Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 апреля 2012 г.

Дело №

г. Красноярск

А74-2914/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,

при участии:

от истца: индивидуального предпринимателя Бородулина А.В.,

секретаря судебного заседания до перерыва Шалухиной Ж.В., после перерыва Сызранцевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Черногорска

на решение Арбитражного суда  Республики Хакасия

от 26 декабря 2011 года по делу №  А74-2914/2011, принятое судьей Кирилловой Н.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель Бородулин Артем Викторович (ОГРНИП 304190320800179) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к бюджету Муниципального образования г. Черногорска в лице Финансового управления Администрации г. Черногорска и Комитета по управлению имуществом   Администрации г. Черногорска (ОГРН 1021900701624) о взыскании  131 141 руб. 23 коп., в том числе 111 141 руб. 23 коп. в виде  арендной платы, уплаченной истцом в период с 27.01.2009 по 03.04.2011 за пользование помещением по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, № 77Н (магазин «Анжелика») и           20 000 руб. – стоимость экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и затрат по производству неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2011 иск удовлетворен частично. С муниципального образования город Черногорск в лице Финансового управления Администрации города Черногорска за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича взысканы убытки в сумме 120 823  рубля 30 копеек, отказано в удовлетворении оставшейся части иска.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. По мнению ответчика, убытки не подлежат взысканию, что подтверждаются сложившейся судебной практикой, арендная плата правомерно уплачивалась истцом  до момента расторжения договора аренды.

Ответчик считает, что возложение на Администрацию г. Черногорска вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона № 159-ФЗ само по себе не свидетельствует о возникновении у Бородулина А.В. иных оснований для владения спорным помещением, кроме как на основании договора аренды.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что п. 3.4. Отчета № 150/10 об оценке рыночной стоимости от 26.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом особенностей Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что ответчик согласился вычесть из суммы рыночной стоимости магазина понесенные затраты на улучшение аре ндованного имущества только после того, как истец представил ему оценку стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений, что свидетельствует о том, что уклонение от включения  условия о зачете является неправомерным, в период уклонения расходы истца на оплату аренды являются убытками.

Ответчик, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном заседании  16 апреля 2012 года  объявлен перерыв до 17 апреля 2012 года до 12 час. 20 мин., о чем лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на сайте http://www.3aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе  и с теми же  лицами,  участвующими в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для дела, обстоятельства.

25 ноября 2003 года Комитет по управлению имуществом г. Черногорска.  (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Бородулин А.В.  (арендатор) заключили  договор № 554 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял, во временное владение и пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу г. Черногорск, ул. Юбилейная,16,  помещение № 77Н общей площадью 64,8 кв.м под магазин промышленных товаров. Размер арендной платы составляет  22306,65 руб. в год без учета НДС.

Срок аренды  определен с 25 ноября 2002 года по 24 ноября 2018 года (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора за пользование  помещением арендатор вносит арендную плату не позднее 1-го числа каждого месяца, следующего за расчетным. Платежи за пользование арендуемым  имуществом  производятся ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения наличными в кассу арендодателя равными долями от сумм годовой арендной платы.  Арендатор вправе  осуществить предоплату единовременным платежом за период, не превышающий срока действия договора аренды. При окончании действия договора арендная плата выплачивается на фактический день пользования имуществом.

Имущество передано арендатору по акту  приема-передачи от  25 ноября 2003 года. Сделка аренды зарегистрирована в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец  как арендатор помещения, находящегося в муниципальной собственности, 27.01.2009 обратился в администрацию города Черногорска с заявлением о реализации им преимущественного права выкупа  муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 23.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в собственность. В  заявлении  от 27.01.2009 он  просил администрацию города Черногорска рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, принятого во временное владение и пользование у Комитета по управлению имуществом города Черногорска, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, №77Н, общей площадью 64,8 кв.м., находящееся в долгосрочной аренде более трёх лет.

В ответ на указанное обращение администрация города Черногорска письмом от 27.02.2009 № 827 отказала предпринимателю Бородулину А.В. реализации преимущественного права  приобретения арендуемого имущества в связи с тем, что оплата по договору аренды неоднократно производилась  позднее срока и не в порядке, определенном договором.

Указанный отказ  администрации  г. Черногорска  истец в суде  не оспорил.

Повторно истец обратился с заявлением от 22.09.2009  к Главе администрации г.Черногорска, в котором просил рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, принятого во временное владение и пользование у Комитета по управлению имуществом города Черногорска, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, №77Н.

