Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подлежащие применению.

Оценив в соответствии с положениями  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах  дела  доказательства с учетом  установленных по делу  обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции отношения сторон, возникшие из договора от 14.12.2011 № АЮ 25661, предметом которого выступает земельный участок кадастровый № 19:01:010108:43, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что  ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.

05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.

26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.

18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином – третьей очереди жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I-II, III-IV, V-VI) площадью застройки 1 399 кв.м.; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII-VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру № 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру № 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Учитывая вышеизложенные нормы права, судом первой инстанции правомерно  определено, что с даты первой регистрации права собственности на квартиры № 27 в первой очереди, № 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м., не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в первой очереди многоквартирного дома у собственников помещений в этой очереди возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этой частью дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.

Вместе с тем,  судом первой инстанции  обоснованно принято во внимание  то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью  5 130 кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 № АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь  жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.

Учитывая данный факт, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что договор аренды земельного участка от 14.12.2011 № АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий  очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что   требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.

Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о том, что в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за земельный участок кадастровый №19:01:010108:43, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные и не влияющие на правомерность вышеизложенного вывода суда первой  инстанции.

По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца  о неправильном исчислении судом первой инстанции  размера арендной платы, подлежащей взысканию.

При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.3013, судом первой инстанции правомерно определено, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 879 кв.м.

Как следует из материалов дела, план-схема выполнен исполнителем на основании договора с ООО «УКС «Жилстрой» и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.

Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства  3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что  предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции   о невозможности  использования при расчете арендной платы выполненного ООО «ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.

Администрация г. Абакана, обжалуя решение суда первой инстанции, указала, что в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.

В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012г. по 15.09.2013г. по подсчетам суда составляет 275 дней (с 14.12.2012г. по 05.04.2013г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013г. по  15.09.2013г. в решении указано 163 дня).

Между тем количество дней за период с 14.12.2012г. по 15.09.2013г. составляет 276 дней: с 14.12.2012г. по 05.04.2013г.- 113 дней: с 06.04.2013г. по 15.09.2013г.- 163 дня.

Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, при позиции, которую занял суд первой инстанции, расчет должен выглядеть следующим образом.

Размер арендной платы с 14.12.2012 по 05.04.2013г. – 3 746 027 рублей 40 копеек (12 100 000 рублей (размер годовой арендной платы по договору) : 365 (кол-во дней в году) х 113 (кол-во дней в период с 14.12.2012г. по 05.04.2013г.).

Размер арендной платы с 06.04.2013г. по 15.09.2013г. – 3 424 362 рубля 36 копеек (12 100 000 рублей  (размер годовой арендной платы по договору): 5130 кв.м. (S) х 3251 кв.м. (S) : 365 (кол-во дней в году) х 163 (кол-во дней в период с 06.04.2013г. по 15.09.2013г.).

Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013г., 3 025 000 рублей  - до 15.06.2013г., 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013г.

Оплачено 800 000 рублей, долг 6 370 389 рублей 76 копеек.

Сумма неустойки, согласно расчету Администрации г. Абакана  за период с 16.03.2013 по 30.09.2013 составляет 891 585 рублей 46 копеек.

При проверке вышеуказанного довода заявителя апелляционной жалобы установлено следующее.

30.12.2013 в канцелярию Третьего арбитражного апелляционного суда поступило определение Арбитражного суда Республики Хакасия об исправлении арифметической ошибки в решении.

Указанным определением  исправлена  арифметическая ошибка, допущенная  в решении Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу № А74-3622/2013, в связи с чем, суд определил  лист 5 решения с абзаца второго изложить в следующей редакции:

За период с 14.12.2012 по 05.04.2013 за 113 дней арендная плата составила 12 100 000 рублей  : 365 х 113 = 3 746 027 рублей 40 копеек.

С 06.04.2013 по 15.09.2013 арендная плата за оставшуюся площадь 3 251кв.м. (5130кв.м. - 1879кв.м.) составила 12 100 000  рублей  : 5 130 кв.м х 3 251 кв.м. /365 х 163 = 3 424 362 рубля  36 копеек.

Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013, 3 025 000 рублей до 15.06.2013, оставшаяся часть 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013.

Из материалов дела следует, что фактически уплачено 800 000 рублей, таким образом, сумма долга составила 6 370 389  рублей 76 копеек.

Согласно определению об исправлении опечатки, последний абзац листа 5 решения изложен в следующей редакции:

Согласно расчету суда размер неустойки составил 891 585 рублей 46 копеек.

Согласно определению об исправлении опечатки на листе 6 в четвертом абзаце снизу мотивировочной части решения суд определил  сумму неустойки считать 445 792  рубля  73 копейки;

- на листе 6 в предпоследнем абзаце сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с истца в доход федерального бюджета  суд определил считать 51 133 рубля  88 копеек.

Согласно определению об исправлении опечатки  резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в пользу администрации города Абакана 6 816 182 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч сто восемьдесят два) рубля  49 копеек, в том числе 6 370 389 (шесть миллионов триста семьдесят тысяч триста восемьдесят девять) рублей 76 копеек долга, 445 792 (четыреста сорок пять тысяч семьсот девяносто два) рублей