Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:

1)  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)  принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)  направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

С учетом приведенных норм действующего законодательства, в рамках настоящего дела подлежат установлению следующие обстоятельства:

-    возможность отнесения заявителя к субъектам малого или среднего предпринимательства, за которыми может быть закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;

-    наличие у заявителя арендуемого государственного или муниципального имущества;

-    срок нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

-    надлежащее (ненадлежащее) перечисление заявителем арендной платы за аренду такого имущества в течение вышеназванного срока;

-    площадь арендуемых помещений, с учетом установленных законом субъекта Российской Федерации предельных значений;

-    наличие (отсутствие) арендуемого имущества в перечне государственного имущества или имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ                      «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Департамент не оспаривает, что ООО «ТЕХНО-ЦЕНТР «ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» относится к субъектам малого предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ООО «ТЦ ИСТОК-БАНКОСЕРВИС»:

- относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);

- непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (до 05.08.2008) владело и пользовалось арендуемым имуществом (нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, просп. Красноярский рабочий, 62);

- не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- владеет помещением № 186 площадью 164,8 кв.м., не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м.);

- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Согласно оспариваемому уведомлению Департамента основанием отказа послужило то, что истребуемое обществом нежилое помещение № 186, общей площадью 164,8 кв.м., расположенное по адресу: пр. Красноярский рабочий, 62, не находилось в аренде у общества непрерывно в течение двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (договор аренды нежилого помещения от 14.07.1999 № 4780 является незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном порядке).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и ООО «ТЕХНО-ЦЕНТР «ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» (арендатор)  заключен договор аренды нежилого помещения от 14.07.1999 № 4780, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилое помещение, общей площадью                354,5 кв.м., в том числе подвальное помещение площадью 167,9 кв.м., расположенное по адресу: пр. Красноярский рабочий, 62, для использования под магазин сервисные услуги населению, складские помещения, цель использования – по ремонту бытовой, оргтехники. Срок действия договора установлен с 12.07.1999 по 31.12.2000 (пункт 1.2 договора). Помещения переданы по акту приема-передачи от 12.07.1999.

Дополнением от 02.03.2006 № 4 к договору от 14.07.1999 № 4780, подписанным представителями ООО «ТЦ ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» и Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой общество принимает в аренду в нежилом помещении  № 169 комн. 8, 9, 6 - част. - 165,3 кв.м., подвальное помещение № 166 - 178,5 кв.м. - общей площадью 343,8, кв.м. (реестровый № СТР03779), расположенные по адресу: г. Красноярск, пр.Красноярский рабочий, 62, для использования под магазин, оказание сервисных услуг населению, склад.

Пунктами 2, 3 указанного дополнения от 02.03.2006 установлен размер арендной платы, срок и порядок ее внесения.

Дополнениями № 5 от 05.07.2006, № 7 от 30.11.2007, №12 от 21.07.2009 к договору аренды от 14.07.1999 № 4780 срок действия договора был продлен с 01.07.2006 по 31.05.2007, с 01.06.2007 по 30.04.2008, с 01.05.2008 по 31.03.2009 соответственно.

14.01.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ТЕХНО-ЦЕНТР «ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» (арендатор)  заключен договор аренды нежилого помещения № 10990, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение: в помещении № 169 комнаты №№ 8, 9, часть комнаты № 6, реестровый № СТР03779, общей площадью 165,3 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 62, для использования под магазин, оказание сервисных услуг населению. Срок действия договора установлен с 01.12.2007 по 31.10.2008 включительно (пункт 2.1 договора).

Дополнением от 15.05.2008 № 2 к договору от 14.01.2008 № 10990 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение: в пом. № 182 комнату № 1, часть комнаты № 3 – общая площадь 182,1 кв.м. (реестровый номер СТР03779), расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 62, для использования под магазин, оказание сервисных услуг населению».

Дополнениями от 21.07.2009 № 4, от 23.10.2009 № 5, от 26.07.2010 № 7 к договору от 14.01.2008 № 10990 срок действия договора аренды продлен с 01.11.2008 по 30.09.2009, с 01.10.2009 по 30.06.2010, с 01.07.2010 по 31.05.2011.

13.05.2011 между Департаментом (арендодателем) и ООО «ТЕХНО-ЦЕНТР «ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 11924, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение № 186, реестровый №СТР10864, общей площадью 164,8 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 62, для использования под магазин, оказание сервисных услуг.

Уведомлением Департамента  муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 16.03.2012 № 14252 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений в связи с тем, что у общества отсутствует одно из необходимых условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, арендуемое обществом имущество не находилось у него во временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Наличие иных условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Департамент не оспаривает.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:

-    договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);

-    если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);

-    договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 Информационного письма).

Таким образом, учитывая, что первоначально заключенный договор аренды № 4780 от 14.07.1999, устанавливал срок его действия с 12.07.1999 по 31.12.2000, то есть был заключен на срок более одного года, следовательно, подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации, однако, необходимая государственная регистрация заявителем не была произведена, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды № 4780 от 14.07.1999 является незаключенным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с  выводом суда первой инстанции о том, что арендуемое обществом «ТЕХНО-ЦЕНТР «ИСТОК-БАНКОСЕРВИС» имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем