Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 сентября 2013 года

Дело №

г. Красноярск

А33-1022/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен           23 сентября 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

секретаря судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Надежда-99»: Андреевой Е.А., представителя по доверенности от 02.11.2012;

от общества с ограниченной ответственностью «Калифорния-пицца»: Шашило С.К., представителя по доверенности от 29.03.2013,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Надежда-99»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от  8 июля 2013 года по делу №  А33-1022/2013, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда-99» (ИНН 2465055060, ОГРН 1022402482002, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Калифорния-пицца» (ИНН 2466139587,                  ОГРН 1062466141495, г. Красноярск) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2010, об обязании освободить занимаемые нежилые помещения: первый этаж общей площадью 192,80 кв.м., помещение № 46 и цокольный этаж общей площадью 198,60 кв.м., помещение № 44, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, д. 3 Г.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля 2013 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить на основании следующего.

Ответчик не оплатил аренду за январь 2011 года, в связи с чем вывод суда о том, что нарушения устранены в разумный срок, является несостоятельным.

Нарушения сроков оплаты допущены арендатором неоднократно, в связи с чем, арендодатель вправе требовать удовлетворения иска о расторжении договора аренды.

Суд неверно установил назначение  платежа в 20 301 рубль 56 копеек, произведенного до 09.06.2011, назначением данного платежа является оплата счета №5 от 06.06.2011 за коммунальные услуги, а не аванса за аренду.

Произведенные ответчиком самостоятельные платежи в сумме 110 000 рублей были вычтены из задолженности. Ответчик отказывался от проведения сверок расчетов, не представлял документы об оплате коммунальных услуг.

Платеж в сумме 90 000 рублей не может быть отнесен на оплату долга за май-октябрь 2012 года, поскольку задолженность погашалась из платежей, поступивших в счет оплаты аренды за последующие месяцы.

Судом необоснованно указано, что истец должен выставлять ответчику счета по фактически потребленным ресурсам, поскольку оплата электроэнергии авансируется истцом в соответствии с условиями договора с ОАО «Красноярскэнергосбыт».

Судом не исследованы обстоятельства несения ответчиком расходов на ремонт помещения в сумме  3 438 899 рублей, документы подтверждающие расходы в материалы дела не представлены.

Ответчик представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители поддержали свои доводы. Представитель истца пояснила, что по претензии №1П-6 от 30.06.2011 долг погашен, по претензии №2П-9 от 16.09.2011 долг погашен. Пояснила, что задолженность за 2012 год ответчиком полностью погашена,   у ответчика имеется задолженность перед истцом за 2013 год.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном  рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно свидетельству о регистрации права от 12.02.2007, ООО «Надежда-99» является собственником нежилого помещения № 44 площадью 198,60 кв.м. и нежилого помещения № 46 площадью 192,90 кв.м. в здании по адресу г. Красноярск, ул. Молокова, 3-Г.

Между ООО «Надежда-99» (арендодатель) и ООО «Калифорния-пицца» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2010, по условиям которого истец передает ответчику в аренду  нежилые помещения: первый этаж общей площадью 192,80 кв.м., помещение № 46 и цокольный этаж общей площадью 198,60 кв.м., помещение № 44, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, д. 3 Г (пункт 1.1 договора).

Арендуемые помещения предоставляются арендатору для использования под предприятие общественного питания (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора данный договор имеет силу акта приема-передачи.

Размер арендной платы составляет 200 000 руб. в месяц без учета расходов по возмещению потребленной холодной воды, электроэнергии, канализации, отопления, телефонной связи, а также расходов по оплате услуг по техническому обслуживанию, санитарному состоянию помещения (пункт 3.1 договора).

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2 договора).

Стороны договорились, что размер арендной платы указанный в пункт 3.1 договора не подлежит изменению в течение двух лет с даты заключения договора, за исключением случаев, если инфляция в Российской Федерации составляет 20 % и более в год и (или) изменение курса рубля (ослабление или укрепление) к курсам доллара США и евро более чем на 25 %, что подтверждается официальными данными органов статистики (или) ЦБ Российской Федерации (пункт 3.3 договора).

По истечении срока, указанного в пункте 3.3 договора арендодатель имеет право не чаще чем один раз в год изменять размер арендной платы, но не более чем на  10 % от действующей арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора с письменным предупреждением арендатора за 1 месяц до даты предполагаемого увеличения (пункт 3.4 договора).

Арендатор дополнительно к арендной плате несет расходы по оплате услуг за потребленную электроэнергию, водоснабжение, канализацию, телефонную связь. Оплата коммунальных услуг осуществляется в течение трех банковских дней с момента получения счета от арендодателя и копии счетов обслуживающих организаций (пункт 3.5 договора).

Арендодатель предоставляет помещения указанные в пункте 1.1 договора для проведения ремонтных работ сроком на 3 месяца с даты подписания настоящего договора аренды сторонами (пункт 3.7 договора).

Арендная плата в данный период времени со стороны арендодателя не взимается, так как стороны договорились: стоимость проведения ремонтных работ учитывать в счет арендной платы за данный временной период, указанный в пункте 3.7 договора (пункт 3.8 договора).

Проведенные арендатором в ходе проведения работ неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (пункт 3.9 договора).

Арендатор произвел путем безналичного расчета в качестве аванса месячный арендный платеж в размере 200 000 руб. за 4 месяц аренды (пункт 3.12 договора).

Договор действует с даты заключения в течение 7 лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 6.2 договора договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке со стороны арендодателя, а арендатор выселению в случае, если арендатор просрочил оплату арендных и дополнительных платежей, указанных в пунктах 3.1, 3.2, 3.5, 3.6, 3.10 договора и не устранил это нарушение договора в ответ на письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательств по договору.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 19.05.2010.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2010 стороны установили, что размер арендной платы за пользование помещениями без учета коммунальных услуг, электроэнергии, связи составляет с ноября по апрель включительно – 250 000 рублей, с мая по октябрь – 150 000 рублей в месяц.

ООО «Надежда-99» направило ответчику претензию № 1П-6 от 30.06.2011, в которой сообщило о несвоевременных и систематических просрочках в уплате арендной платы, в частности, за май 2011 года и за июнь 2011 года (просрочки 1, 5, 7 и 18 дней), а также сообщило о наличии долга за июнь 2011 года, потребовало оплатить долг за июнь 2011 года в сумме 70 000 руб. и перечислить неустойку за просрочку оплаты арендной платы в сумме 11 900 руб. Претензия получена ответчиком 11.07.2011, что подтверждается заказным уведомлением.

ООО «Надежда-99» направило ответчику претензию № 2П-9 от 16.09.2011, в которой сообщило о просрочке уплаты арендной платы за июль, август, сентябрь 2011 года со стороны арендатора и наличии по состоянию на 16.09.2011 долга в сумме 200 000 руб.. потребовало в срок до 20.09.2011 оплатить долг в сумме 200 000 руб. и неустойку в сумме 54 800 руб. Претензия получена ответчиком 11.10.2011 согласно заказного уведомления.

Письмом от 28.03.2012 ООО «Надежда-99» уведомило арендатора об изменении на основании пункта 3.4 договора аренды размера арендной платы в сторону его увеличения на 10 %, начиная с 01.05.2012 до 25 % сезонно с ноября по апрель включительно ежемесячно и на 15 000 руб. с мая по октябрь ежемесячно. Письмо получено ответчиком 28.03.2012.

ООО «Надежда-99» направило ответчику претензию № 22/П от 31.10.2012 (л.д. 53 т. 1), в которой сообщило о просрочке уплаты арендной платы за сентябрь и октябрь 2012 года в сумме 224 260,66 руб., потребовало до 10.11.2012 уплатить долг в данной сумме. Претензия направлена ответчику 02.11.2012 по почте.

Письмом № 23 от 01.11.2012 ООО «Надежда-99» направило ООО «Калифорния-пицца» три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 01.05.2010, письмо и соглашения получены руководителем ответчика 04.11.2012, о чем имеется отметка на данном письме.

Письмом от 02.11.2012 № 02/11 истец заявил ответчику о расторжении договора аренды и потребовал освободить арендуемые помещения в срок до 19.12.2012. Письмо получено руководителем ответчика.

По иску истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора из помещений, мотивированные существенным нарушением арендатором условий договора аренды ввиду наличия систематической просрочки в уплате арендной платы и неуплате более двух раз по истечении сроков арендной платы (статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор от 01.05.2010 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец представил доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора:

- претензию № 1П-6 от 30.06.2011, в которой сообщил  о несвоевременных и систематических просрочках в уплате арендной платы, в частности, за май 2011 года и за июнь 2011 года (просрочки 1, 5, 7 и 18 дней), а также сообщило о наличии долга за июнь 2011 года, потребовал оплатить долг за июнь 2011 года в сумме 70 000 рублей и перечислить неустойку за просрочку оплаты арендной платы в сумме 11 900 рублей.

- претензию № 2П-9 от 16.09.2011, в которой сообщила о просрочке уплаты арендной платы за июль, август, сентябрь 2011 года со стороны арендатора и наличии по состоянию на 16.09.2011 долга в сумме 200 000 руб.. потребовало в срок до 20.09.2011 оплатить долг в сумме 200 000 руб. и неустойку в сумме 54 800 руб.

- претензию № 22/П от 31.10.2012, в которой сообщил о просрочке уплаты арендной платы за сентябрь и октябрь 2012 года в сумме 224 260  рублей 66 копеек, потребовало до 10.11.2012 уплатить долг в данной сумме.

- письмо № 23 от 01.11.2012 ООО «Надежда-99» о направлении ООО «Калифорния-пицца» три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 01.05.2010.

Суд первой инстанции на основании расчетов сторон, платежных документов установил, что  указанная в претензиях № 1П-6 от 30.06.2011, № 2П-9 от 16.09.2011 задолженность за май-сентябрь 2011 года  оплачена ответчиком в 2011 году, т.е. задолго до подачи иска. В суде апелляционной инстанции данное обстоятельство не оспорено истцом.

Вывод суда о том, что просрочка, допущенная арендатором в 2011 году, не может являться основанием расторжения договора ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования, является правомерным (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Апелляционный суд, учитывая, что вышеуказанные обстоятельства просрочки не являлись основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора или взыскания имущественных санкций в период наличия просрочки и в разумный период после ее погашения, полагает, что воля арендодателя не была направлена на расторжение договора, стороны сохранили договорные отношения, в связи с чем просрочка 2011 года не может быть учтена при рассмотрении настоящего дела.

Суд первой инстанции установил, что требования по претензии № 22/П от 31.10.2012 (л.д. 53 т. 1), в которой сообщается о просрочке уплаты арендной платы за 2012 год в сумме 224 260 рублей 66 копеек, оплачены ответчиком,  частично до подачи иска, частично после подачи иска (платеж на