Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от        29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:

- относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);

- не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- владеет помещением, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества     (1 000 кв.м);

- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 23.11.2012 №60340 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного закона в соответствии с договором аренды такого имущества.

Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 23.11.2012                № 60340, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью «Надежда» имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Мичурина, 39, исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.10.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным  предпринимателем Подойницыной Т.К. подписан договор №4933 аренды нежилого помещения общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Мичурина, 39, сроком с 01.10.1999 по 01.10.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.10.1999.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:

- договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);

- если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);

- договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).

Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 01.10.1999 №4933, устанавливал срок его действия с 01.10.1999 по 01.10.2000,  то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем, договор аренды от 01.10.1999 № 4933 является незаключенным.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).

28.03.2005 между предпринимателем Подойницыной Т.К. (Арендатор)  и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (Арендодатель) заключено дополнительное соглашение №11 от 28.03.2005 к договору аренды №4933 от 01.10.1999, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение №1, общей площадью 218,4 кв.м. (реестровый №СТРО 01263), расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Мичурина, 39 для использования под магазин.

Суд апелляционной  инстанции полагает, что дополнительное соглашение от 28.03.2005       № 11 (т. 1 л.д. 47) к договору от 01.10.1999 № 4933 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:

- наименование сторон: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска – арендодатель, и индивидуальный предприниматель Подойницына Т.К. - арендатор;

- предмет договора: нежилое помещение №1, общей площадью 218,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Мичурина, 39,

- приведен расчет арендной платы;

- указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;

- дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, - в связи с чем,  указанное дополнительное соглашение может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.

В  соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение считается заключенным на неопределенный срок, в связи с чем, в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.

Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения Подойницыной Т.К.  с 1999 года до 06.07.207.

В связи с изложенным довод департамента об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение спорного помещения по причине  незаключенности договора аренды спорного имущества    № 4933 от 01.10.1999 и дополнительных соглашений к нему, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации», срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как видно из материалов дела, 04.06.2007 директор общества «Надежда» Подойницына Т.К. обратилась в департамент с заявлением о переоформлении договора аренды по адресу: Мичурина, 39,  на ООО «Надежда», и получила согласие на такое переоформление 20.06.2007 (отметка