Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«29» января 2013 г.

Дело №

г. Красноярск

А74-2838/2012

Резолютивная часть постановления объявлена «29» января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          «29» января 2013года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей:  Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бахтеевой Э.Б.  ,

при участии:

от ООО «ВИВАК»: Анцупова В.В. – представителя по доверенности от 14.12.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Абакана

на решение  Арбитражного суда Республики Хакасия

от  9 ноября 2012 года по делу №  А74-2838/2012, принятое судьей Тропиной С.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВИВАК» (ИНН 1901016022, ОГРН 1021900524711) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН 1901065358, ОГРН 1041901024440) и к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3979 кв.м с кадастровым номером 19:01:030105:151, предназначенного для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани», расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, равной его рыночной стоимости в размере 5 332 000 рублей и об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости, сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 июня 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечена Администрация города Абакана.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 9 ноября 2012 года иск удовлетворен   к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»: суд установил  кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:151, площадью 3979 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, предназначенного для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани», равной его рыночной стоимости в размере 9 054 612 рублей. Отказано в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указав, что нарушены интересы администрации как арендодателя земельного участка, предоставленного истцу, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.  Требования истца являются, по сути, изменением в договор аренды в части условия об арендной плате.

В судебное заседание апелляционной инстанции прибыл представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представителей в судебное заседание не направили. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, считает решение арбитражного суда законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Муниципальное образование город Абакан (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ВИВАК» (арендатор) 04 марта 2009 года заключили договор аренды земельного участка № АЮ15454 (зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки от 24.08.2009 № 19-19-01/044/2009-333), на основании которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 4285 кв.м, в кадастровом квартале 030105, категория земель – земли населённых пунктов, кадастровой стоимостью 19 422 662 рубля 35 копеек, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани». Согласно пункту 2.1. договора период аренды участка определён сторонами с 04.03.2009 до 01.07.2013.

Соглашением от 05 июня 2009 года в договор аренды земельного участка от 04 марта 2009 года № АЮ15454 внесены изменения, согласно которым площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 3979 кв.м, кадастровая стоимость 18 035 653 рубля 09 копеек, кадастровый номер 19:01:0301053:151.

Согласно выпискам из государственного кадастра недвижимости от 14.05.2012 № 1900/12-7591 и от 16.05.2012 № 1900/12-8071 земельный участок с кадастровым номером 19:01:0301053:151 (площадью 3979 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания банно-прачечного комплекса «Центральные бани», поставлен на кадастровый учёт 06.10.2004.

Согласно кадастровой выписке из государственного кадастра недвижимости от 16.05.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет 24 991 104 рубля 25 копеек.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 17.07.2009 № 319 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земли Республики Хакасия. В соответствии с пунктом 8426 приложения № 1 постановления № 319 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030105:151 составляет 33 275 413 рублей 50 копеек.

Согласно представленному истцом отчёту о рыночной стоимости земельного участка от 14.08.2012 № 12-08-14-01, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Независимая профессиональная оценка» рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 19:01:0301053:151, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, по состоянию на 08.07.2010 составляет 1 500 рублей 63 копейки, стоимость всего земельного участка площадью 3979 кв.м составляет 5 971 000 рублей.

Согласно представленному Администрацией города Абакана отчёту о рыночной стоимости земельного участка № 181-03/11, составленному ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» рыночная стоимость 1 кв.м. смежного со спорным земельного участка по состоянию на 14.07.2010 составляет 3 402 рубля 73 копейки, стоимость всего земельного участка площадью 3979 кв.м составляет 13 539 рублей 46 копеек.

Согласно экспертному заключению об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.10.2012 № 40/05/10/12, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» в рамках проведённой судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка площадью 3979 кв.м с кадастровым номером 19:01:0301053:151, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, по состоянию на 08.07.2010 составляет 9 054 612 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации применяется для целей расчёта и взимания арендной платы, то суд первой инстанции обоснованно указал, что увеличение кадастровой стоимости  влечёт за собой значительное увеличение арендной платы, что существенно затрагивает интересы истца.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости.

Определение понятия «кадастровая стоимость» содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утверждённом Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, и в частности, под кадастровой стоимостью понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316. Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 в связи с упразднением Роснедвижимости её функции были возложены на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Хакасия (МО г. Абакан), выполненные по состоянию на 01.01.2007 федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля», утверждены постановлением Правительства Республики Хакасия от 17.07.2009 № 319.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учёта и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из представленных истцом и третьим лицом отчётов следует, что в отчёте, составленном ООО «Независимая профессиональная оценка» рыночная стоимость 1 кв.м. спорного земельного участка составляет 1 500 рублей 63 копейки; в отчёте, составленном ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» рыночная стоимость 1 кв.м. смежного со спорным земельного участка составляет               3 402 рубля 73 копейки.

С учетом указанной разницы в рыночной стоимости арбитражным судом первой инстанции правомерно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно экспертному заключению об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.10.2012 № 40/05/10/12, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» в рамках назначенной по делу судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка площадью 3979 кв.м с кадастровым номером 19:01:030105:151, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, 40, по состоянию на 08.07.2010 составляет 9 054 612 рублей.

Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка от 16.05.2012 № 1900/12-8071 кадастровая стоимость земельного участка определена в 24 991 104 рубля 25 копеек.

Поскольку доказательства того, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена с учётом его рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют.

По данным оценки рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости рыночная стоимость значительно  меньше кадастровой стоимости, что позволило суду первой инстанции сделать вывод о том, что кадастровая стоимость земельного участка в ходе массовой оценки земель субъекта определена без учёта его рыночной стоимости.

Возражения  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия относительно соответствия составленного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» экспертного заключения требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отклонены судом правомерно на основании следующего.

Положениями статьи 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривают, что отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение и устанавливающим обязательные требования к содержанию отчёта.

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции  опрошен эксперт ООО «Эксперт – Оценка» Андреева В.А., которая пояснила суду, что предложений земельных участков с видом разрешённого использования «под строительство и эксплуатацию банно-прачечного комплекса» не выявлено, в связи с чем, в качестве аналогов были отобраны земельные участки с видом разрешённого использования «под строительство и эксплуатацию торговых объектов, офисных