Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.02.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

БТИ» по состоянию на 20.11.2008, содержатся следующие характеристики нежилого здания, инв. №04:401:001:002890500:0001, лит. В, В2, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 95 «а». Год завершения строительства лит. В, В2 – неизвестен. Как установлено судом из содержания технического паспорта (схемы объекта и экспликации) литер В и В2 совместно представляют собой помещение № 1 общей полезной площадью 160,9 кв.м, в том числе (по внутреннему обмеру): комната отдыха – 15,3 кв.м, подсобная – 9,0 кв.м, тамбур – 3,5 кв.м, тамбур – 3,4 кв.м, туалет – 1,1 кв.м, умывальник – 1,2 кв.м, подсобная – 2,2 кв.м, автомойка- 45,1 кв.м, бойлерная – 3,6 кв.м, душевая – 1,6 кв.м, туалет – 1,2 кв.м, автомойка – 70,0 кв.м, трансформаторная – 3,7 кв.м. Литер В представляет собой основную часть здания, литер В2 – пристрой. Застроенная площадь нежилого здания составляет 214,7 кв.м, из них: литер В – 106,1 кв.м, литер В2 – 108,6 кв.м (т.5 л.д. 194-203).

Представлены кадастровый паспорт здания от 21.11.2008, кадастровые паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 24.04.2009 №24ЗУ/09-122944, от 11.08.2009 №24ЗУ/09-260322 (т.5 л.д. 82-90).

Обращаясь в суд за восстановлением нарушенного права, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и определить рыночную стоимость выкупаемых нежилого здания и земельного участка в соответствии с данными судебной оценочной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового основания по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи недвижимого имущества  -  нежилого здания общей площадью 160,9 кв.м. и  земельного участка общей площадью 290 кв.м.

Разногласия между сторонами возникли по пункту 2.1 договора, определяющего стоимость подлежащих купле-продаже нежилых помещений, и по пункту 2.3 договора, определяющего порядок и сроки оплаты. Пункт 6.8 договора истец просит составить с учетом корректировки суммы.

Редакция пункта 2.1 договора утверждена судом первой инстанции на основании результатов назначенной по делу экспертизы об определении рыночной стоимости подлежащего купле-продаже недвижимого имущества (экспертное заключение от 17.08.2012 №9).

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года    N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование отраженных в спорном пункте 2.1 договора данных о рыночной стоимости подлежащих купле-продаже недвижимого имущества   ответчиком  в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости  №01-189, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания  составляет 4 741 000 рублей (НДС не облагается), стоимость земельного участка – 388 600 рублей.

Согласно представленным отчетам об установлении рыночной стоимости  №062438.0011/200112Ц-0070/Ф-03/0076, №062438.0011/240812Ц-0810/Ф-03/0932, выполненным Федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (филиал по Красноярскому краю), рыночная стоимость нежилого здания  составляет 2787000 рублей и 234500 рублей, соответственно, стоимость земельного участка – 309000 рублей и 309000 рублей, соответственно.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 «О рассмолтрении арбитражными   судами  дел  об  оспаривании  оценки  имущества, произведенной  независимым  оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Федерального закона №135-ФЗ определено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела оценочной экспертизы получено экспертное заключение от 17.08.2012 №9, выполненное экспертом ООО «Департамент оценки имущества» Козыревым В.А.

Согласно названному заключению рыночная стоимость нежилого 1-этажного здания, общей площадью 160,9 кв.м, инв. №04:401:001:002890500:0001, лит. В, В2, кадастровый номер 24:50:060076:0000:04:401:001:002890500:0001, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 95 «а», на 31.12.2011 составляет 2 230 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка площадью 290 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600076:10, занимаемого нежилым зданием, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 95 «а», на 31.12.2011 составляет 232 000 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что эксперт Козырев В.А. имеет диплом о профессиональной переподготовке от 15.12.2006 ПП №912877 ГОУ ВПО «Государственный университет цветных металлов и золота» по программе «Оценка предприятия (бизнеса)», свидетельство о повышении квалификации №211-1-064 в период с 16.11.2009 по 02.12.2009, является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» (свидетельство от 13.08.2009 №216, выписка из реестра некоммерческого партнерства на 13.08.2009), ответственность оценщика застрахована на период с 12.08.2012 по 11.08.2013 (страховой полис СК «Согласие» от 16.08.2012 №1240000-0000013/12ОО).

В судебном заседании в суде первой инстанции, в связи с имеющимися у ответчика и у третьего лица (ООО ТПК «Старатель») вопросами, в том числе по процедуре проведения экспертизы, эксперт Козырев В.А. был заслушан.

С учетом пояснений, предоставленных экспертом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что  замечания ответчика и третьего лица - ООО ТПК «Старатель» на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

Кроме того, при исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств и отчетов о рыночной стоимости выкупаемых помещений (как полученных в результате проведения судебной экспертизы, так и представленных истцом и ответчиком в обоснование своей рыночной стоимости) суд первой инстанции установил, что при определении рыночной стоимости предмета договора купли-продажи (объектов недвижимости) экспертом департамента (ООО ТПК «Старатель») и экспертом, назначенным судом (ООО «Департамент оценки имущества»), использовались разные аналоги, что в свою очередь привело к существенной (более чем в 2 раза) разнице при определении окончательной стоимости оцениваемого объекта. При этом, ООО ТПК «Старатель» использует аналоги универсальные по возможности их функционального использования. Нежилые помещения, используемые названным выше оценщиком в качестве аналогов, расположены в более «дорогих» районах правобережья г. Красноярска по отношению к оцениваемому объекту, два из трех аналогов расположены на 1 линии (градация по удобству подъезда). Объект недвижимости, являющийся предметом оценки, расположен во дворах жилой застройки по ул. Кутузова.

Оценщик, назначенный судом, использовал аналоги нежилых помещений специального (производственного) назначения, мотивируя тем, что на сегодняшний день помещение используется как автомойка, наиболее эффективным использованием объекта является использование для производства или склада.

Кроме того, эксперт ООО «Департамент оценки имущества» учитывает тот факт, что недвижимое имущество является нетиповой недвижимостью (недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда – либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что    подход  оценщика ООО «Департамент оценки имущества»   наиболее верно определяет назначение спорного помещения и его фактическое использование.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверной рыночной цены стоимость спорных