Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендуемого имущества.

Из оспариваемых предпринимателем отказов следует, что в приобретении указанного объекта недвижимого имущества отказано ввиду того, что истребимое помещение является частью единого объекта недвижимого имущества (нежилого помещения 38Н, расположенного по адресу: ул.Пушкина, 124 в г.Абакане). Следовательно, несуществующее помещение не может являться предметом договора купли-продажи. Произвести отчуждение всего помещения № 38Н не представляется возможным, так как подвальные помещения не находились у предпринимателя в аренде; поскольку вход в подвальные помещения осуществляется исключительно с арендуемых помещений первого этажа, обособление помещений первого этажа от помещений подвала невозможно.

В свою очередь заявитель указанные основания для отказа в качестве законных не признает, полагает, что ответчиками намеренно чинятся ему препятствия для реализации его законного права на приобретение спорного объекта недвижимого имущества; правовые основания для объединения испрашиваемого им помещения с другим помещением (подвалом), регистрации данных изменений и нового адреса отсутствовали.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что ответчики обоснованно отказали в приватизации спорного имущества исходя из следующего.

Из буквального толкования положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что соответствующее право на преимущественное приобретение реализуется в отношении арендуемых объектов недвижимого имущества, что соответственно предполагает их индивидуальную определенность.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» применительно к данному вопросу  дал пояснения о том, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона 24.07.2007  № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 названного Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 названного Федерального закона от 24.07.2007        №221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.01.2011 серия 19 АА №330059 муниципальному образованию город Абакан принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 916,7 кв.м, этаж 1, подвал, кадастровый номер 19-19-01/089/2010-054, расположенное по адресу Республика Хакасия, г.Абакан, ул.Пушкина, д.124, пом.38Н.

Из представленных в материалы дела технического паспорта на указанное помещение, составленного в 2008 году, и кадастрового паспорта от 03.11.2010  следует, что указанное нежилое помещение (38Н) расположено в многоэтажном жилом доме, является и поставлено на государственный кадастровый учет, как единый объект недвижимости, включающий магазин на первом этаже и подвал.

Более того, в соответствии с условиями договора аренды от 23.01.2006 № 172, на котором предприниматель основывает свое преимущественное право выкупа, с учетом дополнительного соглашения к нему от 16.11.2010 предпринимателем арендуется только часть помещения № 38Н – истребуемое им помещение № 37.

Доводы заявителя о том, что ответчиками намерено в отсутствии правовых оснований с целью воспрепятствования ему в выкупе истребуемого помещения произведено объединение ранее арендуемого, как самостоятельного объекта недвижимого имущества, помещения № 37Н и помещения подвала площадью 332,9 кв.м, исследованы судом апелляционной инстанции и отклоняются ввиду следующих обстоятельств.

Из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на положения которых в качестве критерия определения наличия объекта недвижимого имущества в названном Информационном письме указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что объект недвижимого имущества предполагает включение в него частей, которые могут не подлежать постановке на государственный кадастровый учет, в частности в силу пункта 7 статьи 27 указанного Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ.

Согласно изготовленному в 1983 году техническому паспорту на нежилое помещение магазина военторга, расположенное по адресу: г.Абакан, ул.Пушкина, д.124, указанное помещение включает 1 этаж, на котором располагался магазин «Военторг» и ателье «Военторг», а также  подвал, в котором в соответствии с экспликацией находятся складские помещения (позиции 2, 4-18 экспликации). Подвальное помещение располагается в пределах контура 1-го этажа, соединено с первым этажом двумя лестничными маршами. Аналогичным образом, согласно техническому паспорту 2008 года на нежилое помещение магазина 38Н подвальное помещение расположено в пределах того же контура, имеет сообщение с 1-ым этажом (магазином) через лестничные марши, в соответствии с экспликацией в подвале имеются следующие помещения - раздевалки, склады, холодильники, подсобные помещения, компрессорная, мойка, серверная, кабинеты и столовая.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы заявителя со ссылкой на представленные им в материалы дела документы, в том числе технический паспорт, составленный по состоянию на 10.02.2005, кадастровый паспорт помещения, свидетельство о государственной регистрации права от 31.01.2006 серии 19АА № 045540, согласно которым, по мнению заявителя, подтверждается факт существования истребуемого им помещения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества, без подвала.

Предпринимателем достоверность вышеуказанных технических паспортов на нежилое помещение магазина, включающее в себе помещение первого этажа самого магазина и подвала, не опровергнута, необходимость наличия на техническом паспорте каких-либо отметок и (или) штампов заявителем нормативно не обоснована.

При этом суд апелляционной инстанции, оценивая обстоятельства обособленности помещения подвала от помещения, арендуемого предпринимателем под магазин, принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения конструктивных элементов, повлиявших на соотносимость частей магазина (подвала и основного помещения). Согласно приложенным к техническим и кадастровому паспортам схемам указанных помещений помещения 1 этажа и подвала конструктивно связаны между собой, вход в подвальное помещение осуществляется только из помещения магазина, самостоятельный   выход   из   подвального   помещения   на   прилегающую   территорию отсутствует; подвальное помещение жилого дома со входом со стороны дворовой территории обособлено и не сообщается с подвальным помещением магазина.

