Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу n А33-9065/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«07» июня 2013 г.

Дело №

А33-9065/2012

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен «07» июня 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Белан Н.Н.,

судей: Кирилловой Н.А., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания  Бахтеевой Э.Б.,

при участии представителя истца – Дранишникова А.В. по доверенности от 05.04.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «14» января 2013 года по делу № А33-9065/2012, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КОНТИНЕНТ-ПЛЮС» (ИНН 2465053337, ОГРН 1022402482431) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 16.11.2012 №А33-9065/2012-1, составляет 2 141 000 руб. (Два миллиона сто сорок одна тысяча) рублей»;

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платёж) в размере 2 141 000 руб. (Два миллиона сто сорок одна тысяча) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 35 683 (Тридцать пять тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счёт бюджета города».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Старатель».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «14» января 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что отчет общества с ограниченной ответственностью «РосЗемБизнесКонсалтинг»  от 16.11.2012 выполнен с нарушением требований действующего законодательства.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая, что лица, участвующие в деле,  уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения   публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора. 

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «КОНТИНЕНТ-ПЛЮС» заключен договор аренды от 06.08.2001               № 6260, с дополнениями, на основании которого ООО «КОНТИНЕНТ-ПЛЮС» передано нежилое помещение по ул. Ленина, 128.

Сопроводительным письмом от 06.04.2012 № 20694 ответчик направил в адрес истца для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое помещение общей площадью 211,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, д. 128, пом. 195.

В представленном проекте договора купли-продажи нежилого помещения на основании распоряжения администрации города от 29.03.2012 № 1499-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Ленина, д. 128, помещение 195» пункты 2.1, 2.3 изложены в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 24.02.2012 № 01-068 составляет 4 855 000 (Четыре миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей»;

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере          4 855 000 (Четыре миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 80 916 (Восемьдесят тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В материалы дела представлен отчет от 22.02.2012 № 01-068, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ТПК «Старатель», согласно которому стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Железнодорожный район, ул. Ленина, 128, пом. 195 на дату оценки составляет 4 855 000 рублей.

По заданию истца оценщиком Трифоновой О.Н. составлен отчет «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 128, пом. 195»  от 02.04.2012 № 2-2012, из которого следует, что рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения № 195 (бывшее пом. 186) общей площадью 211,6 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 128, по состоянию на 02.04.2012 составляет с учетом НДС: 2 070 000 рублей.

Истцом в адрес ответчика возвращен договор, подписанный с протоколом разногласий.

Согласно протоколу разногласий от 18.04.2012 № 1 пункты 2.1 и 2.3 договора изложены в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 02.04.2012г. № 2-2012 составляет 2 070 000 (Два миллиона семьдесят тысяч) рублей»;

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 070 000 (Два миллиона семьдесят тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 34 500 (Тридцать четыре тысячи пятьсот) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В протоколе согласования разногласий, направленном ответчиком истцу письмом от 22.05.2012 № 31136, ответчик предложил оставить спорные пункты договора в редакции продавца.

При таких обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

В соответствии с экспертным заключением от 16.11.2012 № А33-9065/2012-1 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 195, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Ленина, 128», подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «РосЗемБизнесКонсалтинг», рыночная стоимость оцениваемого помещения № 195, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Ленина, 128, принимается равной 2 141 000 рублей. Дата оценки 22.02.2012.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи нежилого помещения № 195, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Ленина, 128.

Разногласия между сторонами возникли по пунктам 2.1 и 2.3 договора, определяющим стоимость подлежащего купле-продаже нежилого помещения и порядок оплаты.

Редакция спорных пунктов договора утверждена судом первой инстанции в редакции истца (с учетом уточнения иска) на основании результатов назначенной по делу экспертизы об определении рыночной стоимости подлежащих купле-продаже нежилых помещений (отчет от 22.02.2012).

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года    N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки