Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».

3 августа 2012 года истец обратился к ответчику с требованиями: № СК-3125 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года № 2404 по арендной плате за 2011-2012 годы в сумме 409 837 рублей и пени в размере 210 571 рубль; № СК-3126 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года № 2405 по арендной плате за 2011-2012 годы в размере 2 457 612 рублей и пени в размере 1 262 699 рублей (л.д. 20, 21).

Указывая на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Из материалов настоящего дела следует, что на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405 между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мажалык» (арендатор), последнему переданы в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером № 17:18:01050448:0030, общей площадью 2592,62 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105048:0031, общей площадью 7773,41 кв.м., находящиеся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 «е», для использования под платную стоянку и авторынок.

Оценив условия представленных в материалы дела договоров аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о заключённости договора аренды от 27 марта 2003 года № 2404, а выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 27 марта 2003 года № 2405 признает ошибочными ввиду следующего.

К отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок равный одному году либо более, подлежат государственной регистрации и считаются заключёнными с момента регистрации, в  иных случаях договор аренды земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами  соглашения  по  всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 27 марта 2003 года № 2404 срок договора аренды земельного участка по указанному договору установлен сторонами с 27 марта по 31 декабря 2003 года, то есть на срок менее года и данный договор государственной  регистрации не требовал.

Как верно установлено судом первой инстанции, согласно пункту 2.1. договора от 27 марта 2003 года № 2405 срок аренды по названному договору был определен до 31 января 2008 года, то есть данный договор требовал государственной регистрации.

В материалах дела имеется копия экземпляра договора аренды от 27 марта 2003 года № 2405 с отметкой Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Тыва, свидетельствующей о государственной регистрации указанного  договора 27 августа 2004 года за № 17-01/01-21/2004-69 (л.д. 130). Основания полагать, что данный экземпляр договора является ненадлежащим доказательством, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что названный выше договор не  прошёл государственную регистрацию, связи с чем является незаключенным, не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 июня 2010 года № А69-233/2010 (л.д. 51), согласно которому договор аренды от 27 марта 2003 года № 2405 признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, ошибочна, поскольку Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва к участию в деле № А69-233/2010 привечено не было, в связи с чем названное выше решение не имеет для него согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения.

Суд апелляционной инстанции также не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что действие договора аренды от 27 марта 2003 года № 2404 было прекращено на момент рассмотрения спора в связи с заключением договора аренды от 24 марта 2006 года № 4703 в отношении того же объекта.

Действительно, 24 марта 2006 года между администрацией г. Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Мажалык», подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду № 4703 в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенного по адресу (имеющий адресный ориентиры): Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 «е», сроком действия до 6 марта 2011 года. Вместе с тем доказательства государственной регистрации указанного договора в материалах дела отсутствуют, тогда как в отсутствие государственной регистрации договора аренды, сроком действия более года, он является незаключенным и не влечет для его сторон возникновения прав и обязанностей. Следовательно, основания полагать договор аренды от 27 марта 2003 года № 2404 прекратившим свое действие, в отсутствие доказательств иного, у суда первой инстанции отсутствовали.

Таким образом, рассматривая требование истца, суду первой инстанции следовало руководствоваться условиями договоров аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва в силу закона является правопреемником администрации города Кызыла в отношении прав и обязанностей по договорам аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405, что сторонами в суде апелляционной инстанции не оспорено.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Выступая в роли арендодателя в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», истец в рамках настоящего дела на основании договоров аренды от  27 марта 2003 года № 2404 и № 2405 начислил ответчику арендные платежи в сумме 409 837 рублей по договору от 27 марта 2003 года № 2404 и в сумме 2 457 612 рублей по договору от 27 марта 2003 года № 2405 за период 2011 – 2012 годы, руководствуясь Постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года № 162 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва» и решением Хурала представителей города Кызыла от 23 декабря 2010 года № 269 «Об утверждении коэффициентов (Кр, Ка), применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», государственная собственность на которые не разграничена».

Суд апелляционной инстанции признает действия истца по начислению указанных выше  арендных платежей правомерными ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

При этом, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления,  арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Следовательно, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года № 12404/09.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания арендной платы в размере, определенном согласно Постановлению Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года № 162 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва».

Доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 4.2.3 договоров аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405 истец не уведомил ответчика об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы и ответчик производил платежи по старым реквизитам, отклоняются судом апелляционной инстанции. Поскольку изменение арендодателя по спорным договорам аренды произошло в силу изменения закона, ответчик должен был знать об изменении стороны договора изменении лица, которому необходимо производить платежи. Кроме того, в материалы дела представлено подписанное между истцом и ответчиком соглашение от 5 сентября 2011 года к договору аренды от 27 марта 2003 года № 2405 об изменении наименования арендодателя по договору и продлении срока действия договора до 5 сентября 2012 года, в котором содержаться реквизиты истца (л.д. 137), а также уведомление от 9 декабря 2011 года № ОД-С-3679, с уведомлением о вручении почтового отправления, о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 27 марта 2003 года № 2404 в связи с изменением арендодателя по договору. В таком случае суд апелляционной инстанции не может признать, что ответчик добросовестное заблуждался о том, что осуществляет перечисление арендных платежей надлежащему лицу. В связи с указанным представленные ответчиком платежные поручения не могут быть признаны надлежащим доказательством исполнения обязательства, поскольку арендодателем в спорный период являлся истец.

Арифметика расчета ответчиком в судах первой и апелляционной инстанций  не оспорена.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданный ему в пользование земельный участок за 2011 и 2012 годы, а также  доказательства возврата ответчиком арендуемого земельного участка до настоящего времени, истец вправе требовать взыскания с ответчика арендных платежей в  заявленной  им сумме.

Согласно пунктам 5.2. договоров аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и № 2405 за нарушение срока внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность арендатора в виде пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Исходя из данного условия договора, суд апелляционной инстанции полагает, что с ответчика подлежит также взысканию пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 15 августа 2011 года по 2 августа 2012 года в сумме 1 262 699 рублей и 210 571 рубль соответственно.

Суд апелляционной инстанции также полагает, что подлежат удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды от 27 марта 2003 года № 2404 и об обязании ответчика возвратить земельный участок арендодателю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды от 27 марта 2003 года № 2404 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1., в том числе в случае невнесения арендной платы  более чем за 6 месяцев.

Следовательно, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесения арендной платы в 2011 и в 2012 году истец вправе требовать расторжения названного выше договора аренды.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным