Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» мая 2013г.

Дело №

г. Красноярск

А74-3457/2012

Резолютивная часть постановления объявлена «15 » мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          «16 » мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Гуровой Т.С., Споткай Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии: от индивидуального предпринимателя Порватова Виктора Владимировича: Лях А.Г., представителя по доверенности № 1 от 13.05.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Порватова Виктора Владимировича

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 18 февраля 2013 года по делу № А74-3457/2012, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.,

установил:

муниципальное казённое учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района» (далее истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Порватову Виктору Владимировичу (далее ответчик, Предприниматель) о взыскании 687 569 рублей 73 копеек (с учётом увеличения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе 576 626 рублей 51 копейки задолженности по арендной плате и 110 943 рублей 22 копеек неустойки по договорам аренды  земельных участков от 16.02.2010 №11,12  и от 01.09.2011 № 65.

       Определением арбитражного суда от 08.10.2012 производство в части требования о взыскании 77578 рублей 55 копеек задолженности и пени по договору аренды от 16.02.2010 №11 прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечён Сафронов Павел Михайлович.

       Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 февраля 2013 года  иск удовлетворен частично. Взыскано с индивидуального предпринимателя Порватова Виктора Владимировича в пользу муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района» 637 920  рублей 08 копеек, в том числе 517 490  рублей 24 копейки долга и 120 429 рублей 84 копейки пени.  В удовлетворении остальной части иска отказано. 

      Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой полагает решение не законным и необоснованным и подлежащим отмене.

       По мнению заявителя,  договор № 12 от 16.02.2010  заключенный на срок 49 лет  не прошел государственную регистрацию, в связи с чем его нельзя признать заключенным,  порождающим для его сторон какие-либо права и обязанности, а также полагает  недоказанным факт использования всего земельного участка  площадью 1,5 га., при том, что на нем расположено здание площадью 20 соток.

       В отношении договора аренды земельного участка № 65 от 01.09.2011  заявитель указывает на неверное применение коэффициента инфляции (Ки).  В пояснениях  к апелляционной жалобе ответчик ссылается на Решение Совета депутатов Боградского района от 10.11.2011 № 642  и № 688 от 16.02.2012 которыми установлена льгота в размере 100%  от суммы аренды для  арендаторов пашни,  приводит контррасчет  задолженности  по арендной плате, согласно которому  по договору № 65 от 01.09.2011  за период с 01.09.2011 по 31.12.2011 (4 месяца)  задолженность составляет  73 500 рублей, за период  с 01.01.2012 по 31.12.2012 – 202 514,06 рублей, а всего с учетом пени в размере 66 778,72 рубля,  - 342 792,78 рублей.  По договору № 12 от 16.02.2010, исходя из застроенной          площади здания  и частичной оплаты, имеется переплата в размере  6 751,34 рубля. Поэтому признает иск в размере 336 041,43 рубля.

       Апелляционная жалоба принята к производству, назначено её рассмотрение на 29.04.2013, с последующим  объявлением перерыва до 06.05.2013  и отложением  до 15.05.2013.   

       Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, отзыв на жалобу не представил. На основании статей 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие истца.

 Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

       Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный  апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

      Между администрацией муниципального образования Боградский район в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и природным ресурсам Боградского района (арендодателем) и Порватовым Виктором Владимировичем (арендатором) заключены договоры аренды земельного участка от 16.02.2010 №12 и от 01.09.2011 №65, в соответствии с которыми арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

- по договору №12 общей площадью 14094,7 кв.м., кадастровый номер 19:07:080101:40, категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Боградский район, в 200 метров северного направления от села Советская Хакасия, для размещения ремонтно-технической мастерской (РТМ). Договор заключён на срок с 16.02.2010 по 15.01.2059. Размер арендной платы составляет 17759 рублей 71 копейку в годовом выражении. Платёж за использование арендуемого земельного участка производится до 15 ноября текущего года. Акт приёма-передачи от 16.02.2010 подтверждает фактическую передачу земельного участка арендатору. Договор не зарегистрирован в установленном порядке.

       В отношении данного участка с 13.03.2006 зарегистрирован договор №06 от 08.02.2006 аренды с предыдущим собственником здания РТМ Сафроновым Павлом Михайловичем на срок до 07.02.2055.      Впоследствии данное обременение прекращено 11.10.2012 по соглашению от 05.07.2012.

       Порватов В.В. является собственником здания РТМ с 22.01.2010 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

- по договору №65 ответчику переданы три земельных участка с кадастровыми номерами 19:07:060401:7, 19:07:060302:21, 19:07:060403:57, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресам в Республике Хакасия, Боградский район: от села Троицкое на северо-восток 16,6 км для сенокошения, от села Троицкое на запад 8,4 км, от села Троицкое на юг 2,4 км для пашни. Договор заключён на срок с 01.09.2011 по 01.05.2060. Размер арендной платы составляет 279 748 рублей 43 копейки в годовом выражении. Платёж за использование арендуемого земельного участка в 2011 году производится до 15 ноября, последующие платежи в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. Акт приёма-передачи от 01.09.2011 подтверждает фактическую передачу земельных участков арендатору. Договор аренды зарегистрирован 23.01.2012.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании суммы долга и применении ответственности в виде неустойки, предусмотренной договорами аренды.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

       Частично удовлетворяя заявленные требования по договору № 12 от  16.02.2010, суд исходил  из обоснованности требований истца по размеру долга за период с  16.02.2011 по 31.12.2012  в общей сумме 127 707 рублей 42 копейки и пени за период с   16.11.2011 по 15.01.2013  в размере 27 335,17 копеек. 

       Апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

       Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

       Истцу принадлежит право передавать земельный участок в аренду и взимать плату за него в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьёй 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

       В порядке статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       В пункте 14  Постановления  Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: « Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника».

       В этой связи не принимается довод ответчика о том, что договор № 12 от  16.02.2010 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем подлежит взысканию арендная плата за часть спорного земельного участка занятого зданием площадью 2 374,8 кв.м.

       Как следует из расчетов истца, он просит взыскать задолженность по арендной плате за 2011 и 2012 год. При этом, сторонами согласован расчет годовой арендной платы по указанному договору на 2011 год в размере 84 833,92 рубля, в котором Ки применена в размере 1,338 (л.д. 23 том № 1).

Расчет арендной платы по настоящему иску выполнен истцом с учетом постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 по следующей формуле: Ап = КС x Кв x Ки, где КС - кадастровая стоимость земельного участка, Кв - коэффициент установленный уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, Ки - коэффициент инфляции.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:07:080101:40  составляет 1 274 385,8  рублей (л.д. 24 том № 1). Исходя из указанной кадастровой стоимости, Кв в размере 0,04975 (утвержден решением Совета депутатов муниципального образования  Боградский район N 286 от 04.12.2008) и Ки в размере 1,088 (  рассчитан как произведение  Ки в 2010 – 1 умноженный  на 1,088),  арендная плата за 2011 составляет  68 979,95 рублей  (1 274 385,8   х 0,04975 х 1,088).

     Поскольку ответчик является пользователем земельного участка с кадастровым номером 19:07:080101:40 с 22.01.2010 (зарегистрировано право собственности на здание РТМ), начисление ему арендных платежей с 16.02.2011 является правомерным.

Арендная плата за 2012 год определена   истцом по той же формуле  и применения коэффициента инфляции на 2012 в размере 1,154  ( 2011 – 1,088 х 1,061). За указанный период арендная плата составляет  73 164,40 рублей (1 274 385,8   х 0,04975 х 1,154).

Всего за 2011 и 2012 годы  арендная плата составляет  142 144,35 рублей.  С учетом частичной оплаты  признанной истцом  в размере 14 436,93 рубля (платежное поручение № 107 от 25.04.2011)  долг составляет 127 707,42 рубля.

Ответчик в контррасчете применяет те же Кв и Ки, однако указывает площадь земельного участка, занятую зданиями РТМ и складом, которая составляет 2 374,8 кв.м. Вместе с тем,  предметом договора аренды № 12 от  16.02.2010 является земельный участок с кадастровым номером

19:07:080101:40   площадью 14 094,07 кв.м. Использование ответчиком иной площади в расчете  противоречит требованиям договора и выше приведенным разъяснениям Пленума ВАС РФ.

Доказательства  внесения денежных средств в размере  17 759,71 рубль в счет уплаты долга, указанных ответчиком в справе, представленной в апелляционный суд, в деле отсутствуют. Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии долга  в размере  127 707,42 рубля по договору аренды № 12 от  16.02.2010.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды № 12, арендная плата должна быть внесена арендатором  до 15 ноября текущего года.  За период с 16.11.2011 по 16.01.2013 (418 дней)  исходя из суммы долга 54 543,02 рубля (68 979,95  - 14 436,93) неустойка в размере 0,1 %  от размера невнесенной  арендной платы  за каждый календарный день  просрочки  составляет  22 798,98 рублей (54 543,02  х 0,1% х 418).

За период с 16.11.2012 по 15.01.2013 (61 день)  исходя из суммы долга 73164,40 рубля неустойка в размере 0,1 %  от размера невнесенной  арендной платы  за каждый календарный день  просрочки  составляет  4 463,02 рубля (73164,40 х 0,1% х 61). Общий размер неустойки составляет 27 262 рубля (22 798,98  + 4 463,02)

Суд первой инстанции ошибочно  определил количество дней просрочки 62, вместо 61, в связи с чем взыскал неустойку в большем размере за период с 16.11.2012 по 15.01.2013   – 4 536,19 рублей.

       Таким образом, заявленные требования по договору № 12 от  16.02.2010 подлежали удовлетворению частично в размере 127 707,42 рубля долга и 27 262 рубля неустойки.

       По договору аренды земельного участка от 01.09.2011 №65  суд первой инстанции признал обоснованным начисление задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011 по 31.12.2012,