Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.04.2012 по делу n А33-9438/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

(далее –          ООО «РИОиУН») для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с отчетом № ОК1157 оценщика ООО «РИОиУН» Козлова А.Г. по состоянию на 15.05.2011 рыночная стоимость спорных помещений составила 4 150 500 рублей (помещение № 61 общей площадью 100,2 кв.м – 1 614 400 рублей, помещение № 62 общей площадью 157,4 кв.м – 2 536 100 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с положениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оценка отчетов об оценке осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорных помещений, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО ТПК «Старатель» и           ООО «РИОиУН», судом первой инстанции по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с определением от 14.11.2011 проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки «ЭКОсервис» Романовой В.А. Перед экспертом поставлены вопросы:

1) определить соответствие отчетов от 05.04.2011 № 01-054, № 01-055 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135, федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов;

2) определить рыночную стоимость помещений № 61 площадью 100,2 кв.м и № 62 площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр-т. Мира, д. 118 по состоянию на 04.04.2011.

Согласно заключению эксперта Романовой В.А. от 02.12.2011 № 004, при ответе на 1 вопрос, эксперт указал на следующие недостатки отчетов об оценке от 05.04.2011 № 01-054, № 01-055:

-   в отчете отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки, описание фактического состояния конструктивных элементов и инженерных коммуникаций, а также степень выполнения начатых отделочных работ (пункт 4);

-   в отчете не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (пункт 5);

-   не обоснован выбор примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного,  доходного затратного подходов (пункты 7-9);

-   в отчете в рамках затратного подхода не обоснован расчет прибыли предпринимателя (пункт 10);

-   при реализации доходного подхода расчет ставки капитализации содержит расчет ставки для земельного участка, стоимость которого не определялась в рамках настоящей оценке, что не соответствует принципу достаточности (пункт 11);

-   при расчете стоимости арендной платы в рамках доходного подхода не приведено описание объектов аналогов (не ясно текущее использование, содержит ли величина арендной платы НДС), что не удовлетворяет требования достаточности и достоверности (пункт 12);

-   в доходном подходе не обоснован расчет переменных расходов (пункт 13);

-   в рамках сравнительного подхода отсутствует описание объектов аналогов (не ясно текущее использование (назначение), содержит ли цена предложения НДС), что не удовлетворяет требования достаточности и достоверности (пункт 14);

-   в расчете сравнительным подходом отсутствует обоснование корректировки на состояние (пункт 15);

-   отсутствует анализ полученных результатов рыночным данным: результаты затратного подхода отличны от результатов иных подходов почти в 3 раза, и совершенно не соответствуют информации о рыночных реалиях, приведенных в разделе 5.2 отчета;

-   отчет не содержит описания процедуры соответствующего согласования.

Кроме того экспертом установлены методические нарушения:

-   в отчете на странице 17 к расчету в рамках затратного подхода принят коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года - 1,2, при этом не указано для какой отрасли соответствует данное значение;

-   при расчете затратным подходом учтен объем объекта оценки, не соответствующий данным технической документации, а именно техническому паспорту встроенного помещения от 23.03.2004;

-   при расчете стоимости доходным подходом приведен неправильный расчет ставки капитализации: ошибочно не учтена компенсация за риск вложения в недвижимость;

-   при определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщик вносит умозрительные поправки на такие показатели как удобство подъезда, наличие парковочных мест, состояние (внутреннюю отделку) без обоснования.

При этом рыночная стоимость спорных помещений определена экспертом в размере                4 213 000 рублей (нежилое помещение № 61 – 1 639 000 рублей, нежилое помещение № 62 –            2 574 000 рублей).

Довод ответчика о том, что выводы эксперта Романовой В.А. не соответствуют материалам дела, отклоняется судом апелляционной инстанции. Заключение эксперта от 02.12.2011 № 004 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135, федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО     № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО                № 3), основано на визуальном обследовании объекта оценки, заключение о техническом состоянии подтверждается материалами дела, содержит подписку эксперта Романовой В.А. о том, что она предупреждена об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения. Ответчиком не заявлено доводов о незаконности проведения экспертизы, о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 и указанным федеральным стандартам оценки. Относимость и допустимость этого доказательства в порядке статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнута. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлялось.

Кроме того, из технического заключения ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» от 24.05.2011 № 1-425/1 следует, что системы инженерного обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации) на момент проведения обследованиям на объекте отсутствуют (разрушены, демонтированы) – физический износ систем инженерного обеспечения объекта обследования составляет 100 %. Функциональная пригодность систем инженерного обеспечения объекта обследования к эксплуатации оценена как 0 % (приложение № 3 к отчету            № ОК1157, выполненному ООО «РИОиУН»).

Данные обстоятельства не отражены в отчетах от 05.04.2011 № 01-054, 01-055 составленных ООО ТПК «Старатель». Согласно описанию объекта оценки в отчетах № 01-054, 01-055 (раздел 4) состояние помещений определено как удовлетворительное, на момент осмотра идет ремонт. Согласно приведенной таблице инженерное обеспечение помещений (водопровод, канализация, электроосвещение) имеются. Данные о состоянии объекта приняты в соответствии с техническим паспортом встроенных помещений, составленным по состоянию на 23.03.2004.

Довод ответчика о том, что действия по разрушению объектов инженерной инфраструктуры осуществлены ООО «БОН» является предположительным, не подтверждается какими-либо доказательствами.

Таким образом, отчеты от 05.04.2011 № 01-054, 01-055, составленные ООО ТПК «Старатель», не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), в связи с чем, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что оценка спорных нежилых помещений осуществлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что цена помещений, указанная в оспариваемом распоряжении администрации города Красноярска от 27.04.2011 № 1299-недв превышает их рыночную стоимость. Следовательно, пункт 2.1 распоряжения администрации города Красноярска от 27.04.2011 № 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции от 31 января 2012 года и удовлетворения апелляционной жалобы.

Учитывая, что ненормативный правовой акт органа местного самоуправления признан в части недействительным, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика (администрацию). При подаче апелляционной жалобы ответчик на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «31» января 2012 года по делу                  № А33-9438/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.Н. Борисов

Судьи:

Г.А. Колесникова

Н.А. Морозова