Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу n А74-2897/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырёх условий, предусмотренных названной нормой:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц коммерческие организации, соответствующие определенным условиям, в том числе - 3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для следующих категорий субъектов малого и среднего предпринимательства: микропредприятия - 60 млн. рублей; малые предприятия - 400 млн. рублей; средние предприятия - 1000 млн. рублей.

Из материалов дела следует, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подано истцом в 2012 году, среднесписочный состав персонала в 2011 году составил 34 единицы, выручка индивидуального предпринимателя Дунаш И.Ю. от реализации товаров без учета налога на добавленную стоимость за 2011 год не превышала 3 000 000 рублей, что не превышает предельное значение и соответствует условию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа положений вышеприведенных норм права, а также учитывая, что выручка определяется по итогам календарного года, арбитражный суд признал доказанным то обстоятельство, что индивидуальный предприниматель Дунаш И.Ю. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела также подтверждено и не оспорено лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что арендованные спорные помещения находились в непрерывном владении индивидуального предпринимателя Дунаш И.Ю. не менее двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в соответствии с договором аренды имущества, задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала.

Законом Республики Хакасия от 10.12.2010 № 114-ЗРХ установлено предельное значение площади арендуемого имущества, на которое распространяется преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение, - не более одной тысячи квадратных метров, следовательно, площадь арендуемых истцом помещений не превышает установленное законом субъекта предельное значение.

Представленным в материалы дела доказательствами также подтверждено, что спорное имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вместе тем, в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьёй 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, истцу предоставлены в аренду помещения общей площадью 444,7 кв. м, являющиеся частью нежилого здания гостиницы «Абакан» общей площадью 3397,1 кв.м с кадастровым номером 19:01:030123:0006:25931, не сформированные в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Право хозяйственного ведения зарегистрировано в отношении всего здания гостиницы, собственником принималось решение о передаче в качестве вклада в имущество общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Абакан» всего здания, воля собственника на обособление части здания путём формирования на базе помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует.

Доказательства того, что арендуемые истцом помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлён государственный кадастровый учёт, в материалах дела отсутствуют. Воля собственника на обособление части помещения путём формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

В суде первой  инстанции представители ответчика и Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана подтвердили отсутствие воли на обособление части помещения. Указанное обстоятельство подтверждено также в суде апелляционной инстанции.

Кадастровый учёт испрашиваемых истцом помещений как самостоятельных объектов недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» порядке по заявлению правообладателя не проводился. Учитывая функциональное назначение переданного в аренду объекта (нежилые помещения гостиницы площадью 444,7 кв. м) и отсутствие воли собственника на обособление помещения, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что удовлетворение требований истца, привело бы к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником указанным объектом как единым целым (гостиничным комплексом) в соответствии с его целевым назначением.

 При этом, судом первой инстанции также учтено, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Федерального Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, требования индивидуального предпринимателя Дунаш И.Ю. заявлены в отношении нежилых помещений, которые не составляют самостоятельного объекта и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статьей 3,9 Федерального закона № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о технической возможности обособления спорного объекта, не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, данное обстоятельство не является единственным основанием для отказа в заключение договора купли-продажи спорного имущества.

Как уже указывалось, создание из одного объекта путём его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению обладателя вещного права.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, учел в совокупности все обстоятельства спора, в том числе и то обстоятельство, что истец не доказал наличие у ответчика намерений на отчуждение спорных помещений.

Как следует из материалов дела, здание гостиницы «Абакан» принадлежит ответчику на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с частью 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решение МП г. Абакана «Абаканские электрические сети» от 10 мая 2012 года № 3 о внесении в качестве вклада в имущество общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Абакан» нежилого здания гостиница «Абакан» отменено 04 июня 2012 года. Переход права на здание гостиницы «Абакан» к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница «Абакан» не состоялся. По передаточному акту от 04 июня 2012 года общество с ограниченной ответственностью «Гостиница «Абакан» возвратило муниципальному предприятию г. Абакана «Абаканские электрические сети» нежилое здание гостиницы «Абакан» общей площадью 3397,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Абакан пр. Ленина, 59, литера АА1Б.

Указанные действия произведены до 06.06.2012 – даты обращения индивидуального Дунаш И.Ю. с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик совершил действия, направленные исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение спорного имущества и о злоупотреблении правом, являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из природы преимущественного права приобретения, такое право возникает только в одном случае - при совершении собственником действий, направленных на отчуждение вещи. Решение о возмездном отчуждении спорного имущества правообладателем не принималось.

Возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Федеральным законом № 159-ФХ не предусмотрена. Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 623/11.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришёл к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи спорного имущества с истцом.

Все доводы, изложенные в  апелляционной жалобе, получили надлежащую оценку в суде первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Дунаш И.Ю. у суда первой инстанции не имелось.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 06 сентября 2012 года по делу №А74-2897/2012 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного