Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу n А33-13095/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая наличие разногласий между сторонами по стоимости отчуждаемого имущества, наличие второго отчета об оценке спорного имущества, в котором оценочная стоимость существенно отличается, суд первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно назначил экспертизу для установления рыночной стоимости имущества.

Назначение судебной экспертизы для установления рыночной стоимости имущества имеет своей целью, в том числе и проверку достоверности отчета об оценке ООО «ТПК Старатель».

В материалах дела имеется заключение эксперта № э13.01 ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» Козлова А.Г.

Арбитражный суд первой инстанции, не соглашаясь с выводами, изложенными в заключении эксперта № э13.01 Козлова А.Г., указал, что ряд замечаний к отчету оценщика, сделанных экспертом неточны:

- неверно указано на отсутствие источников публикации, поскольку на странице 30 отчета содержится список использованной литературы;

- неверно указано на отсутствие наименования заказчика, так как оно содержится на титульном листе;

- неверно указано на отсутствие точного описания объекта оценки, так как оно содержится на странице 9 в разделе 3 Описание объекта оценки;

- неверно указано на отсутствие описания других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость, поскольку указанные данные проанализированы в разделах 4.1,4.2,4.3 страницы 11-16 отчета;

- неверно указано на отсутствие анализа рынка объекта и обоснованности значений диапазона значений ценообразующих факторов, так как указанные данные проанализированы в разделе 4 страницы 11-16 отчета;

- неверно указано на то, что в связи недостатком информации, изложенной в распоряжении администрации города № 915-недв от 15.02.2012 года, она не может быть использована для сравнения с оцениваемым объектом в соответствии с пунктом 19 ФСО № 1, так как указанный правовой акт содержит все необходимые сведения о площади помещения, местоположении и его рыночной стоимости, которые необходимы для его использования в качестве аналога;

- неверно указано на отказ оценщика от затратного подхода, поскольку характеристики объекта, принятые экспертом, в технической документации не содержаться.

Кроме того, экспертом не верно определена рыночная стоимость нежилого помещения № 70 по ул.Академика Вавилова, 35 с учетом НДС, так как в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 операции по приватизации имущества не являются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество и выкупают его в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта № э13.01 Козлова А.Г. не имеется.

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из упомянутого заключения, при его подготовке эксперт-оценщик руководствовался требованиями федеральных стандартов оценки «(ФСО №1-№3, №5), а также существующими принципами и методиками проведения оценки.

В соответствии с пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № э13.01 ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» Козлова А.Г. отчет № 01-175 от 13.06.2012, выполненный ООО ТПК «Старатель», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: 1) в нарушение требований пункта 10 ФСО № 3 на странице 38 и 39 отчета копии материалов и распечаток не имеют дат подготовки содержащейся в них информации; 2) сомнительный вывод о том, что оцениваемое помещение может быть использовано как универсальное или торгово-офисное, так как половина площади оцениваемого помещения имеет высоту 2 м, что противоречит СНИП 2.08.02-89 «Общественные здания», в соответствии с которыми минимальная высота общественных помещений не менее 3м; 3) в нарушение пункта 8 ФСО № 3 описание объекта оценки сделано на основе технического паспорта дома и без учета того, что оцениваемое помещение встроено в лестничную площадку первого этажа жилого дома с сохранением прохода в подвал, не имеет горячего водоснабжения, канализации и отопления; 4) выбор аналогов для сравнительного и доходного подходов не отвечает требованиям пункта 14 ФСО № 3, так как аналоги - части зданий, по техническим характеристика и набору инженерного оборудования не подходят к оцениваемому объекту; 5) необоснованно определена физическая жизнь здания; 6) несостоятельна корректировка на площадь; 7) при согласовании результатов в рамках двух подходов использованы равные веса без какого-либо обоснования, что противоречит пункту 24 ФСО № 1.

Таким образом, по мнению эксперта Козлова А.Г. указанные недостатки при составлении ООО ТПК «Старатель» отчета о рыночной стоимости нежилого помещения № 70 по ул.Академика Вавилова, 35 привели к завышению цены объекта оценки.

Кроме того, в материалах дела имеется отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 70 по ул.Академика Вавилова, 35, составленный ООО АНО «Экосервис» по инициативе истца (т.2 л.д.2-31), согласно которому стоимость объекта оценки составляет 635 000 рублей.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет ООО ТПК «Старатель» в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной и использована при определении цены продажи этого имущества.

В результате проведения судебной экспертизы экспертом-оценщиком Козловым А.Г. определена иная рыночная стоимость объекта, которая по состоянию на 13 июня 2012 года составляет 658 519 рублей, в том числе НДС.

Суд апелляционной инстанции считает, заключение эксперта № э13.01 Козлова А.Г.  составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Доводы ответчика о недостоверности заключения эксперта № э13.01 Козлова А.Г. в связи с тем, что определенная экспертом-оценщиком рыночная стоимость объекта указана с учетом НДС, признаются судом несостоятельными.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из заключения эксперта Козлова А.Г. следует, что рыночная стоимость спорного выкупаемого имущества - нежилого помещения № 70 по ул.Академика Вавилова, 35 определена в размере 658 519 рублей, в том числе НДС. При этом, НДС составляет 100 452 рубля 05 копеек. Таким образом, при совершении сделки у сторон имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый пункт распоряжения администрации г.Красноярска от 11.07.2012 №3507-недв «О приватизации нежилого помещения по ул.Вавилова, д.35 пом.70 в части установления цены приватизируемого имущества, а именно по цене равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке в сумме 1 115 000 рублей принят с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, заявленное требование ИП Багаевой Лилии Юрьевны о признании незаконным распоряжения администрации г.Красноярска от 11.07.2012 №3507-недв «О приватизации нежилого помещения по ул.Вавилова, д.35 пом.70 в части установления цены приватизируемого имущества – нежилого помещения общей площадью 24,3 кв.м, расположенного по адресу Красноярский край, г.Красноярск, ул.Вавилова, д.35, пом.70 в размере 1 115 000 рублей подлежит удовлетворению.

Требование заявителя об обязании администрации города Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Багаевой Лилии Юрьевны, установив цену приватизируемого имущества в сумме 658 519 рублей без учёта НДС, исчислив из указанной суммы НДС в сумме 558 066 рублей 95 копеек суд также находит обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 « 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). Из абзаца второго пункта 2 названного Информационного письма следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи суд считает возможным определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 24,3 кв.м, расположенного по адресу Красноярский край, г.Красноярск, ул.Вавилова, д.35, пом.70 в размере по цене, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.06.2012 - 558 066 рублей 95 копеек без налога на добавленную стоимость.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ИП Багаевой Лилии Юрьевны, не принял во внимание изложенные обстоятельства в совокупности и не дал им надлежащую оценку, не сделал выводов в связи с наличием каких оснований заключение эксперта № э13.01 Козлова А.Г. признано недостоверным.

С учетом изложенного решение арбитражного суда первой инстанции от 19 февраля 2013 года подлежит отмене, заявление ИП Багаевой Лилии Юрьевны удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с заявлением в арбитражный суд ИП Багаевой Лилией Юрьевной уплачена государственная пошлина в сумме 200 рублей по чеку ордеру от 15.08.2012. При обращении с апелляционной жалобой в арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 100 рублей по чеку-ордеру от 12.03.2013.

Таким образом, расходы заявителя по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей подлежат отнесению на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса