Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

к новому правообладателю, что предполагает обязательность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве прежнего правообладателя на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходя из абзаца девятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявления о признании отказа незаконным суд первой инстанции исходил в том числе из того, что заявителем на государственную регистрацию документы о ранее возникших правах Балахтинского МУМ ПП ЖКХ на спорный объект недвижимого имущества в течение срока, на который приостановлена государственная регистрация, не представлялись, с заявлением о регистрации ранее возникшего права никто не обращался.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения (части 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).

Кроме того, правовой подход, содержащийся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривая обязанность суда проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, исходит из того, что суд восстанавливает обстоятельства, о наличии которых регистрирующему органу вправе заявить только отчуждатель (предыдущий правообладатель).

Поскольку покупатель не является обладателем права хозяйственного ведения, он не является субъектом, правомочным выразить в заявлении к регистрирующему органу волю на регистрацию данного права, отсутствие заявления предыдущего правообладателя, является тем препятствием, которое может быть устранено лишь судом при исследовании правоустанавливающих документов, представленных в дело.

Поскольку содержанием участия продавца в государственной регистрации перехода права собственности является также подача заявления о регистрации ранее возникшего права, правовая позиция, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применима в случае отсутствия регистрации ранее возникшего права продавца на проданное имущество.

Учитывая изложенное, обязанность по предоставлению документов в обоснование ранее возникшего права продавца законом на покупателя не возложена, в связи с чем отказ в регистрации перехода права в связи с отсутствием таких документов не может быть обоснован со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом из материалов дела следует, что право хозяйственного ведения Балахтинского МППЖКХ возникло на основании договора №80 от 01.01.98, заключенного между муниципальным образованием в лице Комитета муниципального имущества и субсидий и Балахтинским МПП ЖКХ.

Согласно пункту 1.1. в хозяйственное ведение переданы основные средства, оборудование согласно бухгалтерскому балансу на 1 января 1998 года.

Поскольку здание бани балансовой стоимостью 619999 рублей 59 копеек 1958 года ввода в эксплуатацию вошло в инвентаризационную ведомость Балахтинского МП ЖКХ по основным средствам на 01.01.1998, право хозяйственного ведения возникло у продавца с 01.01.1998.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что договор купли-продажи от 03.11.2005 по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку не содержит сведений о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов (абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено материалами дела, заявитель приобрел  спорное имущество по договору купли-продажи от 03.11.2005, получил по акту приема-передачи. Данный договор  купли-продажи  в установленном порядке не заключенным или недействительным не признан.      В приложении № 1 к договору купли-продажи спорное имущество определено в составе другого недвижимого имущества - указан  адрес (Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, литер В),  в акте приема-передачи указано функциональное назначение  (коммунальная баня).

С учетом того, что материалами дела подтверждается  отсутствие в поселке Балахта Балахтинского района иных зданий с таким назначением, построенных в 1958 году, апелляционный суд полагает, имеющиеся документы  позволяют его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации, указанной в правоподтверждающих документах.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителем представлен договор купли-продажи той же даты (л.д. 39 том 1) со ссылкой на кадастровый номер земельного участка 24:03:3111013:0017.  Заявитель пояснил, что в период заключения  сделки в составляемые документы вносились исправления с целью соответствия нормам действующего законодательства. При этом расхождений в иных условиях договора не выявлено.

Апелляционный суд учитывает также, что договор купли-продажи   является лишь основанием приобретения права собственности, и в данном качестве представлен на государственную регистрацию права собственности. При наличии указанных выше данных в договоре и акте, в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному им основанию.

Из договора о проведении зачета взаимных требований  от 03.11.2005 следует, что обязательство покупателя по оплате имущества прекращено зачетом встречного однородного требования (л.д. 79 т. 1).

Апелляционный суд отклоняет довод Администрации Балахтинского района о том, что спорное имущество не передано во владение ООО «Арцах». Администрация Балахтинского района не представила доказательств передачи здания бани из владения Балахтинского МПП ЖКХ во владение иного субъекта до момента передачи  здания заявителю. Напротив, в материалы дела представлен акт приема-передачи от 30.06.2006 (л.д. 78 том 1), акт приема-передачи  от 04.11.2005 (л.д. 41 том 1), из которых следует, что коммунальная баня по ул. Молодогвардейцев, 1, передана ООО «Арцах».

В соответствии с пунктом 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В силу пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Решением Балахтинского районного совета депутатов от 24.08.2004 (л.д. 80 т. 1), распоряжением Администрации Балахтинского района выражено согласие собственника на продажу здания по балансовой стоимости.

Таким образом, продавец, совершая сделку купли-продажи от 03.11.2005, действовал по воле собственника, сделка является действительным основанием возникновения права собственности у заявителя.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд, рассматривая  требование о признании незаконным отказа зарегистрировать переход права собственности, проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В деле А33-3677/2011 общество с ограниченной ответственностью «Арцах» обращалось   в Арбитражный суд Красноярского края с иском   к муниципальному образованию Балахтинского района о   государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (баня) общей площадью 275,4 кв.м., кадастровый номер 24:03:000000:0000:04:204:002: 000060340:001:20000, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Балахтинский район, п. Балахта, ул. Молодогвардейцев, зд. 1, и обязании   зарегистрировать переход права собственности к ООО «Арцах». К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 08 июля 2011 года в иске отказано. Суд указал на ненадлежащий способ защиты (обращение в суд покупателя до его обращения в регистрирующий орган в случае ликвидации продавца по договору купли-продажи) и обращение к ненадлежащему ответчику (к муниципальному образованию Балахтинский район в лице администрации Балахтинского района, тогда как стороной по сделке являлось  Балахтинское МУМ ПП ЖКХ – продавец).

Кроме того, решением по данному делу установлен факт ликвидации продавца по договору купли -продажи от 03.11.2005 (подтвержден представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.05.2011 №526).  Указанный факт в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию в настоящем деле.

Таким образом, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю обладало информацией о ликвидации продавца, и в силу этого, также не могло требовать данных сведений от покупателя – ООО «Арцах».

Кроме того, поскольку на заявителя не возложена обязанность по представлению заявления о регистрации ранее возникшего права и соответствующих правоустанавливающих документов, бездействие заявителя не могло быть основанием для отказа в государственной регистрации, довод Управления о надлежащем уведомлении заявителя об отсутствии данных документов не имеет правового значения.

Учитывая факт ликвидации продавца открытого акционерного общества «Канского хлебоприемного предприятия», исполнение сторонами договора купли-продажи от 03.11.2005, наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества,   руководствуясь статьями 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, учитывая недопустимость формального подхода при рассмотрении требований о защите права собственности, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению требования общества с ограниченной ответственностью «Арцах».

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный