Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения к строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

 Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что по договору участия в долевой строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 18.07.2006 N 111 – ФЗ  в     пункт  1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»   внесены изменения, согласно которым уточнены последствия заключения договора участия в долевом строительстве - в части возникновения не только права собственности на объекты долевого строительства, но и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В   части 2 статьи 1 данного закона указано, что кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Вместе с тем, прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 рассматриваемого Федерального закона № 214-ФЗ установлен только в результате внесения изменений в соответствии с Федеральным законом 17.06.2010 № 119-ФЗ,  которым в статью 1 Федерального закона №214-ФЗ были включены части 2.1 - содержащая указанный прямой запрет, а также часть 3 - прямо указывающая на исключение из сферы регулирования Федерального закона №214-ФЗ отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве с одновременным установлением прямого запрета на передача путем уступки гражданам прав требования по таким регулируемым инвестиционным законодательством Российской Федерации  договорам, после исполнения которых у граждан возникало бы право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

 Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются соглашением сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, исходя из общих принципов гражданского законодательства, отсутствие прямого запрета на привлечение денежных средств физических лиц иначе, чем на основании поименованных в Федеральном законе №214-ФЗ договоров, не может быть истолковано как основание для отказа в признании соответствующих прав граждан, заключивших с застройщиком иные договоры на финансирование строительства жилых домов, в целях последующего приобретения (получения) жилых помещений в создаваемом объекте после его ввода в эксплуатацию.

 Более того, в силу части 2.1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

 Изучив материалы  дела,   суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленное участником долевого строительства требование является  обоснованным и  подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Стройтехника» по следующим основаниям.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ также предусматривается такое существенное условие договора, направленного на привлечение денежных средств граждан в целях финансирования строительства, и связанного с передачей после ввода жилого дома в эксплуатацию гражданину жилого помещения, как определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

       Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

        Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

      Согласно заявленному   Бахориной С.А. требованию, заявитель просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника  трехкомнатную квартиру оси Бс-Гс ряды 1с-5с, общей площадью 68,38 кв.м. (проектная) 2 подъезд, 6 этаж.

        В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

       На основании части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

       Согласно  общему  архитектурно-строительному решению АС.0-1 от 2005 года на строительство жилого дома №1 по ул.Водянникова-ул.Линейной в г.Красноярске,   на 6 этаже дома №1 в осях Бс-Гс рядах 1с-5с  помещение (квартира) общей площадью 68,38 кв.м. имеется.

      Таким образом, данным проектом   предусмотрено создание в осях Бс-Гс рядах 1с-5с жилого дома по ул.Водянникова - ул. Линейной, д.1 трехкомнатной квартиры, общей площадью 68,38 кв.м. на 6 этаж.

      В силу договора     от 17.12.2008 №1/20-НЧ2 у ООО «Стройтехника» возникла обязанность передать Бахориной С.А.  жилое помещение -   трехкомнатную квартиру, оси Бс-Гс ряды 1с-5с общей площадью 68,38  кв.м. на 6 этаже во 2 подъезде   по адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул.Водянникова -  ул.Линейная, дом №1.

       Обязанность ООО «Стройтехника»  перед Бахориной С.А.  по передаче объекта долевого строительства в срок, указанный в договоре, не исполнена.

      Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункт 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).

       В связи с изложенным, арбитражный суд пришел к правомерному выводу, что требование Бахориной С.А.   о передаче жилого помещения –  трехкомнатную квартиру, оси Бс-Гс ряды 1с-5с общей площадью 68,38  кв.м. на 6 этаже во 2 подъезде   по адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул.Водянникова -  ул.Линейная, дом №1, является обоснованным и подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Стройтехника».

      Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

       Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

       Факт исполнения участником строительства обязательств по оплате строительства жилого помещения, требование о передаче которого признано подлежащим включению в реестр, подтверждается представленными в материалы дела: договором зачета взаимных требований от 20.06.2007, заключенным между ООО «Стройтехника», ООО «КрасИнвесть»  и  Бахориной С.А., согласно которому денежные средства в сумме 1 846 260 рублей зачтены сторонами в счет уплаты по договору №2/4-ПЧ7-1 от 21.03.2005.

       Представленный в подтверждение факта оплаты строительства  жилого помещения в рамках договора №2/4-ПЧ7-1 от 21.03.2005 кредитором   договор   зачета взаимных требований, заключенным между ООО «Стройтехника», ООО «КрасИнвест» и  Бахориной С.А..,    не признан в установленном порядке недействительным. Заявления о фальсификации представленных доказательств в суде первой   инстанции не подавались.

        Кроме того, передача денежных средств в рамках договора об участии в инвестировании строительства путем внесения денежных средств не непосредственно кредитору, а иному лицу, уполномоченному самим кредитором,  не противоречит нормам Гражданского законодательства (статьи 9, 421, 312 Гражданского кодекса Российской  Федерации).

      Таким образом, поскольку обязательство участника строительства – Бахориной С.А. перед застройщиком в части оплаты строительства квартиры   исполнены арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно включил требование Бахориной С.А. о передаче вышеназванного жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника – ООО «Стройтехника».

  Довод внешнего управляющего должника о том, что судом    в  нарушение   пункта 3 части 1  статьи 201.7  Закона  о банкротстве,       включено  в  реестр   требований о  передаче   жилых  помещений требование   о передаче  квартиры  без   указания  площади, а   также   иных  идентифицирующих   объект  строительства  признаков -  нет  указания  на  оси, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку противоречит  определению суда от 05.03.2012.

   Довод  заявителя  жалобы  о  том, что судом  не  верно  сделан  вывод о  том, что  представленный  в  материалы  дела   план   дома  относится к жилому  дому  по  пер. Афонтовский – пер. Медицинский, Свердловского района  г. Красноярска  и  не  относится к  инвестируемому  объекту Бахориной С.А., поскольку как  на  копии  поэтажного  плана, так  и   на  оригинале   поэтажного  плана  имеются  сведения  в виде  штампа   в  нижних   частях   документов   о  привязке  (1296-01-АС  от 10.07г.) дома  №1 по  адресу:  г. Красноярск,  ул.Водянникова- ул.Линейная к  проекту поэтажного  плана (199-00-05-АС.0-1) дома по  пер. Афонтовский –пер. Медицинский Свердловского района  г. Красноярска, не  состоятелен, поскольку из  указанной  копи поэтажного  плана не  усматривается, поэтажный  план  относится  к   не  относится к  инвестируемому  объекту Бахориной С.А.

       Иные доводы жалобы признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что идентификационных признаков  жилого помещения, указанных в договоре об участии в инвестировании  строительства №2/4-ПЧ7-1 от 21.03.2005, достаточно для фактического установления объекта инвестиций – квартиры №56, так как иной трехкомнатной квартиры в осях Бс-Гс рядах 1с-5с на 6 этаже дома в соответствии с представленным планом не имеется. Кроме того, номер и общая площадь помещения в соответствии с договором уточняются по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Размер инвестиций определен в виде фиксированной суммы и не зависит от площади передаваемого помещения (пункт 4.6, 4.9 договора об участии в строительстве).

Таким образом,   фактически стороны  достигли   соглашения, позволяющего с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства согласен принять после ввода жилого дома в эксплуатацию, а также соответствующую стоимость данного объекта.

       На основании изложенного, Третий арбитражный апелляционный суд полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить