Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отчуждения  общество узнало ранее завершения расчётов по договору, в  материалах дела отсутствуют.

Довод истца о том, что представленные обществом платежные документы не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства оплаты обществом стоимости приобретенного по  договору от 15 мая 2012 года имущества, отклоняется судом апелляционной инстанции как неподтвержденный доказательствами.

Наличие в деле копий расходных кассовых ордеров от 16 июля 2012 года № 26 и № 27 и ордеров от 16 июля 2012 года №23 и № 25 не  свидетельствует о фальсификации платежных документов, поскольку согласно их содержанию они составлялись для расчетов по различным договорам купли-продажи земельных участков от 15 мая 2012 года – площадью 17  га и 21 га, соответственно, расходные кассовые ордера от 16 июля 2012 года № 26 и № 27 не имеют отношения к предмету исследования по настоящему делу.

Факт различия в копиях ордеров от 16 июля 2012 года №23 и № 25, представленных истцом (л.д. 66, 67 т. 3), и ордеров с такими же реквизитами, представленными ответчиком (л.д. 18, 19 т. 2), сам по себе не свидетельствует о фальсификации последних, не позволяет суду усомниться в достоверности документов, представленных ответчиком.

О фальсификации доказательств истец в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не  заявлял.

Ссылка истца на то, что расходные кассовые ордера оформлены с нарушением порядка, установленного законодательством, также отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая  признание в отзывах на иск гражданами Хруль С.А и Велькер А.А факта получения ими денежных средств по расходным кассовым ордерам.

Факт снятия в январе 2013 года обременения земельного участка в виде ипотеки, также не свидетельствует  сам по себе о наличии задолженности у общества перед продавцами земельного участка, поскольку данные действия являются правом, а не обязанностью владельца имущества.

Более того, при том факте, что обществом представлены платежные документы, о фальсификации которых истцом не заявлено, а Хруль С.А и Велькер А.А. признавали получение денежных средств, в силу части 1 статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания факта отсутствия возмездности приобретения спорного имущества возлагается на истца, тогда как последним какие-либо доказательства данного обстоятельства не представлены.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что общество с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» не отвечает признакам добросовестного приобретателя.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Выписка из Единого государственного реестра прав, заказанная обществом с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» содержала информацию о правах текущих владельцев (Хруля С.А. и Велькера А.А.) на момент заключения договора от 15 мая 2012 года, но не информацию о всей цепочки сделок.

Факт государственной регистрации прав за Велькером А.А. и Хруль С.А., на земельный участок, является, по мнению суда, в силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием, не позволяющим приобретателю земельного участка усомниться в наличии у вышеуказанных граждан прав на отчуждение участка в отсутствие каких-либо иных обстоятельств.

В соответствии со статьей 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов.

В представленных в дело кадастровом паспорте на спорный земельный участок от 5 октября 2011 года № 24ЗУ/11-163070 указано, что участок относится к землям населенных пунктов. В этой связи ограничения в его оборотоспособности отсутствовали.

То обстоятельство, что общество не имело целью осуществлять на земельном участке сельскохозяйственную деятельность, а также не является сельскохозяйственным предприятием, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку экономическая (деловая) цель приобретения имущества не может опорочить добросовестность приобретателя имущества, которая заключается в отсутствии у последнего сомнений в приобретении вещи у её собственника.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что договор купли-продажи земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» и индивидуальными предпринимателями  Хруль С.А и Велькер А.А. был заключен  с целью создания фиктивной фигуры добросовестного приобретателя.

Стоимость земельного участка приобретенного общества с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость», определенная договором купли-продажи, позволяла не предпринимать какие-либо дополнительные меры осмотрительности, направленные на проверку юридической судьбы вещи (земельного участка). Ссылка администрации поселка Березовка на то обстоятельство, что действительная рыночная стоимость земельного участка превышает определённую в договоре стоимость более чем на 7 000 000 рублей, не может быть принята судом апелляционной инстанции, поскольку разница стоимости не является настолько существенной, что непременно должна была вызвать у покупателя подозрения. Доказательства того, что стоимость аналогичных земельных участков в спорный период времени существенно превышала цену, уплаченную обществом, не представлены.

Учитывая, что сделка, по которой общество приобрело владение спорным земельным участком, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, следует признать, что общество с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» является добросовестным приобретателем земельного участка. Общество приобрело земельный участок по возмездной сделке у лица, за которым было зарегистрировано право собственности на этот объект, в отношении которого не имелось правопритязаний.

Ввиду указанного, суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на то, что общество с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» могло проследить цепочку всех сделок до заключения договора от 15 мая 2012 года, кроме того общество не могло получить выписку из Единого государственного реестра прав с элементами перехода прав в силу пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только самим правообладателям и иным перечисленным в указанном пункте лицам, соответственно, общество не знало и не могло знать до заключения договора от 15 мая 2012 года историю перехода прав на земельный участок, не располагало информацией о первоначальном приобретателе, способе приобретения, последующих владельцах, датах регистрации перехода прав.

Доводы истца о том, что общество должно было узнать об истории перехода прав на спорный земельный участок, из договора между Хитаришвили И.И. и Хруль С.А и Велькер А.А., также отклоняется судом апелляционной инстанции. Наличие в договоре купли-продажи от 15 мая 2012 года ссылки на договор купли-продажи от 27 марта 2012 года никоим образом не могла насторожить общество и побудить его к дополнительной проверке прав продавцов на спорный земельный участок. Кроме того, из текста договора купли-продажи от 27 марта 2012 года общество не могло узнать о первоначальном приобретателе земельного участка, именно с действиями которого истец связывает недействительность всех последующих сделок со спорным земельным участком, а как указано выше, выписку, содержащую сведения о переходе прав на объекты недвижимости, общество могло получить только после заключения договора купли-продажи от 15 мая 2012 года.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения истца на  основании действий  самого  истца.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалы настоящего дела свидетельствуют о том, что первоначальный договор купли-продажи от 1 декабря 2011 года с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А.А. был заключен управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям  администрации Березовского района на основании постановления администрации Березовского района от 1 декабря 2011 года № 3142, подписанного главой администрации района Рыбченко В.В. Из представленных в дело доказательств не следует, что на момент издания названного постановления Рыбченко В.В. не имел полномочий действовать от  имени администрации Березовского района.

Сделка по продаже и передаче участка в собственность  первоначального приобретателя - Евдокимова А.А. подписана руководителем Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и  имущественным отношениям  администрации Березовского района Красноярского края, являющегося структурным подразделением истца, в компетенцию которого согласно пункту 3.24  Положения об Управлении, утвержденного  Постановлением администрации Березовского района от 13 октября 2011 года № 233 (т.3, л.д. 85), включено заключение договоров купли-продажи земельных участков.

При таком положении следует признать, что спорный земельный участок выбыл из владения истца по его воле.

Таким образом, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Неоград-Недвижимость» является добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке, а само спорное имущество выбыло из владения истца по его воле, спорный земельный участок не может быть истребован из владения общества и суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца в данной части.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в  обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца, но поскольку он в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, пошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «30» апреля 2013 года по делу № А33-12776/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

В.В. Радзиховская