Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами».

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок .

Поскольку ответчик не доказал, что вручил  Администрации письмо от 25.04.2008 № 112 о прекращении договора аренды  ранее 02.11.2011, следует признать, что договор  аренды  по истечении указанного в нем срока  30.03.2010 возобновил свое действие на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5 статьи 53  право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, за исключением случая отказа от права на земельный участок, образуемый в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 4 статьи 53 ЗК РФ предусмотрено, что при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В материалы дела представлена  выписка из протокола  заседания районной межведомственной комиссии по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования Ширинский район № 1-11 от 02.11.2011  из которого следует, что рассмотрев заявление ЗАО «Красноярсктурист»  о расторжении договора аренды № 106 от 16.05.2005  согласно поданного извещения № 112 от 25.04.2008комиссией принято решение: расторгнуть договор аренды земельного участка   с момента поступления  заявления в администрацию МО Ширинский район (лд. 88 том № 1).

Администрацией направлены ответчику: соглашение о расторжении договора аренды от 02.11.2011 и акт приема-передачи земельного участка от 02.11.2011, подписанные в одностороннем порядке главой муниципального образования и скрепленные его печатью (л.д. 9,10 том № 3).   Направлен расчет  платы за пользование земельным участком за период с 2006 по  02.11.2011(л.д. 11-13 том № 3)

Указанные доказательства в совокупности свидетельствуют о прекращении арендных отношений с ответчиком с 02.11.2011 года.

Довод истца о  фактическом использовании ответчиком земельного участка со ссылкой на комиссионный акт осмотра  от 16.07.2012,  отклоняется апелляционным судом.  В  указанном акте  зафиксировано, что на земельном участке находится палаточный городок  с проживающими в нем отдыхающими.  К акту приложен фотографический материал (л.д. 156-161 том № 2). Указанные доказательства не подтверждают использование земельного участка именно ответчиком, но не гражданами-отдыхающими.

Суд первой инстанции, учитывая вид разрешенного использования земельного участка  – для размещения палаточного городка, который предполагает использование его в летний период, определил размер неосновательного обогащения  за июнь, июль и август 2009,2010, 2011 и 2012 годов.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Из расчетов арендной платы, прилагаемой к договору, следует, что арендная плата определена по формуле: Ап = S x Сзн x  Кк x Коз. В основу расчета положена ставка земельного налога, которая умножается на коэффициент Кк (1), учитывающий категорию арендатора, целевое назначение участка и коэффициент оценочной зоны Коз (1). Соответственно арендная плата за год составляет 33 558 рубль 75 копеек.

Учитывая, что соглашением сторон предусматривалось взимание платы за пользование земельным участком  за год, у суда отсутствовали основания для исчисления платы за пользование земельным участком только за летние месяцы. Арендодатель, передав  во владение и пользование земельный участок ответчику, лишился права на  распоряжение им  в течение всего срока аренды, поэтому плата за пользование земельным участком подлежит взысканию за год, независимо от времени фактического использования участка ответчиком.

Пунктом 2.9 договора аренды земельного участка № 106 от 16.05.2005 предусмотрено, что  размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения базовой ставки арендной платы в соответствии с федеральным законодательством  и иными нормативными правовыми актами без согласования с арендатором  и без внесения соответствующих изменений в договор, но не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы произошло в результате произведенной кадастровой оценки земельных участков, ранее не производившейся и издания нормативного акта органом государственной власти субъекта о порядке определения размера арендной платы (методики определения ее размера).

Как следует из искового заявления, расчет арендной платы выполнен истцом с учетом постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 по следующей формуле: Ап = S x УПКС x Кв x Ки, где S - площадь земельного участка, УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка, Кв - коэффициент установленный уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, Ки - коэффициент инфляции. При этом УПКС равен 0,43 рубля за кв.м (утвержден постановлением Правительства Республики Хакасия N 243 от 25.07.2007 "Об утверждении результатов расчета минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов функционального использования Республики Хакасия"), Кв равен 20 (утвержден решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район N 138 от 29.02.2008 "Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район"), Кв равен 10 (утвержден решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район N 345 от 31.05.2010 "О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования Ширинский район N 138 от 29.02.2008 "Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район"), Ки равен 1,35 в 2008 и 2009 годах, Ки равен 1,66 в 2010 году, Ки равен 1,8 в 2011 году, Ки равен 1,91 в 2012 году

При оценке требований истца о взыскании платы за пользование земельным участком, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из содержания и смысла пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ вытекает, что стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера.

Поскольку Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 утверждено положение о порядке определения размера арендной платы, предусматривающее определение указанного размера исходя, в том числе из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с земельным законодательством,  истец обоснованно применил для расчета арендной платы формулу, предусмотренную указанным постановлением.

Вместе с тем,  истцом неправильно произведен расчета арендной платы исходя из применения коэффициента инфляции (Ки), равного 1,35, 1,66, 1,8.

В соответствии с абзацами 10 - 12 пункта 2.2 постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 в первый год применения результатов государственной кадастровой оценки земель для соответствующей категории земель коэффициент инфляции принимается равным 1, во второй и последующий годы - как произведение индексов потребительских цен в Российской Федерации (декабрь к декабрю) за годы, предшествующие расчетному (начиная с первого года применения результатов государственной кадастровой оценки земель).

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель - совокупность действий, включающих в себя, в том числе внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 04.07.2012 N 438 (вступает в силу с 01.01.2013) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия. В Приложении N 1 определена кадастровая стоимость для спорных земельных участков.

Поскольку до принятия постановления от 04.07.2012 N 438 результаты государственной кадастровой оценки указанных участков, отсутствовали, следовательно, оснований для применения Ки, равного 1,35, 1,66, 1,8 у истца не имелось.

Утверждение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия постановлением Правительства от 25.07.2007 N 243 не свидетельствует о возможности применения с указанной даты Ки в толковании, придаваемом ему абзацам 10 - 12 пункта 2.2 постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05.

        По расчету суда годовая плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:11:020801:8 за 2008 год составляет: Ап=21375 х 0,43 х 20 х 1 = 183 825 рублей. За период с 14.03.2008 по 31.12..2008  плата составляет 147 563 рубля 63 копейки. С учетом  платы за период с 01.01.2008 по 13.03.2008  в размере 3 536,79 рублей плата за пользование земельным участком в 2008 году составляет  151 100рублей 42 копейки. Сумма платежей составила в 2007 – 21 293 ,80 рублей. Долг за 2008 год составил 129 806 рублей 62 копейки

Плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:11:020801:8 за 2009 год составляет: Ап=21375 х 0,43 х 20 х 1 = 183 825 рублей

Плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:11:020801:8 за 2010 год составляет: Ап=21375 х 0,43 х 10 х 1= 91 912 рублей 50 копеек.

Плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:11:020801:8 за 2011 год составляет: Ап=21375 х 0,43 х 12,9 х 1 = 118 567 рублей 13 копеек.

      Поскольку с 02.11.2011 договор аренды прекратил свое действие  на основании пункта 5 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации   плата за пользование земельным участком за 305 дней  2011 составляет 99 076,64 рубля.

Таким образом, общий размер платы за пользование земельным участком за период с 2008 по 2011 годы составил 504 620 рублей 76 копеек. Заявленные истцом требования  в части долга подлежат удовлетворению частично на указанную сумму.

Довод ответчика о неиспользовании земельного участка в течение спорного периода отклоняется судом, поскольку участок был передан ответчику по акту от 16.05.2005  и до момента принятия районной межведомственной комиссией решения о  расторжении  договор аренды земельного участка   истцу не возвращен.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На день предъявления иска – 24.11.2011 и на дату вынесения решения 21 декабря 2012   года размер ставки рефинансирования составлял 8,25% годовых.

       При расчете процентов в исковом заявлении Администрация определила следующие периоды просрочки: за 2008 год  -  с 01.01.2009 по 30.09.2012; за  2009 год – с 01.01.2010 по 30.09.2012, за 2010 год – с 01.01.2011 по 30.09.2012, за 2011 год – с 01.01.2012 по 30.09.2012.

 Исходя из установленного судом размера ежегодных платежей общая