Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение

о произведенном вычете затрат на неотделимые улучшения, в отчете об оценке рыночной стоимости помещения допущено множество ошибок, применены непонятные расчеты и формулы.

Кроме того, Бородулин А.В. повторно потребовал возвратить ему уплаченные по договору аренды  арендные платежи с момента, когда он обратился в администрацию с требованием о выкупе помещения.

10.02.2011 года Комитет направил истцу для подписания договор купли-продажи с уточнением его стоимости.

Письмом от 02.03.2011 ответчик предложил индивидуальному предпринимателю Бородулину А.В. подписать направленный в его адрес 10.02.2011 договор в срок до 10.03.2011.

04.03.2011 Бородулин А.В. обратился в Комитет с требованием предоставить копию измененного отчёта, переделать график ежемесячных платежей по оплате приобретаемого объекта с изменением первого платежа на 10 апреля 2011 г., все остальные платежи оставить по тем же датам.

3 апреля 2011 года Комитет по управлению имуществом города Черногорска и предприниматель Бородулин А.В.  подписали соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества № 554 от 25.11.2003 на  нежилое помещение общей площадью 64,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, № 16, помещение № 77Н.

4 апреля 2011 года стороны подписали договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Комитет по управлению имуществом города Черногорска (продавец) продал, а индивидуальный предприниматель Бородулин А.В. (покупатель) купил магазин общей площадью 64,8 кв.м., расположенной по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, № 16, помещение № 77Н.

Согласно пункту 3.1. договора рыночная стоимость объекта составляет 2 600 000 руб., в том числе НДС, которая определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 150/10 от 26.07.2010, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений, произведенных покупателем в объекте, засчитывается в счет его оплаты по настоящему договору. За стоимость неотделимых улучшений принята рыночная стоимость затрат, понесенных покупателем по производству неотделимых улучшений объекта, в сумме 514590 руб.,  в том числе НДС. Стоимость работ определена локальным сметным расчетом, изготовленным Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации».

Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 767 296 руб. 61 коп. без учета НДС.

В соответствии с пунктом  3.2. договора на сумму, указанную в п.3.1. настоящего договора, покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет  в соответствии с графиком (приложение № 2).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данный перечень включается муниципальное имущество, не востребованное для обеспечения осуществления органами местного самоуправления своих полномочий, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в том числе имущество, которое по своему назначению может быть использовано субъектами малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, для осуществления ими уставной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по заявлению предпринимателя Бородулина А.В. признан  незаконным отказ от 15.10.2009  администрации г. Черногорска в приватизации путем выкупа нежилого помещения магазина № 774 площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16.

Указанным постановлением установлены  следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение  для разрешения данного спора:

-  Предприниматель Бородулин А.В.  с 25.11.2003 является арендатором нежилого помещения № 77Н, общей площадью 64,8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16;

-  Задолженность по внесению арендной платы у арендатора отсутствует.

- Площадь арендуемого имущества не превышает предельно допустимого значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

- Решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-2223/2009 от 07.09.2009  подтверждает, что  во исполнение принятых на себя обязательств  предприниматель уплачивал арендную плату по всем договорам аренды  без разбивки сумм по конкретному договору.

- Согласно платежным поручениям, представленным в материалы дела, им была уплачена арендная плата за период за 2006 год в сумме 245 392 рубля; за 2007 год - 283 548 рублей; за 2008 год - 282 920 рублей; за 2009 год - 195 000 рублей. Актами выверки расчетов между сторонами по состоянию на 31.12.2008, 31.12.2007, 31.12.2006, 31.12.2005 подтверждается наличие переплаты по арендным платежам. Задолженность по арендной плате отсутствует.

- Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержден постановлением администрации от 31.03.2009 N 785-П , и  на момент обращения предпринимателя с первоначальным заявлением  о приватизации  27.01.2009 не действовал.

- Первоначально предприниматель Бородулин А.В. обратился с заявлением от 27.01.2009, в котором просил администрацию рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 16, № 77Н, общей площадью 64,8 кв. м, находящихся в долгосрочной аренде более трех лет.

- В ответ на указанное обращение администрация ответила отказом от 27.02.2009 N 827, мотивируя неоднократным нарушением предпринимателем условий договора по внесению платы за арендуемое имущество.

- При обращении с заявлением от 27.01.2009 предпринимателем были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, но администрацией не были совершены действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ, направленные на реализацию заявителем преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения № 77Н, тем самым были созданы препятствия для реализации заявителем указанного права.

- При наличии волеизъявления предпринимателя на реализацию преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, соответствии его условиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, последующее включение заявленного объекта в перечень не подлежащего приватизации имущества свидетельствует о совершении администрацией действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

- Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные обстоятельства  не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении данного дела с участием тех же лиц.

При рассмотрении данного дела по правилам первой инстанции  ответчики не представили суду доказательств того, что предприниматель Бородулин А.В. на момент обращения  с заявлением  о предоставлении в собственность нежилого помещения имел задолженность по арендной плате и  нарушал сроки ее уплаты.

В силу статьи   16 Гражданского кодекса РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием».

Согласно статье  1069 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Ответственность органа местного самоуправления, предусмотренная статьями  16, 1069 Гражданского кодекса РФ, наступает только при совокупности таких