Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа обществу в приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, проспект Ленинский, дом 29, помещение 124 общей площадью 141,20 кв.м., послужило то, что арендуемое помещение находится во временном владении и (или) пользовании ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» с 23.04.2007, то есть менее двух лет до дня вступления в силу  Федерального закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ не соответствует положениям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ по следующим основаниям.

Федеральный закон № 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в официальном издании - «Российская газета» (№ 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации» разъяснил, что в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела, спорное помещение находилось в арендном пользовании индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 № 2011/1-А (л.д. 95). В указанном помещении согласовано размещение офиса индивидуального частного предприятия «Частное туристическое агентство «Тамара», учредителем которого являлась Путинцева Т.М.

Согласно решению учредителя от 01.11.1998 № 1, ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» является правопреемником индивидуального частного предприятия «Частное туристическое агентство «Тамара».

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о том, что Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена реорганизация только для юридических лиц, в связи с чем, к ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» не могли перейти права и обязанности индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. в порядке универсального правопреемства.

Вместе с тем принятие решения о переоформлении аренды названного нежилого помещения с предпринимателя Путницевой Т.М. на ЗАО «Туристическая фирма «Тамара», свидетельствует о перенайме помещения.

Положением о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск, утвержденным решением Норильского городского совета № 512 от 28.06.2000 (с изменениями, внесенными решением от 27.02.2007 № 66-1011) не предусматривалась возможность передачи прав и обязанностей (перенаем) непосредственно договором между прежним арендатором и новым арендатором, даже при наличии письменного согласия арендодателя.

Согласно данному Положению, при наличии соглашения между двумя лицами о перенайме помещения, арендатор должен был обратиться с заявлением об отказе от аренды, а новый арендатор, с просьбой заключить с ним договор аренды. В случае согласия на удовлетворение данных заявлений, оно закреплялось соответствующим Постановлением главы города Норильска.

Учитывая изложенное, 18.12.2006 индивидуальный предприниматель Путинцева Т.М. обратилась в Управление имущества администрации города Норильска с заявлением о переоформлении договора аренды вышеуказанного помещения от 21.06.2004 № 2011/1-А на ЗАО «Туристическая фирма «Тамара». Она же, выступая в качестве единственного учредителя и директора ЗАО «Туристическая фирма «Тамара», обратилась с аналогичным заявлением от имени ЗАО «Туристическая фирма «Тамара».

Данный факт подтвержден копией заявления предпринимателя (л.д. 150), в котором конкретно зафиксирована просьба именно переоформить договор (то есть произвести перенаем).

Арендодатель дал свое согласие на переоформление договора аренды вышеуказанного помещения с индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. на ЗАО «Туристическая фирма «Тамара», которое было зафиксировано в постановлении главы города Норильска от 23.04.2007          № 824 «О выделении помещения и заключении договора на длительный срок» (л.д. 97-98).

Согласно пунктам 1, 2 указанного постановления, к ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» переходят ранее принадлежавшие индивидуальному предпринимателю Путинцевой Т.М. права на аренду помещения, посредством заключения с ним договора аренды.

В силу пункта 3 постановления, к ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» переходят и обязанности индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. по оплате образовавшегося долга по арендным платежам, посредством заключения договора о переводе на него долга, образовавшегося по договору от 21.06.2004 № 2011/1-А.

Во исполнение постановления главы города Норильска от 23.04.2007 № 824 «О выделении помещения и заключении договора на длительный срок», договор аренды вышеуказанного помещения с индивидуальным предпринимателем Путинцевой Т.М. был расторгнут, а новый договор был заключен с ЗАО «Туристическая фирма «Тамара».

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В период переоформления договора вышеуказанное помещение не высвобождалось и продолжалось использоваться по назначению - офис туристической фирмы «Тамара».

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с согласия арендодателя, права и обязанности индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. по аренде спорного помещения перешли к ЗАО «Туристическая фирма «Тамара», то есть с согласия арендодателя был произведен перенаем помещения.

Кроме этого, согласие арендодателя на переоформление договора (перенаем помещения) подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции протоколом заседания комиссии по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению от 22.12.2006 № 22, в котором зафиксированы следующие сведения:

- заявитель: ЗАО «Туристическая фирма «Тамара», генеральный директор Путинцева Тамара Михайловна; ранее договор аренды от 21.06.2004  № 2011/1-А срок с 25.05.2004 до 25.05.2009; цель использования: размещение туристической фирмы и осуществление торговой деятельности. Договор зарегистрирован в регистрационной палате;

- вид обращения: переоформить договор аренды на ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» сроком до 25.05.2009, не меняя целевого использования;

- решение комиссии: переоформить договор аренды на ЗАО «Туристическая фирма «Тамара»;

- голосование: единогласно.

Учитывая изложенное, ссылка Управления на то, что заявителем не представлено доказательств наличия согласия арендодателя не переоформление договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

При установленных обстоятельствах, наличие сингулярного правопреемства (перенайма нежилого помещения) между ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» и индивидуальным предпринимателем Путинцевой Т.М. подтверждается материалами дела. Следовательно, учитывая положения пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации», срок временного арендного пользования этим помещением предпринимателем подлежал включению в срок временного арендного пользования спорным помещением заявителем.

При таких обстоятельствах, ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ  соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Ссылка заявителя на то, что, поскольку заключенный между Управлением и ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» договор аренды от 22.05.2007 № 3184/1-А зарегистрирован 16.08.2008, следовательно, общество не владело спорным объектом два и более года на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако при соблюдении указанных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» условий незарегистрированный договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому договору.

Так, в пункте 14 указанного постановления разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время, в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорное помещение в порядке сингулярного правопреемства перешло к ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» от индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М., которая непрерывно арендовала данное помещение с 21.06.2004 по договору аренды от 21.06.2004             № 2011/1-А (л.д. 45-47). При переоформлении договора аренды указанное помещение ни на одни день не высвобождалось и не передавалось арендодателю.

С учетом указанных обстоятельств, а также исходя из вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, тот факт, что договор аренды от 22.05.2007         № 3184/1-А был зарегистрирован лишь 16.08.2008 не свидетельствует о том, что спорный объект находился в арендном пользовании ЗАО «Туристическая фирма «Тамара» менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что договор аренды от 22.05.2007               № 3184/1-А заключен после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а договор аренды от 01.06.2010 № 4536-А заключен с нарушением требований части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не по результатам проведения конкурсов или аукционов, в силу чего является ничтожным и не влечет за собой появление у общества права на приватизацию спорного объекта. Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя по следующим основаниям.

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает запрет на