Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2013 по делу n А74-5154/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

года) построить 5-7-10 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта,  расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52, этап строительства - I очередь на земельном участке площадью 13052 кв.м. с кадастровым номером 19:01:010107:0055, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства - нежилое помещение, состоящее из двух помещений, расположенных на первом и цокольном этажах жилого дома, общей площадью 358,8 кв.м. (объект). В свою очередь участник обязуется передать денежные средства застройщику в размерах, порядке и на условиях, предусмотренных договором, принять объект строительства после ввода его в эксплуатацию.

По условиям договора застройщик принял на себя обязательство направить участнику уведомление в течение трёх календарных дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию о необходимости подписания акта передачи объекта участнику (пункт 4.1.4 договора).

Стоимость объекта определена пунктом 2.1 договора и составляет 9 687 600 рублей (в том числе НДС 1 477 769 рублей 49 копеек).

Пунктом 2.3 договора предусмотрен следующий график оплаты:

- 2 906 280 рублей – 30% стоимости объекта в день подписания сторонами настоящего договора;

- 2 260 440 рублей – в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия пятого этажа жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения кровли жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия цокольного этажа пристроенной части жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия пристроенной части первого этажа жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения штукатурных работ  первого и цокольного этажей объекта;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения теплового контура объекта;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения системы отопления объекта;

- 1 130 220 рублей - в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию. Согласно регистрационной надписи договор от 03.05.2007 №1 зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2007, номер регистрационной записи 191900/019/2007-456.

24 июля 2008 года ООО «Доступное жилье» и ООО «Мастер»  подписали соглашение №3 к договору №1 долевого участия от 03.05.2007, пункт 2.3 договора изложен в новой редакции: оплата по договору производится согласно следующего графика:

- первый взнос – 4 506 280 рублей в срок до 01.09.2007,

- второй взнос – 5 181 320 рублей в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 8.2. договора основанием для расторжения настоящего договора в одностороннем порядке по инициативе участника является наличие обстоятельств, предусмотренных частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Письмом от 22.10.2012 № 01/067/2012-150 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия отказало обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» в государственной регистрации дополнительного соглашения №3 от 24.07.2008.

Жилой дом (без встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта), расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52, введён в эксплуатацию на основании разрешения №RU 19301000-2012055 от 31.12.2010. Соответственно, помещения, подлежащие передаче обществу с ограниченной ответственностью «Мастер», не сданы в эксплуатацию и не переданы обществу.

Из пунктов 1.1, 1.2 агентского договора от 09.06.2011 № 3-ДЖ следует, что некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» (агент),  для реализации проекта по созданию объекта «5-7-10 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта,  расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52» действует от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью  «Доступное жилье» (принципал), принимает на себя обязательство осуществлять функции заказчика-застройщика, в том числе, но не ограничиваясь: представлять интересы принципала в процессе строительства, совершать комплекс фактических и юридических действий, направленных на заключение договоров участия в долевом строительстве. В силу пункта 1.3 агенту предоставлены эксклюзивные права

Согласно нотариально удостоверенной доверенности от 17.07.2012 за рег. № 6-6626 ООО «Доступное жилье» уполномочило некоммерческую организацию «Республиканский фонд жилищного строительства» представлять интересы общества во всех организациях и учреждениях по всем вопросам, связанным с осуществлением строительства и вводом в эксплуатацию, в том числе, спорного объекта строительства, для чего предоставило право осуществлять все юридические значимые действия, а именно: заключать соглашения о расторжении ранее заключенных договоров. Доверенность выдана сроком на один год с правом передоверия.

Как следует из нотариально удостоверенной доверенности от 18.07.2012 за рег. №7-6676, выданной на срок по 16.07.2013 в порядке передоверия некоммерческой организацией «Республиканский фонд  жилищного строительства», Шершнев М.А. представляет интересы ООО «Доступное жилье» во всех организациях, учреждениях Республики Хакасия. Доверенность содержит все полномочия, указанные в доверенности от 17.07.2012 №6-6626.

Уведомлением от 13.08.2012 № 93 некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства», действующая от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью  «Доступное жилье» (застройщик) на основании агентского договора от 9 июня 2011 года № 3-ДЖ и доверенности от 17 июля 2012 года № 6-6626 сообщила обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о его задолженности в размере 5 171 320 рублей с предложением заплатить указанную сумму до 30.09.2012. В качестве последствий неуплаты указанной суммы указано на расторжение договора в одностороннем порядке. Уведомление получено истцом 22.08.2012 согласно почтовому уведомлению.

Уведомлением от 10.10.2012 некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» сообщила обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 03.05.2007 №1 в одностороннем порядке с 10.10.2012.

Действуя на основании доверенностей от 17.07.2012 №6-6626 и от 18.07.2012 №7-6676, Шершнев М.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о внесении в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.05.2007 №1, представив в Управление уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 10.10.2012, опись вложения в ценное письмо со штампом органа связи от 19.11.2012.

Уведомлением от 11.10.2012 №01/072/2012-306 Управление Росреестра по Республике Хакасия сообщило обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о поступлении заявления представителя общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» Шершнева М.А. о внесении записи в реестр о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 №1 в связи с отказом от договора в одностороннем порядке.

Согласно справке от 29.05.2013 № 08-33-293/13 государственная регистрация расторжения договора от 03.05.2007 №1 произведена Управлением Росреестра по Республике Хакасия 30.10.2012.

Заявитель полагая, что действия Управления Росреестра по Республике Хакасия по государственной регистрации расторжения договора №1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы народов, 52, в г.Абакане, между обществом с ограниченной ответственностью «Мастер» и обществом с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» являются незаконными и нарушают права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Мастер» обратился в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц входят следующие обстоятельства:

1) несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Апелляционная инстанция полагает, что Управление доказало законность оспариваемых действий, а общество с ограниченной ответственностью «Мастер» не подтвердило нарушение своих прав государственной регистрацией расторжения договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 № 1 исходя из следующих оснований.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона.

В пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При этом согласно приведённой норме застройщик обязан направить предупреждение о необходимости исполнения обязательства и уведомление об отказе от исполнения договора по почтовому адресу, указанному участником долевого строительства.

Как следует из материалов дела, между истцом и третьим лицом (ООО «Доступное жилье») был заключен договор долевого участия в строительстве от 03.05.2007 № 1. По условиям указанного договора стоимость объекта строительства составляет 9 687 600 рублей и подлежит оплате истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Доступное жилье» в соответствии с графиком платежей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что оплата цены договора на момент его расторжения осуществлена частично в размере 4 506 280 рублей. Размер неисполненных обязательств ООО «Мастер» в части оплаты по договору от 03.05.2007 № 1 составляет 5 181 320 рублей.

В материалы дела представлено уведомление от 13.03.2012 № 93, которым некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства», действующая на основании агентского договора от 09.06.2011 № 3-ДЖ и доверенности от 17.07.2012 № 6-6626 предупредила ООО «Мастер» о необходимости погашения задолженности в срок до 30.09.2012. Уведомление получено истцом 22.08.2012 согласно почтовому уведомлению. Факт получения указанного уведомления истцом не оспаривается.

В своих пояснениях истец указывает, что в силу пункта 1 статьи 971 и пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования совершения каких-либо действий по сделке от контрагента принадлежит принципалу и соответственно только ему принадлежит право одностороннего расторжения договора в случае неисполнения контрагентом его требований по сделке.

При этом истец ссылается