Ответчики, давая пояснения относительно  предыдущего выделения помещения магазина в качестве самостоятельного помещения, составление на него отдельного технического паспорта, отражение в реестре муниципальной собственности г. Абакана без учета площади подвала, указали на допущенные ошибки при установлении права муниципальной собственности.

Апелляционная коллегия не усматривает противоречий изложенной позиции ответчиков с представленными в материалы дела доказательствами. Установленные по делу обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что первоначально помещение магазина, расположенное на первом этаже, и подвал создавались и фактически функционировали как единый объект недвижимого имущества, помещение подвала предполагалось использовать в качестве складского помещений. Данное обстоятельство подтверждается конструктивными особенностями помещения № 38Н, в частности его обособленностью от остального помещения подвала,  наличие в него входа только через помещение магазина.

Указание в ряде представленных документов (распоряжении Комитета по управлению имуществом Администрации г. Абакана  от 16.06.1998, выписке из реестра муниципальной собственности г. Абакана от 04.08.2004) на помещение магазина площадью 536,1 кв.м, как самостоятельный объект недвижимого имущества, не опровергают вышеизложенных обстоятельств и не свидетельствуют о наличии у него самостоятельного характера в отдельности от подвального помещений.

В материалы дела не представлено доказательств того, что помещение подвала рассматривалось в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, самостоятельный технический учет и кадастровый учет данного помещения не производился, фактически технический учет подвального помещения в составе помещения магазина осуществлен в 1983 году. Затем, как правильно указал суд первой инстанции, в технических паспортах 2004 и 2005 годов помещение магазина было учтено только в границах первого этажа (без подвала). В 2008 году осуществлен технический учет и кадастровый учет помещения 38Н, в состав которого включен 1 этаж и подвал. 11.01.2011 зарегистрировано право муниципальной собственности на помещение  38Н.

По указанным основаниям  суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы заявителя о том, что свидетельство о государственной регистрации от 31.01.2006 серии 19АА               № 045540 на объект недвижимого имущества помещение № 37 и свидетельство от 11.01.2011 серии 19АА № 330059 на помещение № 38 выданы на основании одних документов; в свидетельстве от 11.01.2011 серии 19АА № 330059, в кадастровом паспорте от  03.11.2010, в техническом паспорте указано на отсутствии разрешения на перепланировку и присоединение подвала к помещению 37Н. Данные обстоятельства не влияют и не изменяют установленных обстоятельств наличия единого объекта недвижимого имущества, из состава которого невозможно выделить отдельный объект недвижимости, поскольку помещение подвала не предполагает возможности его самостоятельной эксплуатации.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о том, что спорное помещение подвала в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 212, 217) и Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 36) относится или относилось к общедомовому имуществу. С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного   Суда     Российской   Федерации, высказанной     в постановлении от 02.03.2010

№ 13391/09, судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств не установлено обстоятельств того, что на момент первой приватизации квартиры в многоквартирном доме по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д.124, указанное помещение подвала использовалось для обслуживание дома, в котором оно находится; наоборот выше представленные доказательства подтверждают обособленный характер подвального помещения магазина от остального подвала всего дома, его функциональное предназначение для эксплуатации всего магазина.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района является одним из вопросов местного самоуправления.

Согласно положениям Устава города Абакана, утвержденного решением Абаканского городского Совета депутатов от 28.12.2005 № 222, а также Положения о Комитете муниципальной экономики Администрации города Абакана, утвержденного решением Абаканского городского Совета депутатов от 03.09.2004 № 68, соответствующие полномочия собственника муниципального имущества осуществляются Администрацией и Комитетом.

Из материалов дела следует, что Комитет и Администрация свои отказы в выкупе предпринимателем арендуемого им помещения, в том числе мотивировали тем, что подвальные помещения в доме строились для эксплуатации магазина и не имеют самостоятельной экономической ценности, в случае раздела помещения 38Н оставшиеся в муниципальной собственности подвал и незначительная часть помещений 1 этажа, не будут востребованы. Следовательно, выделение предпринимателю истребуемого им помещения 37Н, которое является составной и основной частью целого имущества фактически приведет к нарушению прав собственника муниципального имущества, ущемит его право на свободное распоряжение принадлежащим ему подвальным помещением, которое создавалось, как часть магазина, и приспособлено к эксплуатации  совместно с магазином.  Возможность выкупа части арендуемого имущества при отсутствии воли собственника Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ не предусмотрена. Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №623/11.

Значит, оспариваемый предпринимателем отказ, по существу, позволяет обеспечить баланс  частных и публичных интересов, не допускает ущемление прав собственника муниципального имущества в лице Администрации и Комитета.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о злоупотреблении ответчиками своими правами и создании заявителю препятствий в реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, в том