Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу n А33-15708/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Соответствующие условия для реализации преимущественного права приведены в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано, в том числе  при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно письму (уведомлению) Департамента от 04.08.2011 № 35762 основанием для отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 18,9 кв.м, расположенного по адресу:  Красноярск, Свердловская, 13, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ послужило то обстоятельство, что договор в отношении спорного помещения расторгнут в одностороннем порядке уведомлением от 26.10.2010 № 50451.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона №159-ФЗ», суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что общество до расторжения договора аренды с 01.12.2010 обращалось в Департамент с письмами от 16.08.2010 и от 01.09.2010 с просьбой о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений; в письме от 01.09.2010 исх. № 230 заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение, в том числе спорного помещения. Однако, ответчик направил заявителю уведомление от 26.10.2010 о расторжении  договора аренды нежилого помещения от  07.04.2006 №9822.

30.11.2010 ООО «Лифтремонт» обратилось в Департамент с письмом исх. № 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на спорное помещение. Письмом от 16.12.2010 № 61661 Департамент сообщил, что указанные в письме исх. №354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в Департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые. 22.12.2010 заявитель представил в департамент письмо с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В.

Письмом от 24.01.2011 № 1989 Департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что соответствующие действия Департамента, оформленные вышеуказанными письмами, в том числе по направлению уведомления от 26.10.2010 об одностороннем расторжении договора аренды, совершены после получения письма ООО «Лифтремонт» от 01.09.2010 исх. № 230, в котором заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение помещений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия Департамента по одностороннему расторжению договора совершены исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества.

Доводов и доказательств, подтверждающих наличие каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды департамент в материалы дела не представил, равно как и не обосновал особую значимость (необходимость) нежилого помещения для нужд муниципального образования.

Данные обстоятельства с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 указанного информационного письма от 05.11.2009 № 134, свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа департамента в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Вместе с тем, оспариваемый отказ Департамента не нарушает прав и законных интересов общества по следующим основаниям.

Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 июля 2012 года суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить обстоятельства, касающиеся режима помещения колясочной на дату ввода жилого дома в эксплуатацию, а также правового положения спорного имущества на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме с учетом фактического использования объекта домовладельцами; определить титул на обладание спорной вещью; выяснить, являлось ли нежилое помещение в жилом доме (колясочная), на выкуп которого претендует Общество, муниципальной собственностью на момент введения в действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и обладал ли Департамент правом по его распоряжению.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2). Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3). Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Таким образом, законом установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 определена правовая позиция, согласно которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. В данном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к подвальным помещениям многоквартирного жилого дома указал, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Для рассмотрения дела, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.

Согласно постановлению суда кассационной инстанции, учитывая, что спорное  помещение является лифтерной и расположено в многоквартирном жилом доме, указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применима при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела с учетом вышеизложенной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации необходимо установить, было ли предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами спорное помещение лифтерной на дату приватизации первой квартиры в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 13.

При