Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 62 указанного постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 09.02.2011 Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 09 февраля 2011 года были  приняты решения об отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Агролес» в отношении объектов недвижимого имущества.

Основаниям для отказа послужило то обстоятельство, что в нарушение пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ  в регистрирующий орган не были представлены заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права СПК «Шеломковский» на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2011 года по делу А33-5983/2011 ООО «Агролес»  отказано в признании  незаконными  отказов  Дзержинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в государственной регистрации права собственности на  объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении в суде первой инстанции истец настаивал именно на способе защиты, предусмотренном пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении указал, что из совокупности положений, сформулированных в пункте 61 постановление от 29.04.2010 N 10/22, не следует возможность обращения в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, суд  первой инстанции, установив, что иск о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество заявлен к ненадлежащему ответчику отказал в удовлетворении  заявленных требований истца.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец ссылается на то, что вывод суда о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику, является  необоснованным, поскольку решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. В обоснование изложенных доводов истец ссылается   на правовую позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении  Президиума от 01.09.2009 № 1395/09.

 Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства  с учетом установленных по делу обстоятельств,  суд апелляционной инстанции   соглашается  с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства в силу изложенного.

В пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, в случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, данные разъяснения ни по смыслу, ни по содержанию не исключают возможности обращения в суд с исковым заявлением о переходе права собственности. Указанные разъяснения лишь указывают, что заинтересованное лицо также может обжаловать действия регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода права собственности, при этом суд при разрешении соответствующего спора должен проверить обоснованность отказа. Если будет установлено, что ликвидация стороны по сделке является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении  Президиума  от 01.09.2009 N 1395/09,  на которое ссылается истец в обоснование  доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В постановлении  указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Учитывая изложенное, при ликвидации продавца, переход права собственности может быть зарегистрирован путем подачи иска о регистрации права в суд, а также путем признания отказа регистрирующего органа недействительным в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Способы защиты нарушенных прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой таковым может являться иной (не указанный в данной статье) способ защиты права, предусмотренный законом.

Ввиду вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты, хотя прямо не указан в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако имеет право на существование, поскольку направлен на восстановление нарушенного права истца.

Как следует из материалов дела, в настоящем случае истец не ссылается на незаконность отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а приводит доказательства существования у него такого права в силу совершенной  сделки  и исполнения ее условий сторонами этой  сделки.

Таким образом, истец, учитывая ликвидацию продавца недвижимого имущества, правомерно обратился в арбитражный суд к регистрирующему органу с настоящим иском.

Вместе с тем, несмотря на приведенный выше вывод суда апелляционной инстанции об избрании истцом надлежащего способа защиты нарушенного права, иск ООО «Агролес» удовлетворению не подлежит.

Как следует из  правовой позиции, изложенной Высшим  Арбитражным Судом в постановлении  Президиума  от 01.09.2009 N 1395/09,  применяя аналогию  пункта 3  статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации  для принятия   решения о государственной регистрации перехода права собственности по результатам рассмотрения требований (о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости), заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства, судом  проверяется обоснованность отказа регистрирующего органа на наличие того,  является ли единственным препятствием для регистрации перехода права собственности отсутствие (ликвидация) продавца.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 10.12.2010 в Дзержинский отдел Управления обратился ООО «Агролес» в лице представителя Иванова И.Ю., действующего на основании Устава с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Красноярский край:

-здание (ремонтная мастерская), по адресу: Дзержинский район, с. Шеломки, ул. Центральная, 49, корп. 1;

-здание (зерносклад), по адресу: Дзержинский район, д. Макарово, ул. Центральная, 30А, корп. 2;

-здание (зерносклад), по адресу: Дзержинский район, с. Шеломки, ул. Центральная, 18А, корп. 4;

-здание (зерносушилка), по адресу: Дзержинский район, д. Макарово, ул. Центральная, 30А, корп 1.

       Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 09 февраля 2011 года  по результатам рассмотрения представленных документов были  приняты решения об отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Агролес» в отношении указанных объектов  недвижимого имущества.

 Как следует из материалов дела, основаниям для вынесения решений об отказе в послужили следующие обстоятельства.

   В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи № 5 от 09.01.2008г., заключенный между СПК «Шеломковский» в лице конкурсного управляющего Фишер В.Р. (Продавец) и ООО «Агролес», в лице генерального директора Буйнова Виктора Лукьяновича (Покупатель). Согласно договору Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить имущественный комплекс СПК «Шеломковский» в соответствии с приложением № 1 к договору (перечень передаваемого имущества).

   Вместе с тем, в приложении № 1 к договору не содержится информации, которая позволяет идентифицировать объекты недвижимого имущества, представленные на государственную регистрацию, а именно не указаны адресные ориентиры недвижимого имущества, передаваемого по договору купли-продажи от 09.01.2008г., а также технические характеристики объектов, что свидетельствует о том, что документ, представленный на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, что в соответствии с абзацем  4 пункта  1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ  явилось основанием для отказа в государственной регистрации

   В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13, абзацем  1 пункта 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП), регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

    Однако при проведении правовой экспертизы было установлено, что в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права за СПК «Шеломковский» на заявленные на регистрацию объекты недвижимого имущества, также установлено, что документы на государственную регистрацию ранее возникших прав за СПК «Шеломковский» представлены не были.

    В нарушение пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ в регистрирующий орган не представлены заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права СПК «Шеломковский» на вышеназванные объекты. Указанное обстоятельство в соответствии с абзацем  9 пункта  1 статьи  20 Закона №с 122-ФЗ  явилось основанием для отказа в государственной регистрации права.

    Кроме того, в нарушение требований статьи  53 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 16 Закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие полномочия как (Продавца) конкурсного управляющего Фишера В.Р., так и (Покупателя) генерального директора ООО «Агролес» Буйнова В.Л., подписавших Договор купли-продажи № 5 от 09.01.2008г., что, согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, также явилось основанием для отказа в государственной регистрации.

    Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2011 года по делу А33-5983/2011 ООО «Агролес» отказано  в признании  вышеуказанных отказов недействительными.

Судом в рамках дела А33-5983/2011 установлено, что,  поскольку на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за регистрацией права продавец – СПК  «Шеломковский» был ликвидирован, для проведения регистрации достаточно заявления от покупателя. Между тем, отсутствие заявления продавца явилось не единственным основаниям отказа в регистрации перехода права собственности.

Из расписки в получении документов на государственную регистрацию не следует, что заявителем были представлены документы о полномочиях директора ООО «Агролес» и конкурсного управляющего СПК «Шеломковский». Кроме того, оспариваемые отказы мотивированы отсутствием в договоре купли-продажи №5 сведений, индивидуализирующих проданное имущество.

Суд при принятии решения указал, что в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая вышеизложенное,  суд пришел к выводу о том, что оспариваемые отказы Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не противоречат  закону.

Таким образом,  судом в рамках рассмотрения дела № А33-5983/2011 установлено, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости послужила не только ликвидация продавца,