Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

22.07.2008 № 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у ООО «Лига Норд» имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений, что подтверждается, в том числе, представленным в материалы дела письмом от 24.06.2011                       № 150-2373/153, которым обществу предложено использовать свое право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Талнах, ул. Таймырская, д. 16, помещение I, общей площадью 608,7 кв.м, по цене                  11 616 457 рублей.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость спорных помещений, указанная в оспариваемом распоряжении, основана на отчете № МК-Н-12, составленном ЗАО «Компания «Статус», согласно которому на 03.05.2011 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 608,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Таймырская, д. 16, помещение I, составляет 11 616 457 рублей.

Полагая, что отчет ЗАО «Компания «Статус» об оценке спорного помещения не соответствуют действующему законодательству, заявитель обратился в общество с ограниченной ответственностью «Таймырский центр независимой экспертизы» (далее - ООО «Таймырский центр независимой экспертизы») для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с целью его выкупа у владельца. В соответствии с отчетом № 48/11 оценщика ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» Рошка А.И. по состоянию на 01.07.2011 рыночная стоимость спорных помещений составила 6 800 000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с положениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оценка отчетов об оценке осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорных помещений, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО «Компания «Статус» и         ООО «Таймырский центр независимой экспертизы», суд первой инстанции по ходатайству заявителя назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с определением от 13.10.2011 проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК» Козобродовой М.Е. Перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, ул. Таймырская, д. 16, пом. I, на день проведения экспертизы?».

Согласно заключению Козобродовой М.Е. № 221/11 рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС по состоянию на 30.10.2011 составила 6 106 086 рублей.

Суд первой инстанции, на основании данного отчета определил рыночную стоимость спорного нежилого помещения.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007                     № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Из анализа положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92            «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо не достоверной.

Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной.

Лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Из постановленного в определении от 13.10.2011 перед оценщиком вопроса следует, что судом первой инстанции преследовалась цель определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату проведения соответствующей оценки, а не установление достоверности рыночной стоимости, указанной в оспариваемых постановлении и отказе.

Так, из отчета оценщика Козобродовой М.Е. ООО «Фирма «КВК» № 221/11 не следует, что ею исследовались отчеты ООО «Компания «Статус» и ООО «Таймырский центр независимой экспертизы», устанавливались обстоятельства, позволяющие определить достоверность какого либо из отчетов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не исследована достоверность рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, указанной в оспариваемых постановлении и отказе, на момент вынесения ответчикам оспариваемых постановления и отказа, а также проведения независимой оценки ЗАО «Компания «Статус».

Заключение эксперта Козобродовой М.Е. ООО «Фирма «КВК» № 221/11 не опровергает достоверность оценки, проведенной ЗАО «Компания «Статус» по заказу Управления имущества Администрации города Норильска.

Отчет об оценке от 03.05.2011 № МК-Н-12 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135, федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), основано на визуальном обследовании объекта оценки, заключение о техническом состоянии  подтверждается материалами дел; ООО  «ЛИГА  НОРД» не заявлено доводов о незаконности проведения  оценки, несоответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 и указанным федеральным стандартам оценки. Относимость и допустимость этого доказательства в порядке статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации н опровергнута.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества произведена оценщиком Козобродовой М.Е. на дату проведения судебной экспертизы - 30.10.2011, то есть по истечению более пяти месяцев с даты проведения оценки рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ЗАО «Компания «Статус».

Следовательно, постановление Администрации города Норильска от 17.06.2011 № 304 и отказ Управления имущества Администрации города Норильска об изменении стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении заявления в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на          ООО «ЛИГА НОРД».

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Красноярского края от «21» марта 2012    года по делу                     № А33-13563/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи:

Л.А. Дунаева

Н.А. Морозова