Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.12.2012 по делу n А33-3111/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договоров, не может быть истолковано как основание для отказа в признании соответствующих прав граждан, заключивших с застройщиком иные договоры на финансирование строительства жилых домов, в целях последующего приобретения (получения) жилых помещений в создаваемом объекте после его ввода в эксплуатацию.

Более того, в силу части 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Договор от 21.03.2005 №2-31-ПЧ7-4 не содержит условий, которые указывали бы на возникновение у стороны этого договора, осуществлявшей финансирование строительства, права собственности на объекты как на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также установление гарантий защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Следовательно, действие положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на правоотношения сторон, вытекающие из оцениваемого договора, не распространяется. Более того, договор заключен сторонами 21.03.2005, то есть до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации инвестор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, по окончании строительства объекта приобретает права на часть объекта, соответствующую размеру его вклада.

Как следует из условий договора от 21.03.2005 №2-31-ПЧ7-4, инвестор с целью строительства и получения в собственность имущества, указанного в разделе 2 договора, обязался передать необходимые денежные средства, а ООО «Стройтехника», используя денежные средства в соответствии с их целевым назначением на строительство дома, - обеспечить финансирование строительства в объеме, необходимом для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил, что сторонами согласован предмет договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.

Заключенный между сторонами договор не подлежал государственной регистрации, поскольку не является договором о долевом участии в строительстве. Соответственно, внесение сторонами любых изменений в указанный договор также не нуждается в государственной регистрации.

В представленных возражениях внешний управляющий ООО «Стройтехника» ссылается на то, что подписанные ООО «Стройтехника» и Андрияненко И.А. изменения к договору от 21.03.2005 №2-31-ПЧ7-4 не являются дополнительным соглашением к договору, поскольку в иные договоры об участии в инвестировании строительства ООО «Стройтехника» не вносила изменения подобным образом, а заключала с инвесторами договоры участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В таком же порядке сторонами согласовываются и изменения к договору (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (в случае совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора).

Исходя из смысла данных норм, действующее законодательство предоставляет сторонам достаточно широкий круг возможностей по заключению договора, считая соблюденными условия о форме даже в том случае, когда в ответ на оферту одной стороны вторая совершает действия по исполнению договора. Главным условием соблюдения письменной формы договора является достоверная возможность установить, что документ исходит от стороны по договору.

По настоящему договору у инвестора отсутствует возможность по фактическому исполнению договора, за исключением внесения денежных средств. Соглашение об изменении объекта договора подписано сторонами, заверено печатью ООО «Стройтехника», из его содержания усматривается действительная воля сторон на изменение объекта договора в связи с объективной невозможностью предоставить инвестору квартиру, указанную в договоре в первоначальной редакции.

Согласно пункту 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Исходя из надписи, выполненной инвестором на оферте ООО «Стройтехника», усматривается полное согласие Андрияненко И.А. на замену объекта договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия представленного в материалы дела предложения ООО «Стройтехника» о замене объекта инвестирования с согласием инвестора на указанное изменение, письменно выраженным Андрияненко И.А., в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами, арбитражный суд первой инстанции правомерно расценил предложение ООО «Стройтехника» об изменении объекта договора как оферту, акцептованную кредитором, то есть соглашение сторон об изменении условия договора об объекте инвестирования.

Таким образом, договор от 21.03.2005 №2-31-ПЧ7-4 об участии в инвестировании строительства правомерно признан арбитражным судом первой инстанции заключенным в редакции дополнительного соглашения об изменении объекта договора на трехкомнатную квартиру №49, площадью 72,48 кв.м., расположенную на 5 этаже во 2 подъезде дома №4 по ул. Водянникова - ул. Линейная.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В подтверждение факта оплаты участником строительства представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №566 от 04.06.2007, согласно которой Андрияненко И.А. оплатил стоимость строительства по договору от 21.03.2005 №2-31-ПЧ7-4 об участии в инвестировании строительства в отношении двухкомнатной квартиры по адресу: ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр. дом №4 на сумму 1 278 720 рублей.

Согласно справке ООО «Стройтехника» №41 от 04.06.2007 Андрияненко И.А. оплатил стоимость строительства по договору №2-31-ПЧ7-4 от 21.03.2005 об участии в инвестировании строительства в отношении двухкомнатной квартиры оси Ас-Ес ряды 10с-13с, общей площадью 53,28 кв.м. (проектная) 2 подъезд, 8 этаж по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр. дом №4 на сумму 1 278 720 рублей. Указанная справка выдана самим должником по данным его первичной бухгалтерской отчетности, достоверность которой не оспаривается внешним управляющим ООО «Стройтехника» Ганчуковым Е.В.

Таким образом, материалами дела подтверждается внесение оплаты Андрияненко И.А. в размере 1 278 720 рублей. Исходя из условий дополнительного соглашения, заключенного между сторонами, подлежит оплате разница в площади трехкомнатной квартиры №49, площадью 72,48 кв.м., расположенной на 5 этаже в 2 подъезде дома №4, ул. Водянникова - ул. Линейная и двухкомнатной квартиры, площадью 53,23 кв.м., оси Ас-Ес, ряды 10с-13с, 8 этаж, 2 подъезд, по адресу: ул. Водянникова - ул. Линейная, 7 мкр. дом №4 по цене 24 000 рублей за 1 кв.м. Из пояснений внешнего управляющего ООО «Стройтехника» следует, что на квартиру №49 других претендующих лиц нет.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая, что обязанность ООО «Стройтехника» перед Андрияненко И.А. по передаче объекта инвестирования в срок, указанный в договоре от 21.03.2005 №2/31-ПЧ7-4, не исполнена, обязательство Андрияненко И.А. перед ООО «Стройтехника» по договору от 21.03.2005             №2-31-ПЧ7-4 по оплате исполнено частично: свои обязательства кредитор выполнил в размере 1278720 рублей, неоплаченная часть составляет 460 800 рублей, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал требование Андрияненко И.А. о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры №49, общей площадью 72,48 кв.м., во 2 подъезде жилого дома №4 по адресу: г. Красноярск, ул. Водянникова – ул. Линейная, обоснованным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Стройтехника», оплаченного в размере 1 278 720 рублей, и не оплаченного в размере 460 800 рублей.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом не выяснено то обстоятельство, что письмо с предложением застройщика о замене квартиры было представлено кредитором непосредственно в арбитражный суд 26.10.2012 после двукратного предложения суда о представлении доказательств, относящихся к изменению предмета договора инвестирования, что позволяет усомниться во времени изготовления документа.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет заявленный довод, поскольку заявления о фальсификации доказательств ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции внешним управляющим ООО « Стройтехника» не заявлялись.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Заявитель апелляционной жалобы не воспользовался своими правами и не заявил в суде первой инстанции о фальсификации доказательств и ходатайство о назначении соответствующей судебной экспертизы. Сомнения внешнего управляющего по поводу давности изготовления спорного письма ООО «Стройтехника» ничем не обоснованы и не являются заявлением о фальсификации доказательств в порядке, предусмотренным статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что повлекло для данной стороны риск наступления последствий несовершения им названных процессуальных действий. При этом, предоставление данного доказательства 26.10.2012 после двукратного предложения суда о представлении доказательств, относящихся к изменению предмета договора инвестирования, однозначно не свидетельствует о позднем изготовлении документа. Кроме того, в материалы дела представлено письмо Андрияненко И.А. от 30.09.2009 с обращением к ООО «Стройтехника» с просьбой сообщить кадастровый номер квартиры, в отношении которой заключен договор об участии в инвестировании строительства (л.д. 54), в ответ на которое получена участником строительства от ООО «Стройтехника» данная оферта. Указанное письмо от 30.09.2009 не оспаривается ООО «Стройтехника».

Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения акцепта ООО «Стройтехника»; из спорного письма невозможно установить момент совершения предложения изменения предмета договора, не влияет на выводы арбитражного апелляционного суда о законности обжалуемого судебного акта. Отсутствие даты акцепта, учитывая его безоговорочность со стороны Андрияненко И.А., сложившиеся между сторонами отношения, обязывающие ООО «Стройтехника» передать инвестору объект строительства, а также учитывая безотзывность оферты, полученной акцептантом (статья 436 Гражданского кодекса Российской