Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу n А33-10676/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

права на приобретение арендуемого имущества; предприниматель владеет спорным помещением общей площадью 664,7 кв.м, не превышающим установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м); спорное помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из оспариваемого отказа, изложенного в письме от 13.05.2013 № 150-1628/154, следует, что управление отказало предпринимателю в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленин­ский, дом 47 (далее – спорное помещение), в связи с тем, что нарушена форма соглашения о перенайме, так как соглашение не подписано предпринимателем; спорное нежилое помещение находится в пользовании заявителя менее двух лет со дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ (05.08.2008). Управление считает, что в период с 31.01.2000 по 13.11.2012 между предпринимателем и управлением отсутствовали арендные отношения, поскольку договор перенайма от 03.02.2000     № 3 и изменения к договору аренды от 31.01.2000 не зарегистрированы в установленном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом                      г. Норильска и ООО «Элиса» подписан договор аренды от 31.10.1995 № 33 в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку указанный договор подписан до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), то данный договор аренды не подлежал государственной регистрации.

На основании распоряжения главы г. Норильска от 03.02.2000 № 32, изменений от 31.01.2000 к договору аренды от 31.10.1995 № 33, которые подписаны между управле­нием и ООО «Элиса»; договора пе­ренайма от 03.02.2000 № 3, подписанного между предпринимателем и ООО «Элиса» (л.д. 33-35) к новому аренда­тору (предпринимателю Борзенковой Н.А.) перешли все права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды от 31.10.1995 № 33.

Договор о перенайме от 03.02.2000 № 3 не зарегистрирован.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент перенайма) государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Таким образом, изменения к договору аренды от 31.01.2000 и договор перенайма от 03.02.2000 № 3, который заключен на срок действия договора аренды от 31.10.1995 № 33 (с 01.10.1995 по 31.12.2009), подписанные после вступления в силу Закона о регистрации подлежали государственной регистрации.

В нарушение вышеизложенных требований законодательства государственная регистрация изменений к договору аренды от 31.01.2000 и договора перенайма от 03.02.2000 № 3 о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.1995 № 33 не производилась, данное соглашение ввиду его отсутствия является незаключенным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом управления об отсутствии арендных отношений между предпринимателем и управлением в период с 31.01.2000 по 13.11.2012, по следующим основаниям.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 6 и 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации» разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (пункт 6). В срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ( введен постановлением  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 25.01.2013 №13) даны следующие разъяснения: В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалами дела подтверждается наличие сингулярного правопреемства (перенайма нежилого помещения) между обществом с ограниченной ответственностью «Элиса» и индивидуальным предпринимателем Борзенковой Н.А.  Договор перенайма заключен с ведома и согласия управления. С учетом изложенного срок временного арендного пользования спорным помещением обществом с ограниченной ответственностью «Элиса» (в период с 01.10.1995 по 03.02.2000) подлежал включению в срок временного арендного пользования спорным помещением предпринимателем и составляет более двух лет непрерывного владения и пользования спорным нежилым помещением на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ (05.08.2008). При переоформлении договора аренды указанное помещение не высвобождалось и не передавалось арендодателю.

С учетом указанных обстоятельств, а также исходя из вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, тот факт, что изменение к договору аренды от 31.01.2000 и договор перенайма от 03.02.2000 не зарегистрированы в установленном порядке не свидетельствует о том, что спорный объект находился в арендном пользовании предпринимателя менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

В последующем на основании распоряжения главы администрации г. Норильска от 28.01.2010 № 205 между управлением и заявителем 24.02.2010 заключен новый договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 4480-А в отношении спорного объекта со сроком действия с 01.01.2010 до 01.07.2015. Указанный договор прошел государственную регистрацию 13.11.2012.

При таких обстоятельствах, предпринимателем как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом                 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем управление неправомерно отказало предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно обязал муниципальное учреждение «Управление имущества администрации города Норильска» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Борзенковой Н.А., а именно, произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «29» октября 2013 года по делу                      № А33-10676/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.А. Колесникова

Судьи:

Л.А. Дунаева

Н.А. Морозова