Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что у Управления отсутствовали основания для отказа в признании преимущественного права заявителя на приватизацию спорного объекта недвижимости исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного объекта недвижимого имущества сторонами (ООО «Фотон» и Управлением имущества) были заключены договоры аренды от  19.06.2006 № 2890-А и от 28.09.2007 № 4142-А, срок которых составляет не менее года, что предполагает обязательность их государственной регистрации.

Вместе с тем стороны в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 2 статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии с  договором аренды от 28.09.2007 № 4142-А, прошедшим государственную  регистрацию 10.12.2007, установлено, что условия данного договора в полном объеме применяются к отношениям сторон, фактически возникшим с 01.06.2006.

При этом указанный момент возникновения арендных отношений соответствует дате заключения первоначального договора аренды от 19.06.2006 № 2890-А в отношении спорного объекта недвижимого имущества и составления акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.06.2006.

В пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком  не оспаривается, что фактически правоотношения сторон по поводу передачи ООО «Фотон» во владение и в пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.01.2006. Сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом спорного объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что Управление имущества считало, что договорные отношения возникли с иной даты, нежели 01.01.2006, материалы дела не содержат, также как и доказательств выбытия спорного имущества из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 01.06.2006.

Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 01.06.2006 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке (договор аренды от 28.09.2007 № 4142-А зарегистрирован),  суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что применительно к положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно начиная с 01.06.2006 до момента обращения с заявлением о реализации своего преимущественного права.

Следовательно, Управление имущества неправомерно отказало заявителю в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на заключение договора аренды только с 10.12.2007, соответственно -  на несоблюдение условия о сроке аренды.

Суд апелляционной инстанции также считает несостоятельными доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с несогласованием существенного условия договора по предмету - объекту недвижимости, являющемуся объектом культурного наследия.

Положениям статьи 52 Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ действительно предусмотрено, что в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия  и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта. Кроме того обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является получение и подписание охранного обязательства пользователем объектом культурного наследия.

Обществом в материалы дела представлены доказательства соблюдения указанных требований, в том числе охранное обязательство от 14.02.2012 № 742, соглашение о внесении изменений в договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.04.2012. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства нарушение обществом требований Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ до момента заключения договора аренды.

При оценке спорных правоотношений суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 15 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

С учетом изложенного, тот факт, что соответствующие требования законодательства были выполнены позднее срока подписания  договора аренды от 28.09.2007 № 4142-А, его государственной регистрации, по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о незаключенности данного договора, поскольку, как указано выше, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто фактическое наличие арендных правоотношений и исполнение условий заключенного  договора аренды.

Кроме того, соответствующие основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права выкупа арендуемого помещения не были приведены в оспариваемом решении «Об отказе в предоставлении преимущественного права» от 03.12.2012                                        (исх. № 150-4940/154), следовательно, указанные в апелляционной жалобе ответчиком доводы не определяют оценку суда апелляционной инстанции оспариваемого решения с точки зрения его законности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ООО «Фотон» непрерывно в течение более двух лет с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения, что свидетельствует о наличии у общества преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества.

Таким образом, решение суда первой инстанции от  22 мая 2013 года о признании недействительным решения Управления  «Об отказе в предоставлении преимущественного права» от 03.12.2012 (исх. № 150-4940/154) является законным и обоснованным,  в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменению или отмене не подлежит.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «22» мая 2013 года по делу                   № А33-3680/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.А. Дунаева

Судьи:

Г.Н. Борисов

Е.В. Севастьянова