Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в помещении 1 – складское, комната 2 в помещении 2 – сварочный цех, комнаты 3, 4 в помещении 2 – цех порошковой покраски, комната 4 в помещении 3 и комнаты 5-7 в помещении 4 – производство теплиц, комнаты 8, 9 в помещении 4 – гараж, оставшиеся комнаты на первом этаже – подсобно-складские; второй этаж не используется; СТР05633 – используется под проходную; СТР05020 – 1 этаж в помещении 1 комнате 1 – полимерный цех, комнаты 2-7а – складское, комната 7 – металлоцех, комнаты 14-21 – токарный цех, комнаты 9-11 в помещении 1, помещении 2 и помещении 3 (антресоль) – подсобно-бытовые; СТР05026 – 1 этаж помещение 1 комнаты 1-3 – складское, комната 4 – мебельный цех, комната 2 – цех гидромолота, помещение 2 комнаты 1, 3, 5 – складское, комната 4 – производство металлоконструкций, 2 этаж является венткамерой – использование невозможно; СТР05019 – весовая, складское (акт проверки № 803).

14.05.2013 ответчик обратился к руководителю Департамента с письмом от 13.05.2012 № 05-010, в котором просил пересчитать арендную плату с применением льготного коэффициента Кс-0,063, а не Кс-1, уменьшив ее размер до 26 607 руб. 82 коп. в месяц.

В письме от 11.06.2013 № 23018 (предарбитражном предупреждении), направленном ответчику 13.06.2013 почтой, истец согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал в срок до 28.06.2013 погасить задолженность по арендной плате, в случае неисполнения требования в установленный срок – расторгнуть договор аренды и вернуть Департаменту объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в срок до 28.06.2013.

Письмом от 11.06.2013 № 22984 (вх. от 19.06.2013) истец требовал устранить нарушения использования муниципального имущества, так как запрещено использование муниципальной преференции в целях, не соответствующих указанным в заявлении о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Уведомлением от 11.06.2013 № 22970 (вх. № 06-016 от 17.06.2013) истец требовал произвести передачу помещения и погасить задолженность по арендной плате.

18.06.2013 Департаментом проведена очередная проверка использования объектов муниципального нежилого фонда арендатором ООО «Новые технологии», установлено, что нарушения использования помещений, отраженные в актах от 17.01.2013, от 22.02.2013, от 27.05.2013, не устранены, фактически помещения используются под склады, гаражные боксы, под изготовление теплиц, металлических изделий, мягкой мебели, бетонных изделий (бордюров, тротуарной плитки, брусчатки), а также осуществляется переработка пластмассы (акты проверки № 803, № 872).

К актам проверок приложены материалы фотофиксации.

С учетом произведенного перерасчета арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.05.2013 истцом начислена арендная плата за здания в сумме 1 335 374 руб. 67 коп. и 27 971 руб. 06 коп. пени за период с 12.02.2013 по 31.05.2013.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается от оплаты пользования зданиями, использует имущество с нарушением условий договора (не по целевому назначению), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 21.09.2012 № 12278 в отношении имущества, указанного выше, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.02.2013 по 31.05.2013.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора и приложении № 2 к договору.

Расчет арендной платы на 21.09.2012 выполнен истцом в соответствии с действующими на тот период Положением об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска,  Методикой определения арендной платы (утв. Решением Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232) и Решением Красноярского Городского Совета от 02.09.2008 № 3-36, которым устанавливалась базовая ставка арендной платы с 22.01.2009 в размере 2 560 руб. за 1 кв. м.

Размер годовой арендной платы определен по формуле:

Aп = Cа x S x Kп x Kт x Kд,

где:

Cа - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год;

S – арендуемая площадь;

Kп – коэффициент типа здания;

Kт – территориальный коэффициент;

Kд – коэффициент деятельности арендатора.

При расчете арендной платы, исходя из той деятельности, для осуществления которой ответчику предоставлялись здания (помещения), был применен коэффициент деятельности арендатора для производителей сельхозпродукции, равный 0,4.

Решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы» и Решение Красноярского городского Совета депутатов от 02.09.2008 № 3-36 «О базовой ставке арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска» утратили силу в связи с вступлением в силу Решения Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы».

В соответствии с названным решением на 2013 год ежемесячный размер арендной платы подлежит расчету следующим образом:

- базовая ставка арендной платы;

S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда;

- коэффициент территориальности;

- коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

При расчете арендной платы истцом применены коэффициенты с учетом характеристик имущества, находящегося в аренде у ответчика: Кв – для отдельно стоящих зданий (0,8), Кто – для неотапливаемых (холодных) складов, гаражей (0,77), Ки – для объектов со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию более 10 лет – наиболее низкий по таблице (0,56), Кфунк – производственно-складское (0,22), Кт – для соответствующего района города (0,48).

В силу согласованных сторонами условий (пункт 3.4. договора) арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Такое же правило содержится в пункте 6.2. договора, согласно которому условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

В методике определения арендной платы предусмотрено применение к арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, социально ориентированными некоммерческими организациями, политическими партиями, льготного коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора.

К субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся сельским хозяйством, применяется коэффициент Кс, равный 0,063.

