Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сторонами приложения №1 к договору (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.2, 1.3, 1.4 договора указано, что помещение предоставляется арендатору за плату для размещения предприятия общественного питания на 11 месяцев с 1 января по 30 ноября  2009 года.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что арендуемое помещение, указанное в пункте 1.1 договора, расположено в подвале жилого дома и является неотъемлемой частью общего имущества жилого дома.

Договор, согласно пункту 5.1 договора, вступает в силу с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Во исполнение пункта 2.1.1 договора истец передал ответчику нежилое помещение по акту приема-передачи от 1 января 2009 года (приложение №2 к договору).

В силу пункта 2.1.2 договора, арендодатель обязался не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании арендуемого помещения.

Арендатор обязался использовать нежилое помещение исключительно в целях, указанных в пункте 1.2 договора (пункт 2.2.1 договора), содержать нежилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполнять в арендуемом нежилом помещении все противопожарные мероприятия в соответствии с требованиями норм и правил строительного и технологического проектирования, а также обязательных для исполнения предписаний государственной противопожарной службы (пункт 2.2.3 договора).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за пользование помещениями.

Протоколом об административном правонарушении от 2 сентября 2008 года установлено нарушение ответчиком в принадлежащем ему кафе по пр. Мира, 85 санитарно-эпидемиологических требований в части отсутствия шахт вытяжной системы вентиляции организации общественного питания под коньком крыши не менее 1 м. (имеющиеся шахты вытяжных систем вентиляций организаций общественного питания оборудованы на уровне 2 м. от поверхности земли).

19  мая 2011 года истец обратился в Службу строительного надзора и жилищного контроля (исх.№48) об обязании ответчика демонтировать незаконно установленный вентиляционный короб и привлечении ответчика в административной ответственности по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Актом проверки от 3 июня 2011 года № 1078 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края установлено, что при осмотре наружных ограждающих конструкций в местах установки кондиционеров и вентиляционной шахты, отклонений от вертикали не установлено, также не установлено наличие трещин с шириной раскрытия большей установленной нормативными требованиями. Между тем, при данной проверке жилого дома №85 по пр. Мира в г. Красноярске установлено, что при визуальном осмотре жилого дома на наружной ограждающей конструкции дома со стороны двора, на уровне второго этажа, между 6 и 7 подъездами установлены наружные блоки кондиционеров (сплит системы), из цокольной части дома, между 6 и 7 подъездом, также выходит вентиляционная шахта круглого сечения, проходящая по всей высоте дома и принадлежащая обществу с ограниченной ответственностью «ВИАН-ТРЕЙД (С)».

По результатам указанной проверки истцу Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края выдано предписание от 3 июня 2011 года № 1078 о рассмотрении вопроса по согласованию установки указанного оборудования и в случае не получения согласования – принять меры по демонтажу оборудования в срок до 5  августа 2011 года.

Согласно акту осмотра от 10 августа 2011 года, составленному с участием представителей истца и ответчика, при визуальном осмотре наружной стены дома № 85 по пр.Мира в г. Красноярске установлено, что со стороны двора на уровне 1 этажа между 6 и 7 подъездами установлены наружные блоки кондиционеров в количестве 6 штук. Из них второй, третий, шестой кондиционеры справа соединены с подвальными помещениями, которые занимает ответчик. Из нежилого подвального помещения, занимаемого ответчиком, выходит вентиляционная шахта круглого сечения, проходящая по всей высоте дома.

26 июля 2011 года ответчик обращался к истцу с просьбой о согласовании размещения выносных блоков кондиционеров и вентиляционной трубы, обслуживающих кафе «Дао ЧА» и расположенных на наружной стене дома по пр. Мира, 85 в г. Красноярске (исх.№ 5, направленное почтовым отправлением, согласно квитанции Федерального государственного унитарного предприятии «Почта России» от 12 августа 2011 года).

26 августа 2011 года ответчик повторно обратился к истцу с просьбой о согласовании размещения спорного оборудования (исх. № 18).

В материалы дела представлен паспорт недвижимого памятника истории и культуры СССР в отношении «Дома жилого» 1936-1940 гг. по пр. Мира, 85 в г. Красноярске.

Согласно охранному обязательству от 6 мая 2011 года № 615, выданному ответчику и Терехову Г.В. в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» по пр. Мира, 85 в г. Красноярске, ответчику разрешено использовать нежилое подвальное помещение № 101 памятника под административно-офисные функции, точку общественного питания.

Дополнительным соглашением от 30 августа 2011 года №1 к охранному обязательству от 6 мая 2011 года № 616 ответчик и Министерство культуры Красноярского края установили, что на площади южного фасада помещения памятника размещены элементы инженерно-технического оборудования согласно прилагаемой фотофиксации: 8 кондиционеров (из них два – между подъездами №7 и №8, шесть – между подъездами №6 и №7), 4 вентиляционных шахты (из них две шахты короба и одна шахта-труба большого сечения, проходящая по всей высоте фасада, на площади фасада между подъездами № 6 и № 7, одна шахта-труба – на площади фасада между подъездами № 7 и № 8).

Ссылаясь на то, что блоки кондиционеров (сплит-систем) в количестве трех штук и вентиляционная шахта размещаются ответчиками на фасаде жилого дома по пр. Мира, 85, являющемся общим имуществом, без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома, истец на основании статьей 304, 305 289, 290, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 36, пункта 3 части 2 статьи 44, части 3 статьи 145 Жилищного кодекса обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем пресечения действий, нарушающих право.

В рамках настоящего дела лицами, участвующими в деле, не оспаривается и ответчиком подтверждается в апелляционной жалобе то обстоятельство, что спорные блоки кондиционеров (сплит-систем) в количестве 3 штук и вентиляционная шахта на фасаде многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, установлены ответчиком и используются им при эксплуатации кафе «Дао ЧА». Ответчик является также собственником  одного их  нежилых помещений в названном доме. Истец просит обязать ответчика демонтировать указанное оборудование и восстановить фасад дома в месте его крепления, указывая на то, что оборудование установлено без согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований истца к индивидуальному предпринимателю Терехову Г.В. в виду следующего.

Заявленный истцом иск по своей природе является негаторным. В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из смысла гражданского законодательства, условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права. В силу указанного, негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права у истца, наличия препятствий в осуществлении данного права и того обстоятельства, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании истцом принадлежащего ему имущества, не соединенные с лишением владения и носящие реальный характер.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. По смыслу названных норм, к общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, обслуживающее более одного помещения в данном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

С учетом изложенного, поскольку внешние стены являются конструктивными элементами зданий в целом, а не помещений в них, а, следовательно, не могут быть разделены без изменения их назначения, они относятся к общему имуществу многоквартироного дома, у собственников расположенных в зданиях помещений возникла общая собственность. Доводы ответчика об обратном не основаны  на нормах права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при установке спорного оборудования либо позднее ответчиками было получено согласие сособственников общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 85.

При этом, согласно предоставленному в материалы дела истцом  протоколу № 5 от 17 апреля 2012 года общего собрания собственников помещений жилого дома по пр. Мира-85 по 11 вопросу (о разрешении обществу с ограниченной ответственностью «ВИАН-ТРЕЙД (С)» размещать на фасаде жилого дома вентиляционный короб и кондиционеры для обслуживания кафе), принято решение против выдачи такого разрешения (75,3 % голосов).

Доводы ответчика о том, что спорные конструкции размещаются законно в связи с наличием разрешения муниципального предприятия «ПЖРЭТ № 2» и органа по охране памятников, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Наличие охранного обязательства у собственника помещений в здании-памятнике обусловлено требованиями законодательства в области охраны объектов культурного наследия. Такой документ не исключает действие норм Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке использования общего имущества многоквартирного жилого дома.

Отнесение многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 85, к объектам культурного наследия не свидетельствует о наличии исключительно государственного права собственности на названный дом. Действующее гражданское законодательство не допускает существование ситуации, при которой собственником несущих конструкций может быть одно лицо, а собственниками конкретных помещений в этом здании - иные лица. Вещные права на конструктивные элементы  здания предопределяются вещными правами на помещения здания. Следовательно, допущение в принятом ответчиком на себя охранном обязательстве ответчиком установки спорного оборудования на стене дома не свидетельствует о соблюдении ответчиком порядка использования общего имущества многоквартирного дома.

В свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что муниципальное предприятие «ПЖРЭТ № 2» являлось правомочным представителем собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 85 на момент выдачи разрешения на установку оборудования ответчику. Данное предприятие являлось лишь обслуживающей организацией.

Таким образом, спорное оборудование установлено в отсутствие согласия иных сособственников общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 85.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

К обязанностям товарищества собственников жилья законодателем, в том числе, отнесено принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункты 7 и 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм товарищество собственников жилья  «Мира-85» вправе как законный представитель собственников помещений в многоквартирном жилом доме требовать устранения препятствий, затрудняющих пользование общим имуществом. То обстоятельство, что товарищество собственников жилья «Мира-85» в рамках настоящего спора является полномочным представителем  установлено в ходе рассмотрения настоящего дела судом кассационной инстанции и подтверждено судом надзорной инстанции.

Доводы ответчика о недоказанности претерпевания собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 85,  нарушения их права собственности, отклоняются судом апелляционной инстанции

Обращение  истца  с настоящим иском имело целью защитить право собственности на объект недвижимости, являющийся объектом общей долевой собственности, нарушенное одним из сособственников - ответчиком.

Анализ положений статей 209, 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что неприкосновенность частной собственности, законные права и интересы