Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Васильевой И.Ю. подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды торговых помещений от 19 июня 2008 года № 03-06/08С (т.1, л.д. 43. 91), согласно которому в связи с переходом права собственности на нежилое здание, общей площадью 33 916,7 кв.м. по адресу: Красноярский край, Емельяновский район 0-ой км. автодороги «Красноярск-Солонцы» (правая сторона), зд. №3 включающее арендованное по договору имущество, от открытого акционерного общества «АЛПИ» к обществу с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» стороны пришли к соглашению о внесении в договор изменений в части наименования  арендодателя и арендной платы. Согласно пункту 2.2 договора с 1 марта 2009 года арендная плата определяется в размере 320 рублей, в том числе НДС, за 1 кв.м. в месяц, что составляет 25 920 рублей, в том числе НДС, за всю арендуемую площадь (81 кв.м.) ежемесячно. Кроме того, стороны  изменили  пункт 7.1  договора, указав, что договор действует до 30 декабря 2009 года.

Согласно пункту 5 дополнительное соглашения № 1 задолженность по арендной плате за январь 2009 года в размере 3 420 рублей, за февраль 2009 года в размере 2 970 рублей, и задолженность образовавшаяся с 1 марта 2009 года, подлежит перечислению арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 5 дней с даты подписания дополнительного соглашения.

В материалы дела представлено гарантийное письмо от 23 июля 2009 года индивидуального предпринимателя Васильевой И.Ю. (т.1, л.д. 148), согласно которому ответчик обязывался погасить задолженность по арендной плате по договору аренды торговых помещений от 19 июня 2008 года № 03-06/08С за январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль 2009 года.

В материалы дела также представлены платежные поручения от 9 июля 2009 года № 3080 на сумму 24 300 рубелей, от 28 июля 2009 года № 3038 на сумму 3 420 рублей и № 3039 на сумму 2 970 рублей, от 4 августа 2009 года № 3097 на сумме 1 620 рублей, согласно которым ответчик перечислил истцу арендную плату за январь, февраль, май (т.1, л.д. 150-153).

30 сентября 2009 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С (т.1, л.д. 45, 93), которым расторгли договор аренды. Помещение на первом этаже общей площадью 81 кв.м. по адресу: Красноярский край, Емельяновский район 0-ой км. автодороги «Красноярск-Солонцы» (правая сторона), зд. №3 было передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 30 сентября 2009 года (т.1, л.д. 46. 94).

9 сентября 2010 года общество с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» направило индивидуальному предпринимателю Васильевой И.Ю. письмо исх. № 97/8/821-10 (т.1, л.д. 48, 96), в котором сообщало, что по состоянию на 1 сентября 2010 года за ответчиком числится задолженность по уплате арендной платы за период с 26 января 2009 года в размере 192 634 рубля 84 копейки, и требовало погасить указанную задолженность по арендной плате в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 155 520 рублей за март - апрель 2009 года и  июнь - сентябрь 2009 года  по договору  аренды торговых помещений от 19 июня 2008 года №03-06/08С.

Индивидуальный предприниматель Васильева И.Ю. обратилась со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» о признании договора аренды от 19 июня 2008 года №03-06/08С незаключенным, в связи с тем, что из договора аренды невозможно однозначно определить какое именно помещение и какой площадью является объектом арендных отношений, технический паспорт к договору не приложен.

В судебном заседании суда первой инстанции 11 марта 2012 года был допрошен свидетель Жури А.С., которая пояснила следующее: в здании торгового центра всего 2 этажа, раньше работала на 2-ом этаже у индивидуального предпринимателя Пузырева, а Васильева И.Ю. работала на 1-ом этаже. В июне или июле 2009 года наблюдала переезд Васильевой И.Ю. в другое помещение большего размера, расположенное на 1-ом этаже. У Васильевой И.Ю. она работала продавцом. Примерно в июле 2009 года работать у Васильевой И.Ю. стало невозможно, двери помещения были опечатаны, когда она приходила на работу, охрана не пропускала. Кем было опечатано помещение ей не известно. Кто охранял помещение так же не знает.

В судебном заседании 4 апреля 2012 года был допрошен свидетель Крамник Е.А. На вопросы суда свидетель Крамник Е.А. пояснила, что является индивидуальным предпринимателем, раньше работала в «АЛПИ-Сити» (п.Солонцы), где познакомилась с Васильевой И.Ю. В настоящее время занимается предпринимательской деятельностью, содержит кафе. Примерно в конце июня, в июле и августе 2009 года Васильеву И.Ю. не пускали в арендуемое ею помещение в здании «АЛПИ-Сити», опечатывали двери. Общество с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» выкупило помещение и требовало арендную плату. Васильеву И.Ю. не пускали, так как у нее имелась задолженность по арендной плате перед новым собственником, доходы упали из-за закрытия супермаркета «АЛПИ-Сити», предприниматели не могли реализовать товар или вернуть его поставщикам.

На запрос суда Межмуниципальным отделом Министерства внутренних дел РФ «Емельяновский» в дело представлен материал № 2439/7079-2009 (т.2, л.д. 5) об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Васильевой И.Ю. о незаконных действиях администрации комплекса Алпи-Сити, расположенного в п. Солонцы.

Согласно объяснениям Васильевой И.Ю. от 25 сентября 2009 года (т.2, л.д. 8, 9), имеющимся в материалах № 2439/7079-2009 об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате за апрель, май, июнь 2009 года управляющий Алпи-Сити Поляков М.А. указал обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Заслон» препятствовать пропуску работников к рабочим местам.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции и материалами дела подтверждается то обстоятельство, что 19 июня 2008 года между открытым акционерным обществом «АЛПИ» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Васильевой И.Ю. (арендатор) подписан договор аренды торговых помещений № 03-06/08С, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.4 которого арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) помещение, площадью 81 кв.м., в целях организации розничной торговли парфюмерии и косметики, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату.

В соответствии с пунктом 1.3 договора помещение находится в торговом комплексе «АЛПИ», расположенном по адресу: Красноярский край, Емельяновский район 400 м. автодороги «Красноярск-Солонцы».

Оценив условия представленного в материалы дела договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания названного выше договора незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также всем тем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из положений статьи 606, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации единственным существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В договоре аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С указан метраж помещения и адрес здания, в котором оно расположено. В материалы дела также представлена подписанная между открытым акционерным обществом «АЛПИ» и ответчиком экспликация помещения, на которой указано помещение 12 – «Васильева, парфюмерия, 81 м.». Ссылка ответчика на то, что указанный план не имеет отношения к договору аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данный план согласован сторонами и имеет указание на площадь  помещения – 81 м., тогда как ранее по договорам аренды от 27 февраля 2006 года № 11/02/06-С и от 17 декабря 2005 года № 01/12/05-С (т.2, л.д. 159, 170) с обществом с ограниченной ответственностью «АЛПИ» и открытым акционерным обществом «АЛПИ» ответчику в аренду предоставлялось помещение площадью 54 кв.м. Доказательства наличия между сторонами иного договора аренды в отношении помещения,  площадью 81 кв.м., суду апелляционной инстанции не представлены.

Из материалов дела также не следует, что после подписания договора аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С между сторонами договора существовали разногласия относительно определения объекта аренды.

Напротив, ответчик перечислял арендные платежи в  2009 году как открытому акционерному обществу «АЛПИ» в лице филиала –  общества с ограниченной ответственностью «Алпи-Трейд» (т.1, л.д. 154), так и обществу с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал».  Доказательства того, что договор аренды от 27 февраля 2006 года № 11/02/06-С в 2009 году действовал и арендные платежи осуществлялись ответчиком в его отношении, в материалах дела отсутствуют, тогда как перечисленные ответчиком платежные поручения от 9 июля 2009 года № 3080, от 28 июля 2009 года № 3038 и № 3039, от 4 августа 2009 года № 3097 арендные платежи за январь, февраль, май, соответствуют арендной плате, предусмотренной дополнительным соглашением от 6 мая 2009 года № 1 к договору аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С. В гарантийном письме от 23 июля 2009 года ответчик  обязался оплатить задолженность именно по договору аренды торговых помещений от 19 июня 2008 года № 03-06/08С.

С какими-либо требованиями, касающимися предоставления указанного в договоре аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С помещения, ответчик к арендодателю не обращался, а по акту приема-передачи от 30 сентября 2009 года к дополнительному соглашению от 30 сентября 2009 года № 2 к договору аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С ответчик возвратил помещение площадью 81 кв.м. Доказательства возврата ответчиком помещения  до 30 сентября 2009 года в материалах дела отсутствуют.

Факт исполнения договора также косвенно подтверждается также показаниями свидетеля Жури А.С. о переезде ответчика в помещение большего размера.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт исполнения сторонами договора аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С в части передачи ответчику арендованного имущества и отклоняет довод ответчика об отсутствии подписанного акта приема-передачи помещения.

Ссылка ответчика на уведомление от 4 марта 2009 года № 97/7/102-118 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ссылка нового арендодателя на иной договор - от 27 февраля 2006 года № 11/02/06-С не свидетельствует об отсутствии отношений по договору аренды от 19 июня 2008 года № 03-06/08С.

Поскольку требование законодательства о согласовании сторонами существенных условий договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон, фактические исполнение договора от 19 июня 2008 года № 03-06/08С сторонами и отсутствие в ходе исполнения договора разногласий между ними свидетельствует о согласованности сторонами существенных условий договора и заключенности самого договора.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Свидетельством о государственной регистрации права от 26 января 2009 года серии 24 БИ 101403 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 января 2012 года № 01/015/2012-070 подтверждается то обстоятельство,  что в период с 26 января 2009 года по 13 апреля 2010 года общество с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» являлось собственником здания, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение, следовательно вправе требовать внесения арендных платежей от ответчика с марта 2009 года как арендодатель по договору от 19 июня 2008 года № 03-06/08С. Поскольку в силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, доводы ответчика о необходимости оценки вопроса перехода права к истцу необоснованны.

Доводы ответчика о подписании дополнительного соглашения от 6 мая 2009 года № 1 к договору аренды торговых помещений от 19 июня 2008 года № 03-06/08С со стороны общества с ограниченной ответственностью «Сбербанк Капитал» неуполномоченным лицом отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку сам истец полномочия своего представителя не оспаривает, а в материалах дела имеется доверенность от 16 апреля 2009 года, выданная истцом на имя Дробушевского М.В. (т.2, л.д. 47).

Между тем, из показаний свидетелей Жури А.С. и Крамник Е.А., а также пояснений ответчика следует, что индивидуальный предприниматель Васильева И.Ю. фактически пользовалась арендуемым помещением в период с марта по июнь 2009 года, тогда как в период с июля по сентябрь 2009 года в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате за апрель, май, июнь 2009 года управляющий Алпи-Сити Поляков М.А. указал обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Заслон» препятствовать пропуску работников к рабочим местам. Данные обстоятельства также косвенно подтверждаются служебной запиской от 11 сентября 2009 года управляющего Полякова М.А. к начальнику службы безопасности общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Заслон» Краснодубову С.В.