Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Наличие у истца  преимущественного права на приобретение арендуемого им спорного имущества - нежилого помещения общей площадью 653,1 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д.55, пом.195, ответчик не оспаривает.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке объекта оценки.

Как следует из пункта 2.1. проекта договора купли-продажи стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 №01-127 составляет 20229000 руб.

Отчет об оценке от 18.08.2011 №01-127, выполнен обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Старатель». Оценщиком в отчете величина рыночной стоимости объекта на дату оценки определена в 20229000 руб., при этом в заключении сделана оговорка, что сумма в 20229000 руб. НДС не облагается на основании Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 28.12.2010 № 395-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендуемое имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу положений статьи 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, при их продаже или ином отчуждении является обязательным.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки предусмотрены статьей 11 Закона об оценочной деятельности и не содержат указания на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом НДС.

Согласно статье 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

Из материалов дела следует, что итоги оценки спорного имущества обществом в установленном порядке не обжаловались.

Таким образом, условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства, которое не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС согласованной сторонами в договоре стоимости имущества, определенной независимым оценщиком без учета данного налога.

Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.03.2011 № 13661/10 при рассмотрении дела № А12-1349/2010 со сходными фактическими обстоятельствами.

Согласно статье 1 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ часть 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнена подпунктом 12, предусматривающим, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Включение ответчиком в договор купли-продажи в качестве существенного условия договора рыночной стоимости имущества в размере 20229000 рублей соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку цена определена независимым оценщиком как рыночная стоимость с учетом положений Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ.

По существу истец оспаривает достоверность информации о цене аналогов, использованных при сравнительном способе исследования, считая, что оценщиком не проверена информация  о том, какая часть цены относится к вознаграждению продавца, а какая к начисленной продавцом сумме НДС, а также обоснованность прибавления оценщиком в затратном способе к стоимости услуг налога на добавленную стоимость.

При этом при рассмотрении дела по правилам первой инстанции истец не заявил о проведении экспертизы рыночной стоимости объекта, оставив вопрос о назначении экспертизы на усмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, в данном случае бездействие суда в отсутствие ходатайства истца о назначении экспертизы не является нарушением норм процессуального права.

С учетом вышеизложенного редакции пунктов 2.1., 2.3 договора купли-продажи обоснованно приняты судом первой инстанции в редакции ответчика, изложенной в проекте договора-купли продажи, а ссылка истца на представленный им  отчет об оценке является несостоятельной.

В части требований о включении в договор пунктов 3.1.2., 3.2.8. в редакции истца, суд приходит к следующим выводам. Определения условий реализации муниципального имущества, включение которых не регламентируется действующим законодательством, осуществляется на договорной основе и является правом ответчика, как органа осуществляющего распорядительные функции собственника – «муниципального образования город Красноярск». В данном случае, истец, как приобретатель имущества по договору не вправе, по мнению суда, определять собственнику условия реализации его имущества.

Кроме того, истцом не указано, на основании каких норм права пункты 3.1.2, 3.2.8 договора купли-продажи должны быть установлены судом в его редакции.

Судом не установлено несоответствия указанных пунктов договора нормам права и нарушений данными пунктами прав истца. Довод истца о том, что спорными пунктами договора нарушены его права как собственника не обоснованы конкретным указанием нарушаемых прав. Более того, на момент рассмотрения спора судом истец не является собственником имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в принятии редакции истца, оставив редакцию спорных пунктов договора купли-продажи в редакции ответчика, изложенной в проекте договора купли-продажи.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края 24 апреля 2012 года по делу № А33-19955/2011 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 апреля 2012 года по делу                          № А33-19955/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.А. Кириллова

В.В. Радзиховская