Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

90 000 рублей в июне 2013 года) и, руководствуясь пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», обоснованно отказал в удовлетворении  требования о расторжении договора аренды.

Заявитель жалобы указывает, что ответчик имеет задолженность за январь 2011 года в сумме 200 000 руб.   Ранее в претензиях № 1П-6 от 30.06.2011, № 2П-9 от 16.09.2011, № 22/П от 31.10.2011 истец не упоминал о данной задолженности. Истец не указывал об этом и в суде первой инстанции. Как указал ответчик, и не оспорил истец, задолженность в сумме 200 000 рублей за январь 2011 г. у ответчика отсутствовала, поскольку ответчик перечислил истцу 200 000 руб. платежным поручением № 2 от 11.01.2011.

Судом учтено, что стороны не проводили сверку расчетов  по арендной плате и коммунальным ресурсам, электроэнергии, в связи с чем истцом не учитывались произведенные ответчиком самостоятельно платежи в 2012 году за услуги связи и по электроэнергии.

По условиям договора аренды от 01.05.2010 первые три месяца арендная плата арендатору не предъявляется в связи с проведением ремонта в арендуемом помещении, который по истечении срока договора оставляется у арендодателя. Соответственно, обязанность по уплате арендной платы в денежной форме начинается с августа 2010 года.

Согласно пояснениям сторон, по их устной договоренности арендодатель выставлял арендатору арендную плату за сентябрь и октябрь 2010 года вместо 200 000 руб. – 100 000 руб. Недостающие 200 000 руб. по арендной плате за сентябрь и октябрь 2010 года истец допредъявил в счете  № 16 от 27.12.2010. Указанное также следует из расчета начислений и оплат, составленных истцом за 2010 год. Таким образом, общий размер арендной платы за 2010 год составил согласно расчету истца 1 000 000 рублей за период август-декабрь 2010 года. Кроме арендной платы арендатор обязан был оплачивать коммунальные услуги, связь и потребленную электроэнергию.

Согласно счетов арендодателя, сумма указанных коммунальных платежей, стоимости услуг связи и потребленной электроэнергии в 2010 году составила:

- счет № 9 от 05.07.2010 – 1640,20 руб. (водоснабжение и электроэнергия за май 2010 года);

- счет № 10 от 05.07.2010 на сумму 2 545,66 руб. (водоснабжение и связь за июнь 2010 года);

- счет № 11 от 09.08.2010 на сумму 4 370,72 руб. (водоснабжение и связь за июль 2010 года, электроснабжение за июнь 2010 года);

- счет № 12 от 06.09.2010 на сумму  111 376,66 руб. (в том числе водоснабжение и связь за август 2010 года, электроэнергия за июль 2010 года, пользование помещением за сентябрь 2010 года);

- счет № 13 от 05.10.2010 на сумму 155 682,96 руб. (в том числе водоснабжение и связь за сентябрь 2010 года, электроэнергия за август 2010 года, аванс по электроэнергии за сентябрь 2010 года, пользование помещением за октябрь 2010 года);

- счет № 14 от 078.11.201 на сумму 256 327,26 руб. (в том числе водоснабжение за октябрь 2010 года, услуги связи октябрь 2010 года? электроэнергия, арендная плата за ноябрь 2010 года)

- счет № 15 от 06.12.2010 на сумму 239 417,81 руб. (в том числе водоснабжение и услуги связи за ноябрь 2010 года, электроэнергия, арендная плата за декабрь 2010 года);

- счет № 16 от 27.12.2010 на сумму 248 442 рубля 76 копеек (в том числе водоснабжение и связь за декабрь 2010 года, электроэнергия, арендная плата доплата за сентябрь и октябрь 2010 года).

Из этих счетов следует, что общая сумма предъявленная арендатору арендодателем за потребленную электроэнергию составит 187 879 рублей 23 копейки.

Согласно счетов-фактур ОАО «Красноярскэнергосбыт» за период с мая по декабрь 2010 года арендодателю (абоненту) предъявлена к оплате за потребленную электроэнергию сумма в размере 146 779 рублей 31 копейки. Таким образом, истец предъявил ответчику в составе платежей по договору за потребленную электроэнергию на 41 099 рублей 92 копейки больше, чем энергоснабжающая организация арендодателю.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что арендатор обязан оплачивать электроэнергию согласно счетов арендодателя и энергоснабжающей организации получили надлежащую оценку суда первой инстанции, поскольку по условиям договора аренды арендатор оплачивает потребленную электроэнергию, а сумма указанная в счете энергоснабжающей организации корректируется по итогам отчетного периода в счете-фактуре, где и указывается количество фактически потребленной электроэнергии.

Данная излишне выставленная за электроэнергию сумма 41 099 рублей 92 копейки повлекла соответственно увеличение суммы задолженности арендодателя по итогам 2010 года. Так согласно расчету истца по итогам 2010 года сальдо расчетов составляет 209 024 рубля 95 копеек, а фактически меньше, учитывая стоимость потребленной арендатором электроэнергии в сумме 146 779 рублей 31 копейка, а не 187 879 рублей 23 копейки как  предъявлено истцом ответчику.

