Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.04.2012 по делу n А33-9438/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 апреля 2012 года

Дело №

А33-9438/2011

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего – Борисова Г.Н.,

судей: Колесниковой Г.А., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой Н.Н.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «БОН» (заявителя) – Кошкина Д.В., на основании доверенности от 20.12.2010;

администрации города Красноярска (ответчика) – Глебовой Е.Ю., на основании доверенности от 27.12.2011 № 01-6107,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2012 года по делу № А33-9438/2011, принятое судьей Ивановой Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БОН» (далее – ООО «БОН», заявитель,       ОГРН 1022402655758, ИНН 2451000840) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации города Красноярска (ОГРН 1022402655758, ИНН 2451000840) (далее – администрация, ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 распоряжения от 27.04.2011 № 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 рублей.

Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 20.07.2011, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657), общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель» (далее – ООО ТПК «Старатель»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2012 года заявление удовлетворено. Пункт 2.1 распоряжения администрации города Красноярска от 27.04.2011                 № 1299-недв признан недействительным в части установления цены приватизируемого имущества – нежилых помещений № 61, № 62 общей площадью 100,20 кв.м. и 157,40 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, в размере 6 717 000 рублей, сложившейся из рыночной стоимости нежилого помещения № 61 в размере 2 639 000 рублей и нежилого помещения № 62 в размере 4 078 000 рублей. На администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, установив цену приватизируемого имущества по цене определенной на основании экспертизы, а именно в размере 4 213 000 рублей, в том числе нежилое помещение № 61 в размере 1 639 000 рублей, нежилое помещение № 62 – 2 574 000 рублей.

Не согласившись с данным решением, администрация обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на следующие доводы:

- оценка нежилых помещений № 61 и № 62 осуществлена в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании отчетов независимого оценщика - ООО ТПК «Старатель»; отчеты об оценке объектов недвижимости составлены в соответствии с требованиями статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; при проведении оценки осуществлялось визуальное обследование объектов недвижимости, что подтверждается материалами фотофиксации;

- судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о необходимости снижения рыночной стоимости нежилых помещений в связи со 100% износом объектов инженерной инфраструктуры; выводы эксперта Романовой В.А. не соответствуют материалам дела; учитывая, что спорные нежилые помещения переданы в аренду ООО «БОН», следовательно, обществом осуществлены действия по разрушению объектов инженерной инфраструктуры.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы.

Представитель заявителя в судебном заседании апелляционную жалобу не признал, сослался на доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО ТПК «Старатель», уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения от 15.03.2012 о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения 17.03.2011 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://www.3aas.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/), своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя, сообщил, что жалобу администрации поддерживает в полном объеме. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей третьих лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между предпринимателем Бровченко О.Н. и департаментом недвижимости администрации города Красноярска 01.11.2003 заключен договор аренды № 8110 нежилых подвальных помещений № 61, № 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, для использования под производство кондитерских изделий (с учетом дополнения к договору от 12.05.2005 № 4). Срок действия указанного договора установлен с 01.11.2003 по 28.09.2018 включительно.

Согласно договору от 17.10.2006 уступки прав и обязанностей по договору аренды индивидуальный предприниматель Бровченко О.Н. уступил ООО «БОН» права и обязанности по аренде нежилых помещений № 61, № 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу:  г. Красноярск, пр. Мира, 118, принадлежащие ей на основании договора аренды от 01.11.2003      № 8110.

Дополнением от 25.08.2006 № 6 к договору от 01.11.2003 № 8110 арендодатель - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и арендатор – ООО «БОН» согласовали изменения в договор в части участников договора аренды.

21.04.2010 заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых подвальных помещений № 61, № 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск,  пр. Мира, 118, арендуемых по договору от 01.11.2003 № 8110.

Уведомлением об отказе в реализации преимущественного права от 19.05.2010 № 22861 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по результатам рассмотрения заявления отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений № 61, № 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118. В качестве оснований отказа указано, что деятельность в сфере игорного бизнеса являлась одним из предметов деятельности на день вступления в силу (05.02.2008) Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, имеется задолженность по арендной плате за долю земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу                  № А33-10162/2010 отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в реализации ООО «БОН» преимущественного права на приобретение муниципального имущества признан недействительным.

Во исполнение постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу № А33-10162/2010 ответчиком издано распоряжение от 27.04.2011 № 1299-недв «О приватизации нежилых помещений № 61, 62 по пр-ту Мира, д. 118». Согласно данному распоряжению ООО «БОН» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений № 61 общей площадью 100,2 кв.м, № 62 общей площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, д. 118 по цене                           6 717 000 рублей, сложившейся из стоимости нежилого помещения № 61 согласно отчету об оценке в размере 2 639 000 рублей и стоимости нежилого помещения № 62 согласно отчету об оценке в размере 4 078 000 рублей.

Распоряжение опубликовано в газете «Городские новости».

Полагая, что цена помещений, указанная в распоряжении администрации города Красноярска от 27.04.2011 № 1299-недв превышает их рыночную стоимость, заявитель оспорил указанное распоряжение в части пункта 2.1 в судебном порядке.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое распоряжение в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 рублей не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судебными актами по делу № А33-10162/2010 (решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.08.2010, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011) установлены следующие обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значения по настоящему делу:

- ООО «БОН» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);

- на основании договора аренды от 01.11.2003 № 8110 и дополнений к нему, заключенных с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, договора уступки прав и обязанностей от 17.10.2006 временно владело и пользовалось арендуемым имуществом (нежилыми помещениями № 62, 62 общей площадью  257,6 кв.м., расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 118) непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

- не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- владеет помещением, площадь которого составляет 257,6 кв.м., то есть не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м.);

- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании распоряжения от 27.04.2011 № 1299-недв «О приватизации нежилых помещений № 61, 62 по пр-ту Мира, д. 118» ООО «БОН» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений № 61 общей площадью 100,2 кв.м, № 62 общей площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира,         д. 118 по цене 6 717 000 рублей, сложившейся из стоимости нежилого помещения № 61 в размере 2 639 000 рублей и стоимости нежилого помещения № 62 в размере 4 078 000 рублей.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость спорных помещений, указанная в оспариваемом распоряжении, основана на отчетах от 05.04.2011 № 01-054, 01-055, составленных ООО ТПК «Старатель», согласно которым на 04.04.2011 рыночная стоимость нежилого помещения № 61 составляет 2 639 000 рублей, нежилого помещения № 62 - 4 078 000 рублей. Общая стоимость помещений составила 6 717 000 рублей.

Полагая, что отчеты ООО «ТПК «Старатель» об оценке спорных помещений не соответствуют действующему законодательству, заявитель обратился в общество с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью»