Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения, что подтверждается представленным в материалы дела распоряжением органа   местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества (ответчик по настоящему делу).

Фактически настоящий спор возник между сторонами при определении рыночной стоимости приватизируемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, подписание истцом договора купли - продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта (ООО «ИнкомОценка» эксперт Скабарина Н.А.), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 43 общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Ленина, 148, составляет 2 537 000 рублей, в том числе НДС 387 012 рублей.

Как следует из материалов дела экспертиза проведена экспертом ООО «ИнкомОценка» Скабариной Н.А., эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке выданный ФГОУ ВПО СФУ по программе «Оценка предприятия (бизнеса)» серии  ПП № 9128888 от 22.05.2007 , свидетельство о повышении квалификации № 1082 от 28.05.2010, полис страхования ответственности оценщиков серии 4000 № 0745526 с 22.05.2012 по 21.05.2013. Скабарина Н.А. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков».  Таким образом, основания сомневаться в достоверности экспертного заключения  у суда отсутствуют.

Таким образом, судом при рассмотрении спора определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества. Данная стоимость предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и, по мнению, суда апелляционной инстанции, данное требование является правомерным, поскольку соответствует положениям Федерального закона № 159-ФЗ.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязан заключить с индивидуальным предпринимателем Иогансон С.А.  договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода редакции п.2.1. и п.2.3 договора купли-продажи обоснованно приняты в редакции истца.

Доводы ответчика о необходимости  проведения экспертизы отчета ООО «ТПК Старатель», до рассмотрения указанного вопроса оценка рыночной стоимости, указанной в заключении ООО «ТПК Старатель», не может признана недостоверной,  отклоняются судом в связи со следующим.

В обоснование доводов о недостоверности результатов оценки, проведенной по заказу ответчика, истцом в материалы дела представлен отчет ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг», подготовленный по заказу истца и содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной ответчиком цены.

Назначение судебной экспертизы для установления  рыночной стоимости имущества имеет своей целью, в том числе и проверку достоверности отчета об оценке ООО «ТПК Старатель».

В результате проведения судебной экспертизы оценщиком Скабариной Н.А. определена иная рыночная стоимость объекта, отличная от рыночной стоимости, указанной в отчете ООО «ТПК Старатель».

Согласно пояснениям эксперта Скабариной Н.А, представленным в суд апелляционной инстанции, оценщиком  ТПК «Старатель» при составлении отчета о рыночной стоимости нежилого помещения № 43 общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Ленина, 148 при определении стоимости доходным и сравнительным подходам некорректно подобраны объекты-аналоги (местоположение, назначение), неправильно определен процент износа  помещения, не проанализирован факт отсутствия парковки, не проведена корректировка на текущее состояние объекта оценки, что привело к завышению цены.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет ООО «ТПК Старатель» в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной и использована при  определении цены продажи этого имущества.

Доводы ответчика о необоснованном определении экспертом Скабариной Н.А. рыночной стоимости объекта с учетом НДС, признаются судом несостоятельными.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом №N 159-ФЗ.

Из заключения эксперта Скабариной Н.А. от 31.07.2012 следует что  рыночная стоимость  спорного выкупаемого имущества - нежилого помещения № 43, общей площадью 110,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 148,  определена в размере 2 537 000 рублей с учетом НДС. При этом, НДС составляет 387 012 рублей.  Таким образом, при совершении сделки у сторон имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем,

Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя, который освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края  от  «21» января 2013 года по делу № А33-4254/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи:

И.Н. Бутина

О.В.