Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной руководителем Управления, каталога координат точек поворота границы земельного участка приложены в материалы дела(л.д. 144-148 том №2).

        Обществом в материалы дела представлены доказательства произведенного им расчета с продавцами (Хрулем С.А. и Велькером А.А.) по договору купли – продажи земельного участка на общую сумму 8 500 000 руб.: копии платежных поручений №№ 177, 179 от 16.05.2012, расходные кассовые ордера №№ 26,27 от 16.07.2012 (подлинники и копии), копия выписки из кассовой книги от 16.07.2012 (171-176 том №1).

      В материалы дела представлены:

 -  копия проекта корректировки материалов перераспределения земель СПК «Березовский» Березовского района Красноярского края 1997 год, подготовленного Восточно–Сибирским государственным научно – исследовательским и проектно–изыскательским институтом по землеустройству, а также заключение кадастрового инженера Ситнера А.Э. от 15.02.2013 № 80.

 - Положение о порядке образования и перераспределения земельных участков на территории муниципального образования Березовский район Красноярского края;

 -  Правила землепользования и застройки городского населенного пункта рабочего поселка Березовка – части муниципального образования поселок Березовка Березовского района Красноярского края;

 -  основной чертеж Генерального плана п. Березовка и выкопировка из Генерального плана п. Березовка;

 -  выкопировка из схемы территориального зонирования п. Березовка с нанесением границ земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:333.        

      Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Истец указывает на противоречие договора купли продажи, заключенного между Управлением и Евдокимовым А.А. закону, определяющему порядок предоставление земель за плату крестьянским (фермерским) хозяйствам. Поскольку первоначальное приобретение Земельного участка Евдокимовым А.А. было осуществлено по недействительной сделке, все последующие сделки со спорным земельным участком также являются недействительными. ООО «Неоград - Недвижимость» не отвечает признакам добросовестного приобретателя. Кроме того, истец указывает, что обращение в суд с настоящим иском не может быть рассмотрено как злоупотребление правом, поскольку сделка, направленная на отчуждение спорного земельного участка, была оформлена должностными лицами Администрации района, которые на сегодняшний день отстранены от исполнения своих обязанностей из-за грубых нарушений закона. В порядке самоконтроля, Администрация вправе требовать в суде признания сделок недействительными.

       Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный  апелляционный суд пришел к следующим выводам.

       Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и его отчуждение по договору купли-продажи  от 16.11.2011     Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову А.А. противоречит статье 80 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»  предусматривающих  предоставление земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности  из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При таких обстоятельствах, договор купли – продажи земельного участка от 16.11.2011 признан судом ничтожной сделкой. В связи с недействительностью указанной сделки признаны недействительными и все последующие  сделки.    

       Оценивая требования истца, основанные на статье 302 ГК РФ, суд не согласился с доводами истца о выбытии земельного участка из его владения помимо его воли, а также об отсутствии полной оплаты по договору купли-продажи от 15.05.2012 между продавцами Хрулем С.А. и Велькером А.А. и покупателем – Обществом. Вместе с тем, суд согласился с доводом истца о том, что Общество не доказало, что при совершении сделки оно приняло все разумные меры для выяснения  правомочий продавца на отчуждение имущества, в связи с чем не признал Общество добросовестным приобретателем  земельного участка.

       Апелляционный суд  полагает решение подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

       Оспариваемый истцом договор купли-продажи от 16.11.2011. был заключен между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района (продавец) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А.А. (покупатель) во исполнение принятого 16.11.2011 года Администрацией Березовского района постановления №2969 , в соответствии с которым, Главе крестьянского (фермерского) хозяйства А.А. Евдокимову предоставлен в собственность из фонда перераспределения района земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 2 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток, площадью 175529,0 кв.м, кадастровый номер 24:04:61010009:333, за плату по рыночной стоимости, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства (л.д. 20 том №1).

       Как следует из постановления, продажа земельного участка произведена на основании ст.11,29 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.12 Федерального закона №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», п.10 ст.3 Закона Российской Федерации от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также Решения Березовского районного Совета от 28.12.2010г. №15-68Р «Об утверждении Положения о порядке формирования и предоставления земельных участком на территории муниципального образования Березовский район».

       Как следует из  статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

       Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

      Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

       Как следует из имеющегося в деле заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. о предоставлении ему в собственность земельных участков, в т.ч. участка с КН

24:04:61 01 009:333, цель предоставления участка не была определена (л.д. 23 том №1).

       В тоже время, согласно ст.12 Федерального закона от 11.06.2003г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.

       К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона.

       Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 04.10.2012г. №24/12-299695, земельный участок с КН 24:04:61 01 009:333 относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, поставлен на кадастровый учет 24.10.2011г. (л.д. 142 том №1)

       Таким образом, в качестве объекта продажи выступил земельный участок, не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а относящийся к категории земель населенных пунктов, который может быть отчужден в соответствии с процедурами, определенными Земельным кодексом Российской Федерации.

       Цель приобретения земельного участка с КН 24:04:01 01 001:333 относящегося к категории земель населенных пунктов заявителем не была определена. Суду не представлены доказательства соблюдения сторонами по договору купли-продажи всех условий для продажи земельного участка, определенных ст. 28, 30, 30.1., 34, 36, Земельного кодекса Российской Федерации,  в связи с чем  апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции,  что договор купли-продажи земельного участка №233 от 16.11.2011 общей площадью 175 529 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6101009:333, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, и Главой крестьянского (фермерского) в соответствии со ст.ст.167,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной ничтожной сделкой, как противоречащий вышеуказанным статьям Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Земельного кодекса Российской Федерации.

       На основании изложенного требование истца о признании договора купли-продажи земельного участка №233 от 16.11.2011 недействительной (ничтожной) сделкой обоснованно  удовлетворено судом первой инстанции.

      В части требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 175 529 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6101009:333, от 15.05.2012 года, заключенного между Хрулем С.А., Велькером А.А. и ООО "Неоград - Недвижимость" суд также приходит к верному  выводу о его удовлетворении.

       Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

       Следовательно, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимов А.А. в следствии совершения недействительной ничтожной сделки (договора №233 от 16.11.2011) не приобрел каких-либо юридических прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:333, в т.ч. права на распоряжение данным участком, в связи с чем, сделка дарения от 18.01.2012г. между Евдокимовым А.А. (даритель) и Хитаришвили И.И. , сделка купли-продажи от 27.03.2012г. между Хитаришвили И.И. и Велькер А.А., Хруль С.А. также являются недействительными ничтожными, как противоречащими положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, не обладая правовым статусом собственников земельного участка с  кадастровым номером 24:04:6101009:333 граждане Хруль С.А., Велькер А.А. 15.05.2012г. осуществили его продажу ООО «Неоград-Недвижимость», что является для суда основанием также признать данную сделку недействительной ничтожной, как противоречащей положениям ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       В части требования истца о виндикации земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:313 из владения ООО «Неоград-Недвижимость» апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.

      Согласно  пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

       В соответствии со ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

       Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В пункте 38  вышеуказанного постановления Пленума разъяснено, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества».

Как следует из пояснений ООО «Неоград-Недвижимость»  в суде первой инстанции, до заключения договора от 15.05.2012 его сотрудниками изучалось содержание кадастрового паспорта. Также был осуществлен выезд в Березовский район Красноярского края в целях проверки земельного участка, его характеристик.  Продавцы участка (Хруль и Велькер А.А.) предоставили нотариально удостоверенные согласия супругов на отчуждение спорного земельного участка.