Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу n А74-33/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности,

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из частей 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что 11.09.2012 предприниматель обратился в Администрацию и Комитет с заявлением, в котором просил выделить из помещения 113Н общей площадью 463,7 кв.м. отдельные помещения, схематично обозначенные в приложении под номерами: помещения № 1 площадью 15,4 кв.м.; № 2 - 10,6 кв.м.; № 3 - 25 кв.м.; № 4 - 18,6 кв.м.; сформировать обособленными объектами; произвести их государственную регистрацию и продать в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что условия, установленные пунктами 1 и 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества соблюдены: в соответствии с договором аренды муниципального имущества от 01.11.2002 № 415  спорное помещение на момент вступления в действие Федерального закона  от 22.07.2008  №159-ФЗ находилось в пользовании предпринимателя в течение более двух лет непрерывно; площадь арендуемого помещения не превышает установленного Законом Республики Хакасия от 10.12.2010 № 114-ЗРХ «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Хакасия или муниципальной собственности» предельного значения площади арендуемого имущества – 1000 кв. м.

На наличие задолженности по арендным платежам (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ)  Администрация и Комитет также не указывают.

Из писем Администрации и Комитета от 10.10.2012 № 1196 и от 10.10.2012 № 2546-иф следует, что одним из оснований для отказа  являлось включение спорного объекта недвижимости в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации г. Черногорска от 31.03.2009 № 785-П.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

На основании указанных положений спорный объект недвижимости включен в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации г. Черногорска от 31.03.2009 № 785-П.

Рассматривая дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что включение спорного объекта в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации, нарушает права и законные интересы предпринимателя, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлено на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Федеральным  законом  от 22.07.2008  №159-ФЗ.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538, включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ опубликован 25.07.2008.

Спорное имущество включено в  Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации г. Черногорска от 31.03.2009 № 785-П, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Администрацией  и Комитетом не представлено достаточных пояснений по вопросу о том, для обеспечения каких целей данное имущество внесено в перечень имущества, не подлежащего отчуждению.

Поскольку Администрация и Комитет не представили достаточных пояснений по вопросу о том, для обеспечения каких целей данное имущество внесено в перечень имущества, не подлежащего отчуждению, а также принимая во внимание момент включения имущества в соответствующий перечень, суд апелляционной инстанции  считает, что включение спорного объекта в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации, нарушает права и законные интересы предпринимателя  на реализацию права на приобретение в собственность арендованного имущества.

В качестве второго основания для отказа в предпринимателю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Администрацией и Комитетом указано, что арендуемые заявителем помещения не является обособленным объектом, его разделение приведет к нарушению прав собственника – муниципального образования г. Черногорск.

Предприниматель и прокуратура указывают, что заявленные к выкупу помещения (помещения № 1 площадью 15,4 кв.м.; № 2 - 10,6 кв.м.; № 3 - 25 кв.м.; № 4 - 18,6 кв.м.) из состава  помещения 113Н общей площадью 463,7 кв.м. выделить возможно.

По данному эпизоду суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Как следует материалов дела (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2002 серия 19 МЮ №085597, технический и кадастровый паспорт), право муниципальной собственности зарегистрировано в целом на нежилое помещение магазина площадью 463,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Черногорск. ул. Советская, 79, пом. 113Н. Указанное нежилое помещение является единым объектом недвижимости.

Согласно договору аренды от 01.11.2002 №415, помещение магазина в полном объеме передано в аренду нескольким лицам, в числе которых назван и ИП Бородулин А.В.

Соглашением от 01.11.2004 в договор был внесены изменения, в соответствии с которыми исключена часть арендаторов и определена конкретная площадь, переданная каждому из оставшихся арендаторов: Бородулину А.В., Железовой О.А. и Зейналовой Е.С., в том числе указано, что ИП Бородулину А.В. передается 340,6 кв.м.

Конкретное месторасположение помещений и торговых площадей, фактически используемых арендаторами, обозначено в заключенном предпринимателями-арендаторами соглашении о порядке пользования нежилым помещении (схеме). Разногласия относительно конкретных помещений и площадей, переданных в аренду ИП Бородулину А.В., между Комитетом и предпринимателем отсутствуют.

На момент обращения с заявлением о выкупе индивидуальный предприниматель Зейналова Е.С. от аренды отказалась, указанные площади в аренду никому не переданы, фактическими арендаторами помещений и площадей в нежилом помещении по адресу: г. Черногорск. ул. Советская, 79, пом.113Н являются ИП  Бородулин А.В. и Железова О.А.

Из представленного в материалы дела заявления следует, что предпринимателем заявлено к выкупу часть арендуемого по договору от 01.11.2002 № 415 помещения 113Н общей площадью 463,7 кв.м. - помещения № 1 площадью 15,4 кв.м.; № 2 - 10,6 кв.м.; № 3 - 25 кв.м.; № 4 - 18,6 кв.м.

Спорные помещения, которые желает выкупить ИП Бородулин А.В., составляют в общей сложности 69.6 кв.м. – то есть часть фактически переданной ему в аренду площади, и представляют собой разделенные стенами отдельные комнаты с выходами в общий коридор (холл).