Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А33-10056/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается и управлением не оспаривается, что заявитель является субъектом малого (среднего) предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; общество не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; общество владеет спорным помещением общей площадью 233,10 кв.м., не превышающим установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м); спорное помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из оспариваемого отказа, изложенного в письме от 23.05.2013 № 150-1813/154 «Об отказе в предоставлении преимущественного права», следует, что управление отказало обществу в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу:               г. Норильск, Центральный район, проспект Ленинский, дом 5, помещение 109, общей площадью 233,10 кв.м (далее – спорный объект), в связи с тем, что спорное нежилое помещение находится в пользовании общества менее двух лет со дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, так как договор аренды от 05.07.2005 № 2559-А зарегистрирован 12.10.2006. Иные основания отказа в преимущественном праве в оспариваемом письме управлением не указаны.

Закон  № 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в «Российской газете» (№ 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.

Как следует из материалов дела, с момента заключения договора аренды от 11.06.2002                  № 916-а, зарегистрированного 08.08.2002, и передачи по акту приема-передачи от 11.06.2002 спорный объект находится во владении и пользовании общества, то есть общество непрерывно в течение более двух лет до  момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ арендует испрашиваемое к выкупу нежилое помещение на законных основаниях, на момент обращения с заявлением о преимущественном выкупе данного помещения имело зарегистрированный в установленном порядке договор аренды этого помещения (договор аренды от 22.09.2010 № 4599-А зарегистрирован 29.09.2010).

Довод управления о том, что между сторонами отсутствовали зарегистрированные арендные отношения с 05.07.2005 по 12.10.2006, в связи с чем данный срок не может быть включен в срок временного владения и (или) пользования имуществом для целей применения статьи 3 Закона № 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции не принимает на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В части вопросов практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в одноименном постановлении от 17.11.2011 № 73 в пункте 14 дал следующие разъяснения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, а ответчиком не оспаривается и обратное не доказано, что фактически правоотношения сторон по передаче обществу во владение и пользование спорного объекта недвижимого имущества возникли с 11.06.2002 на основании договора аренды от 11.06.2002                № 916-А, зарегистрированного 08.08.2002. В последующем договор аренды между обществом и управлением перезаключался на новый срок, в том числе подписан договор от 05.07.2005                      № 2559-А (с учетом соглашений о внесении изменений), который зарегистрирован 12.10.2006. В период с момента подписания договора аренды и передачи 05.07.2005 спорного объекта обществу и до момента регистрации 12.10.2006 договора от 05.07.2005 № 2559-А сторонами исполнялись соответствующие условия договора о возмездном владении и пользовании обществом объектом недвижимого имущества. Доказательств того, что спорное имущество выбывало из владения и пользования общества, переданного ему по акту от 05.07.2005, в материалы дела не представлено.

Таким образом, принимая во внимание, что фактически арендные правоотношения между сторонами по поводу спорного объекта недвижимого имущества возникли с 05.07.2005 и данные отношения в последующем были оформлены в установленном порядке – с государственной регистрацией договора аренды от 05.07.2005 № 2559-А, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что управление неправомерно отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта.

Кроме того, из пояснений общества следует, что регистрация договора аренды от 05.07.2005 № 2559-А произведена только 12.10.2006 в связи с тем, что надлежащий пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации договора аренды,  не передан управлением обществу после заключения договора аренды и получен заявителем самостоятельно, что потребовало времени; в договоре аренды от 05.07.2005 № 2559-А была выявлена техническая ошибка в части неверного указания площади помещения.

В рассматриваемом споре суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, применительно к положениям Закона № 159-ФЗ, правомерно пришел к выводу о том, что арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно, начиная с 11.06.2002, в том числе в период с 05.07.2005 по 12.10.2006 и до момента обращения с заявлением о реализации преимущественного права.

Довод управления о том, что у общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости, поскольку договор аренды не содержит условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), и является незаключенным до внесения в него 20.03.2013 сведений о том, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 2 Закона № 73-ФЗ правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 48 Закона № 73-ФЗ особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации (часть 2).

Частью 3 статьи 48 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

Согласно части 4 статьи 50 Закона № 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Статьей 55 Закона № 73-ФЗ урегулирован порядок заключения договора аренды объекта культурного наследия. Согласно части 1 указанной статьи, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. При этом в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта (часть 2).

В соответствии с пунктом 5 статьи 55 Закона № 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования город Норильск.

В соответствии с пунктом 2.4.14 Положения об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории муниципального образования город Норильск, утвержденного решением Норильского городского Совета депутатов от 28.06.2011 № 34-818, администрация города Норильска в пределах своей компетенции осуществляет контроль за содержанием и использованием объектов культурного наследия, переданных во владение и пользование