Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 декабря 2013 года

Дело №

г. Красноярск

А74-3622/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  «30» декабря  2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          «31» декабря  2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.

судей: Магда О.В., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания Бахтеевой Э.Б.

в отсутствие лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционные  жалобы общества с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «Жилстрой», администрации г. Черногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «11» октября 2013 года по делу № А74-3622/2013, принятое судьей Федулкиной А.А.

установил:

Администрация города Абакана  (далее – истец) (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224)  обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ»  (далее –  ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ», ответчик)  (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027)  о взыскании 6 461 400 рублей, в том числе 6 050 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.11 № АЮ 25661 за период с 16.11.2012 до 15.06.2013, 411 400 рублей неустойки.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела неоднократно корректировал размер исковых требований, в окончательном варианте просил взыскать 9 193 250 рублей, в том числе 8 275 000 рублей долга по арендной плате за период с 14.12.2012 по 15.09.2013, 918 250 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 30.09.2013. Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял увеличение размера исковых требований. Решением от 11.10.2013 с учетом определения от 30.12.2013  об исправлении арифметической ошибки в решении, иск удовлетворен частично. С ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в пользу администрации города Абакана  взыскано 6 816 182  рубля  49 копеек, в том числе 6 370 389  рублей  76 копеек  долга, 445 792 рубля   73 копейки   неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Абакана и ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой»  просило  изменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 года, уменьшив сумму взыскания долга с 6 337 238 рублей 71  копейки   до 2 912 876 рублей 71 копейки, а при взыскании неустойки принять во внимание расчет ответчика и уменьшить ее размер до 303 390 рублей 45 копеек, применив часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Абакана просила  решение изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации города Абакана в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы  ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» сводятся к следующему:

-договор аренды земельного участка прекратился, поскольку 1 очередь жилого дома сдана в эксплуатацию, и 05.04.2013 года зарегистрировано право первого собственника помещения в 1 очереди жилого дома по ул. Торосова, 15 А;

-в случае, если плата за земельный участок все же подлежит взысканию с застройщика, то она должна быть исчислена от площади, непосредственно используемой застройщиком для продолжения строительства второй и третьей очередей дома на основании выполненного ООО «ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» плана-схемы земельного участка, либо от площади земельного участка, определенной пропорционально площади застройки по каждой из очередей. При этом могут быть учтены требования градостроительных регламентов г. Абакана об определении соотношения застроенной и незастроенной частей земельного участка 40% к 60% соответственно. Суд первой инстанции  необоснованно не принял во внимание предложенный ответчиком расчет арендной платы, выполненный на основе плана-схемы земельного участка;

-предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В обоснование доводов,  изложенных в апелляционной жалобе, Администрация города Абакана указала следующее:

- земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова, 15 А  в г. Абакане или его 1 очереди не выделен и не сформирован;

- поскольку ответчиком не представлено доказательств формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова 15 А  в г. Абакане или его части под 1-ой очередью строительства, требования Администрации города Абакана о взыскании задолженности, исходя из условий договора аренды АЮ225661 за указанный в исковом заявлении период правомерны;

- введение в эксплуатацию 1-ой  и 2-ой очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенныхй на части земельною участка, сформированного для строительства объекта в целом, не является обстоятельством прекратившим землепользование застройщика ни в целом ни в части;

- в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.

В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012г. по 15.09.2013г. по подсчетам суда составляет 275 (с 14.12.2012г. по 05.04.2013г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013г. по  15.09.2013г. в решении указано 163 дня).

Между тем количество дней за период с 14.12.2012г. по 15.09.2013г. составляет 276 дней: с 14.12.2012г. по 05.04.2013г.- 113 дней: с 06.04.2013г. по 15.09.2013г.- 163 дня.

Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.

Определениями Третьего арбитражного суда апелляционные жалобы принята к производству, рассмотрение апелляционных жалоб  назначено  на 27.12.2013.

От  Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, доводы которого сводятся к следующему.

- довод апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды № АЮ25661 от 14.12.2010г. с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратился в отношении земельного участка кадастровый номер 19:01:010108:43 является несостоятельным.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании  представитель Администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой». С решением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «11» октября 2013 года по делу № А74-3622/2013 и принять новый судебный акт.

В связи с невозможностью рассмотрения апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании, судом в соответствии со  статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  объявлен перерыв в судебном заседании до 14 час. 00 мин. 30 декабря 2013 года.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЮ25661 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.

В соответствии с пунктом 2.1. договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.

Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона № 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).

В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей  засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:

в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 – 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 – 3 025 000 рублей, до 15.09.2012 – 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;

во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.09.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;

в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 – 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей.

В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в  обжалуемой части  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.        Как следует из материалов дела, предметом иска по настоящему делу является  требование   истца о взыскании  с ответчика 9 193 250   рублей, в том числе 8 275 000  рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 № АЮ25661 за период с 14.12.2012 до 15.09.2013, 918  250  рублей неустойки.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что с с даты первой регистрации права собственности на квартиру № 27 в первой очереди, № 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м., не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиры в первой и второй очередях в многоквартирном доме у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м. предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 № АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 № АЮ25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию.

Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

В этой связи требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.

При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.3013, суд первой инстанции исходил из того, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет  1 879  кв.м.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заявитель в апелляционной жалобе приводит доводы, которые уже являлись предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права,