В ответ на это  обращение  администрация города Черногорска  письмом от 15.10.2009 №5073 сообщила истцу о том, что имущество, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, помещение №77Н,  общей площадью 64,8 кв.м., приватизации не подлежит, так как  постановлением администрации города от 31.03.2009 №785-П утверждён перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, в состав которого включено испрашиваемое имущество, а силу пункта 2 статьи 1 действие Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не распространяется на арендуемое имущество, предназначенное для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ  муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Предприниматель Бородулин А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа администрации города Черногорска как  незаконного и нарушающего его  права и законные интересы.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия  от 15.03.2010  по делу №А74-355/2010 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым отказ Администрации г. Черногорска  в приватизации путем выкупа нежилого помещения магазина № 77Н,  площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск,  ул. Юбилейная, 16, признан незаконным.

29.07.2010 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. обратился к Главе администрации г. Черногорска с письмом, в котором указал, что сроки по продаже спорного помещения нарушаются, просил направить ему копию отчета об оценке помещения, а также учесть при определении стоимости помещения произведенные им на объекте неотделимые улучшения, капитальный ремонт и реконструкцию.

10.08.2010 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Черногорска направил в адрес индивидуального предпринимателя Бородулина А.В. договор купли-продажи нежилого помещения от 12.08.2010, по условиям которого Комитет по управлению имуществом города Черногорска (продавец) продал, а индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (покупатель) купил магазин общей площадью 64,8 кв.м., расположенной по адресу: Республика Хакасия, г.Черногорск, ул. Юбилейная, № 16, помещение № 77Н.

В соответствии с пунктом 3.1. договора рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000 руб. Цена продажи объекта составляет 2 203 389 руб. 83 коп. без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости №150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации».

Индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. заявлением от 04.10.2010 возвратил договор  купли-продажи нежилого помещения от 12.08.2010 в адрес администрации г. Черногорска не подписанным, указав, что установленная  в договоре рыночная стоимость объекта является завышенной.

Письмом №774 от 18.10.2010  Комитет по управлению имуществом г. Черногорска вновь направил истцу договор купли-продажи нежилого помещения в прежней редакции с изменениями пунктов 5.2., 5.3. графика ежемесячных платежей, указав, что цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

20.10.2010 года  индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (заказчик) и ООО «Эксперимент» (исполнитель) заключили договор на проведение оценки, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки рыночной стоимости нежилого помещения - магазина промышленных товаров по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н. Стоимость услуг исполнителя по договору на проведение оценки в соответствии с пунктом  10.1. договора составляет 10 000 руб.

По акту сдачи-приемки выполненных работ от 05.11.2010  заказчику передан результат оценки – отчет №071/РСО-10, согласно которому рыночная стоимость магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010 составляет 1 895 000 руб., включая НДС. Оплата услуг оценщика подтверждена кассовым чеком.

20.10.2010 года  индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (заказчик) и ООО «Эксперимент» (исполнитель) заключили договор на проведение оценки, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки затрат по производству неотделимых улучшений  в магазине промышленных товаров, расположенном по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010. Стоимость услуг исполнителя по договору на проведение оценки в соответствии с пунктом  10.1. договора составляет 10 000 руб.

По акту сдачи-приемки выполненных работ от 10.11.2010  заказчику передан результат оценки –  отчет  №236/У-10 об оценке рыночной стоимости затрат по производству неотделимых улучшений  в магазине промышленных товаров, расположенном по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, д. 16, пом. 77Н, по состоянию на 20.10.2010.По результатам оценки рыночная стоимость затрат по производству  неотделимых улучшений в магазине составила 428 000 руб. Оплата услуг оценщика подтверждена кассовым чеком.

15.11.2011 индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. направил в адрес Комитета по управлению имуществом г. Черногорска претензию с отчетами ООО «Эксперимент» №071/РСО-10, №236/У-10, просил внести в договор купли-продажи изменения в части цены договора. Кроме того, Бородулин А.В. потребовал вернуть уплаченные им по договору аренды  арендные платежи с момента, когда он обратился в администрацию с требованием о выкупе помещения.

Письмом от 14.12.2010  №1026 Комитет сообщил истцу о готовности вычесть из суммы оценки рыночной стоимости магазина понесенные индивидуальным предпринимателем Бородулиным А.В. затраты по производству неотделимых улучшений. В части требования о возврате арендных платежей Комитет пояснил, что оснований для удовлетворения претензии в этой части не имеется, поскольку оплата производилась арендатором за пользование объектом аренды.

30.12.2010  года  индивидуальному предпринимателю Бородулину А.В. направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения от 30.12.2010, в котором пункт  3.1. изложен в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000 руб. , в том числе 396 610 руб. 17 коп. – сумма НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости №150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации».

26.01.2011 года индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. обратился в Комитет с претензией, в которой сообщил, что к проекту договора не приложен отчет