Ответчику на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 21.09.2012 №4970-недв и согласия Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 29.08.2012 № 14085 предоставлена муниципальная преференция в виде аренды на льготных условиях (по сравнению с иными субъектами предпринимательской деятельности) муниципальных зданий с условием использования данных зданий под производство и хранение произведенных овощей и продукции питомников, весовую, проходную.

Вместе с тем, суд правомерно указал, что  объекты, переданные ответчику по договору от 21.09.2012 № 12278 в рамках предоставления муниципальной преференции, используются ответчиком под склады, гаражные боксы, под изготовление теплиц, металлических изделий, мягкой мебели, бетонных изделий (бордюров, тротуарной плитки, брусчатки), переработку пластмассы, то есть муниципальное имущество используется не по целевому назначению.

Довод ответчика о том, что нецелевое использование имущества истец надлежащими доказательствами не подтвердил (акт проверки составлен в отсутствие представителя арендатора, фотографии, приложенные к акту проверки, невозможно идентифицировать к помещениям арендатора), суд первой инстанции правомерно отклонил.

Факт изменения функционального использования спорного имущества подтвержден материалами дела в совокупности (актами проверок, фотоматериалами) и не опровергнут ответчиком соответствующими доказательствами.

Акт проверки от 22.02.2013 № 306 составлен с участием представителя ответчика.

Допустимость актов проверки в качестве доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение обязательств арендатором, предусмотрена в пункте 5.5. договора.

При этом, оспаривая доказательства истца и указывая, что занимается производством и хранением произведенных овощей и продукции питомников, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил каких-либо документов, подтверждающих данные обстоятельства.

Исходя из результатов проверок (л.д. 44, 181, 181, 182, 184) общая площадь помещений, используемых под складирование овощей и фруктов, составляет 1 119,7 кв. м (683,10 + 436,60), (данные соответствующих площадей указаны в дополнительном соглашении № 2 от 10.04.2013, л.д. 43 т.1),  что составляет менее 13,5% от площади всего имущества, переданного в рамках муниципальной преференции (от 8 401,5 кв. м). Апелляционный суд соглашается с тем, что такой  размер доли имущества, занятого хранением овощей, свидетельствует о том, что основной доход ответчик получает не от производства сельскохозяйственной продукции, ее первичной и последующей  (промышленной) переработки.

Вместе с тем, предоставленная муниципальным образованием льгота по арендной плате за пользование муниципальным имуществом связана в целом с поддержкой субъекта малого и среднего предпринимательства, занятого в социально значимой, но малодоходной области хозяйствования, и призвана обеспечивать возможность занятия такой деятельностью.

Использование 86,5% помещений для производства промышленной продукции противоречит целевому назначению имущества, установленному договором.

В соответствии с условиями договора и Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» Департаментом правомерно произведен перерасчет арендной платы с учетом коэффициента Кс- 1.

Пересчет арендной платы с учетом коэффициента Кс-1 произведен правомерно, поскольку  муниципальная преференция может быть предоставлена исключительно в целях, перечисленных в статье 19 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

То обстоятельство, что льгота была предоставлена на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 21.09.2012 №4970-недв и согласия Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 29.08.2012 № 14085, не придает договору аренды от 21.09.2012 № 12278 статуса договора о предоставлении льготы, так как льгота предоставлялась ответчику под занятие определенным видом деятельности и при изменении функционального использования имущества льгота далее (бессрочно) применяться не может. Арендная плата подлежит начислению на общих основаниях и при равных условиях к иным субъектам предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку после изменения функционального использования имущества оснований для применения льготы (коэффициента Кс для сельского хозяйства – 0,063) к ответчику не имелось, то, начиная с 17.01.2013 (даты установления факта использования ответчиком имущества не по целевому назначению) начисление ответчику арендной платы правомерно произведено в соответствии с Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» по общим правилам.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.05.2013 (при исключении применения льготного коэффициента 0,063 с 17.01.2013) составил 1 153 667 рублей 77 копеек.

После обращения в суд ответчиком частично оплачен долг по арендной плате в общей сумме 391 684 рублей 62 копейки (по расчетам истца – 130 561 рублей 54 копейки – 09.08.2013, 130 561 руб. 54 коп. – 10.07.2013, 130 561 руб. 54 коп. – 10.06.2013 (л. д. 196 т. 1)), с учетом частичной оплаты долг ответчика составил 761 983 рублей  15 копеек.

Довод ответчика о ненадлежащем состоянии помещения (все здания неотапливаемые, находятся в ветхом состоянии, требуется их ремонт; в зданиях отсутствует электроснабжение, инженерные сети, канализация) правомерно отклонен судом первой инстанции.

В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Факт исполнения данной обязанности со стороны Департамента подтверждается актом приема-передачи от 21.09.2012, согласно которому здания переданы в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому состоянию зданий арендатор не имеет.

В силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора аренды или передаче имущества в аренду.

Акт приемки имущества от 21.09.2012 подписан ответчиком без замечаний (л.д. 25 т.1).

Приняв имущество без замечаний, ответчик подтвердил наличие потребности в имуществе в том состоянии, в котором оно было передано.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации не допускается.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании 761 983 руб. 15 коп правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом,