская, детская)  в соответствии с ассортиментным перечнем товаров, являющихся неотъемлемой частью  настоящего договора. Пунктом 1.8 договора установлено, что дата открытия торгово-развлекательного комплекса – 06.09.2008. Дата открытия не является датой ввода объекта в эксплуатацию. Субарендатор может  использовать  помещение  с даты открытия.

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность субарендодателя  передать  помещение Субарендатору в стандартной отделке (стены  - покрашены, потолки по входным зонам – Грильято, пол по входным зонам – гранит, в торговых залах – керамогранит), для дальнейшей отделки субарендатором в соответствие  с его  фирменным стилем.  К моменту подписания настоящего предварительного договора  субарендодатель передал, а субарендатор принял помещения, в силу чего настоящий предварительный договор приобретает силу и значение акта приема-передачи.  

Приведенные условия договора, а также возврат  помещений по акту от 30.06.2009  свидетельствуют, что ООО «Строй-Финанс»  использовало помещения  для дальнейшей отделки в соответствии  с фирменным стилем  магазинов, которые должны были быть  размещены в торгово-развлекательном центре.  Расторжение договора произведено по взаимному соглашению 30.06.2009, тогда как 31.08.2009, т.е спустя два месяца здание введено в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, если:

- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Для возникновения обязательств важен сам факт безвозмездного перехода имущества от одного лица к другому или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому правовых оснований.

Произведенная   субарендатором плата  ответчику   на сумму 575 450 рублей  свидетельствует об исполнении им обязательств по внесению арендной платы, предусмотренных  предварительным договором   от     01.11.2008  и дополнительными соглашениями к нему. Таким образом, имеются правовые основания для приобретения  ответчиком денежных средств от ООО «Строй-Финанс», поэтому неосновательное обогащение отсутствует на стороне ответчика.

Суд первой инстанции  пришел к выводу, что поскольку  на момент заключения предварительного  договора  от 01.11.2008  объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение  как объект гражданского оборота  (статья 128 ГК РФ) не существовал, следовательно возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений)  данным объектом было не возможно.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено: «В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что  Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Будущий собственник помещений – ООО «Аренда»  в пункте 1.4 предварительного договора от 01.07.2008  дало согласие  на сдачу нежилых помещений в субаренду без его дополнительного уведомления.

Как следует из пункта 1.4 договора  ООО «Строй-Финанс»   передаваемые в субаренду помещения будут использоваться субарендатором  для размещения в них магазинов: Мо Da Мо (одежда женская Германия), Glenfield (одежда – женская, мужская, детская)  в соответствии с ассортиментным перечнем товаров, являющихся неотъемлемой частью  настоящего договора. Пунктом 1.8 договора установлено, что дата открытия торгово-развлекательного комплекса – 06.09.2008. Дата открытия не является датой ввода объекта в эксплуатацию. Субарендатор может  использовать  помещение  с даты открытия. Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность субарендодателя  передать  помещение Субарендатору в стандартной отделке для дальнейшей отделки субарендатором в соответствие  с его  фирменным стилем.

Тот факт, что размер арендной платы , первоначально согласованный ИП Корсаковым и ООО «Строй Финанс»   в пункте 1.6 договора  в размере 600 рублей за 1 кв.м. в месяц  в последствие был уменьшен до 130,25 рублей за 1 кв.м. в месяц, свидетельствует о намерении сторон использовать помещение  для указанной цели, но не для цели  осуществления в нем торговли.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В деле отсутствуют доказательства того, что ООО «Строй-Финанс»   не использовало помещения в целях, предусмотренных предварительным договором  после даты открытия торгово-развлекательного комплекса – 06.09.2008. Напротив,    ответчиком и ООО «Строй Финанс» подписаны акты оказания услуг субаренды  нежилого помещения  по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова 56 стр.1 за январь 2009 на сумму – 153 000 рублей, за февраль 2009 на сумму 88573 рубля,  за март 2009 на сумму 88573 рубля, за апрель 2009 на сумму 88573 рубля;  за май 2009 на сумму 88573 рубля,  за июнь 2009 на сумму 88573 рубля, а всего на сумму  595 865 рублей (л.д. 124-129), свидетельствующие о признании ООО «Строй Финанс» факта использования помещений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации  в постановлении  Президиума  № 4905/11 от 06.09.2011  разъяснил, что если  фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

Дополнительным соглашением № 4 от 01.02.2009  к предварительному договору ИП Корсаков О.А. и ООО «СтройФинанс»  определили стоимость пользования  помещениями в размере 130,25 рублей за 1 кв.м.,  тогда как плата за пользование, подлежащая уплате ИП Корсаковым О.А.  ООО «Аренда»  по предварительному договору  от 01.07.2008 № 2/2008 составляла  150 рублей за 1 кв.м. в месяц.   Платежные поручения, приобщенные судом апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ, свидетельствуют о перечислении ответчиком  ООО «Аренда»  по указанному предварительному договору 576 000 рублей, что превышает сумму иска.

При таких обстоятельствах следует признать, что на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение перед ООО «Строй-Финанс».

В соответствии со статьей 382 ГК РФ  право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно  статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поскольку у ООО «Строй-Финанс» отсутствовало вытекающее из предварительного договора № 107 от 01.11.2008  право требования к ответчику возврата неосновательно полученных денежных средств на сумму 575 450 рублей, то это право не могло перейти к истцу – ООО «Елена-М».

Следовательно, ООО «Строй-Финанс»  обязательство продавца по передаче права (требования), возникшее из договора купли-продажи имущественного права, не исполнено и оно несет ответственность перед цессионарием на основании статьи 390 ГК РФ. По смыслу данной статьи Кодекса передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