Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса, а также положений главы III.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающими, в том числе судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Рассматривая спор по правилам искового производства, суд руководствовался разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 № 913/2011.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон              № 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:32 в размере 35 021 241 рублей 47 копеек утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Красноярском крае по состоянию на 01.01.2011, то есть после введения в действие главы III.1. «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.19. Федерального закона от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в типовых требованиях к порядку создания и работы комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из императивного характеры нормы, изложенной в пункте 3 статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости земельного участка в размере  18 148 000 рублей, определенной в отчете от 28.06.2012 № 260-ЗУ, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «РосЗемБизнесКонсалтинг».

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как указано в обжалуемом решении, в судебном заседании представитель третьего лица указывал, что рыночная стоимость спорного земельного участка, указанная в отчете № 260-ЗУ, является значительно заниженной по отношению к сложившимся в районе ценам на землю.

В этой связи суд первой инстанции должен был  принять меры к проверке достоверности представленного отчета от 28.06.2012 № 260-ЗУ.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010 разъяснено, что  требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В этом же постановлении разъяснено, что принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка в размере  18 148 000 рублей, определенная в отчете от 28.06.2012 № 260-ЗУ на 52% меньше его кадастровой стоимости, составляющей 35 021 241,47 рублей, что свидетельствует о существенном их  расхождении.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено  эксперту ННП «СМАОс» Гнездилову Николаю Васильевичу, работающему в должности  начальника отдела оценки  ООО «Аудит-Стандарт», имеющему высшее образование, общий стаж  в области оценочной деятельности  - 14 лет.

Перед экспертом поставлены  вопросы:

- соответствует ли отчет ООО «РосЗемБизнесКонсалтинг»  об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости   - земельного участка с кадастровым номером 24:04:61010009:32 общей площадью 121 665 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование  - для эксплуатации  нежилых зданий Березовского ДСЗ и прилегающей территории, адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира  расположенного в границах участка, почтовый адрес: Красноярский край, район Березовский р.п. Березовка,ул. Придорожная 2, требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и  федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1),  «Цель оценки и виды стоимости « (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)?

- Какова рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 года ?

Как следует из заключения эксперта Гнездилова Н.В., представленного в апелляционный суд,  отчет №269-ЗУ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 24:04:61010009:32, требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и  федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1),  «Цель оценки и виды стоимости « (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) не соответствует.

В заключении, среди прочих замечаний указано, что  при составлении отчета Оценщиком не соблюден принцип существенности (нарушена статья 11 закона № 135-ФЗ от 29.07.1998, п.4 ФСО 3, п.18 ФСО №1): не приведены существенно важные сведения, факторы и характеристики, относящиеся  к объекту оценки, влияющие на его стоимость, а также необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.  Оценщик в рамках сравнительного подхода не учитывает факта наличия на оцениваемом земельном участке коммуникаций: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Оценщик не приводит необходимые корректировки объектов аналогов по данному фактору ни на количественном, ни на качественном уровне. Различия  размера подключенной электрической мощности  по объекту оценки и наличие, размеры согласованных или оплаченных технических условий присоединения объектов-аналогов к электрическим сетям должны быть учтены через корректировки в сравнительном подходе.

При ответе на второй вопрос, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка общей площадью 121 665 кв.м., расположенного по  адресу: Красноярский край, район Березовский, р.п. Березовка, ул. Придорожная 2, с кадастровым номером 24:04:61010009:32 с учетом округления по состоянию на 01.01.2011  в рамках сравнительного подхода   составляет 29 680 000 рублей.

Представители истца - ООО «Торговый дом», как и иные  лица, участвующие в деле,  пояснили, что по  результатам экспертного заключения возражений не имеют, полагают, что это допустимое доказательство.

Установленная в заключении эксперта Гнездилова Н.В.  рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2011, т.е на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-П.

С учетом  представленного заключения эксперта кадастровая стоимость  земельного участка подлежит установлению  в размере, равном его рыночной стоимости  - 29 680 000 рублей.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит  изменению.

Доводы ответчиков, изложенные в апелляционных жалобах, не могут служить основанием для отказа в иске, по следующим основаниям:

Статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, которая была введена Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.

При этом установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета по внесению такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997                № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета). Предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 настоящего Федерального закона, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу пунктов 1, 4 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» осуществление государственного