Счета организации, оказывающей услуги связи, также выставлены арендодателю с включением в них как сумм авансов на будущие месяцы, так и сумм долгов за прошлые периоды, при этом без указания за какие конкретно периоды, перевыставлены арендодателем арендатору в таком же размере. Счета-фактуры организации связи, отражающие стоимость фактически оказанных услуг связи, в деле отсутствуют.

Соответственно, является неправильным расчет истца по начислениям и оплатам за 2010 и 2011 годы, поскольку в данных расчетах текущие платежи ответчика по арендной плате разносятся на предыдущую задолженность без учета фактически потребленной электроэнергии.

В 2011 году истец предъявил по счетам арендатору к возмещению электроэнергию меньше, чем выставлено в счетах-фактурах энергоснабжающей организации. Вместе с тем, указанное обстоятельство не может быть поставлено в вину ответчику, поскольку он производил оплату по счетам  истца. Истец не скорректировал расчет начислений и оплат за 2011 год исходя из вышеизложенного обстоятельства, что ему предлагалось судом первой инстанции.

Таким образом, арбитражным судом обоснованно установлено, что  оплата арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи и электроэнергии проводились арендатором частями и за некоторые месяцы с просрочками по соответствующей части.  Таким образом,  некоторые месяцы оплачены ответчиком своевременно, некоторые частями авансом и частями с указанными просрочками.  За 2012 год  также имелись незначительные просрочки.

Апелляционный суд учитывает, что задолженность ответчика, в том числе согласно пояснениям представителя истца, за 2012 и предыдущие периоды погашена полностью.

Суд отклоняет ссылку на  значительность просрочек оплаты, учитывая, что задолженность погашалась нарастающим итогом – в следующем месяце, а ссылка в платежном поручении от 19.06.2013 согласно пояснениям ответчика сделана для того, чтобы платежи не были отнесены к текущим. Кроме того, сама сумма последнего платежа, уплаченного с просрочкой,  по отношению к размеру арендной платы в месяц, не является значительной, учитывая, что задолженность за 2012 год полностью погашена.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку просрочкам платежей за аренду, обоснованно установил незначительность просрочки, обосновал их недостаточность для расторжения договора, указав, что имущественные интересы истца могут быть защищены им путем предъявления ответчику сумм штрафных санкций.

Учитывая, что правом на предъявление штрафных санкций истец не воспользовался, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности за октябрь 2012 года в добровольном порядке (часть до подачи иска, часть после подачи иска) расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор существенно нарушил сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Таким образом, в случае оплаты отдельных частей ежемесячной арендной платы с просрочкой в силу прямого указания закона предоставляют арендодателю возможность воспользоваться и указанным правом.

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу закона существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом. При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.

Право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю в пункте 6.2 договора аренды в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от неустранения арендатором нарушений договора в ответ на письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательств по договору.

Претензии № 1П-6 от 30.06.2011, о несовременной оплате за май и июнь 2011 года, № 2П-9 от 16.09.2011 о просрочке уплаты арендной платы за июль, август, сентябрь 2011 года не могли явиться основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (уведомление № 02/11 от 02.11.2012) согласно условий пункта 6.2 договора, поскольку на дату получения указанного уведомления ответчиком указанные нарушения были устранены еще в 2011 году.

Претензия № 22/П от 31.10.2012 по задолженности за сентябрь и октябрь 2012 года содержит требование об оплате этого долга в срок до 10.11.2012, при этом односторонний отказ от договора аренды № 02/11 от 02.11.2011 датирован и получен ответчиком до указанной даты, когда исходя из правил пункта 6.2 договора условия для реализации права на односторонний отказ от договора по данной претензии еще не наступили.

С учетом этого обстоятельства суд правомерно отклонил требования  истца о возврате помещений, мотивированное односторонним отказом арендодателя от договора аренды согласно пункта 6.2 договора и его прекращением.

Апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что досрочное расторжение договора  может  нарушить  баланс интересов сторон еще и потому, что из представленных истцом документов – договора подряда от 23.05.2010, акта приема-передачи выполненных работ от 28.09.2010 следует, что ответчик произвел в арендуемом помещении ремонт на значительную сумму, который в силу условий договора является собственностью арендодателя (п. 3.9). Довод о том, что судом не запрашивались финансовые документы в подтверждение стоимости ремонта, отклоняется, поскольку истец не оспаривал факт превышения стоимости ремонта согласованной сторонами суммы – 600 000 рублей.

При данных обстоятельствах в удовлетворении требований отказано правомерно.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля  2013 года по делу № А33-1022/2013 в обжалуемой части основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 июля 2013 года по делу № А33-1022/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

И.Н. Бутина