Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В силу пункта 3 названной статьи, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, истец в соответствии с условиями договора от 10.01.2003 № 1, обязан вносить арендную плату за пользование указанным участком, которая в силу зависит абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 12 Закон Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» является регулируемой и зависит, в том числе, от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей и имеет прямо пропорциональную зависимость при исчислении арендной платы, при исчислении арендной платы используются данные о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Указанная норма права предоставляет истцу возможность альтернативного обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, истец правомерно обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка со ссылкой на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010 в размере 4 589 420 руб. утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п по состоянию на 01.01.2011, то есть после введения в действие главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, к установлению кадастровой стоимости земельного участка подлежат применению положения статьи 24.19, содержащейся в названной главе Закона.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка согласно отчету оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки» № 43/12 установлена на 17.12.2012, а не на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, на основании ходатайство истца судом правомерно  определением от 24.05.2013 назначена экспертиза рыночной стоимости земельного участка.

Согласно экспертному заключению от 21.06.2013 № 18/06-13Н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, общей площадью 2000 кв.м, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 120 000 рублей.

Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом его рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют.

По данным оценки рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости рыночная стоимость значительно меньше кадастровой стоимости, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу  о том, что кадастровая стоимость земельного участка в ходе массовой оценки земель субъекта определена без учета его рыночной стоимости.

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Поскольку относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено, сведения отчета являются достоверными.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленном экспертном заключении отсутствуют какие-либо противоречия, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Тем более, что в силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов, в связи с чем, несогласие третьих лиц с отказом в применении доходного, затратного методов при определении оценки рыночной стоимости земельного участка само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости спорного имущества примененными экспертом способами и методами.

Из представленного экспертного заключения от 21.06.2013 № 18/06-13Н следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на передаваемые права, на торг, на дату предложения, на местоположение, на площадь, на разрешенное использование земельного участка.

Согласно пункту 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу пункта 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из экспертного заключения от 21.06.2013 № 18/06-13Н, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог № 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 000 кв.м по адресу: Березовский район, п.Березовка, ул.Трактовая, разрешенное использование – под АЗС; аналог № 2 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 000 кв.м, расположенный по адресу: Березовский район, п.Березовка, разрешенное использование – под промышленную базу; аналог № 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв.м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п.Емельяново, разрешенное использование – под производственную базу; аналог № 4 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв.м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п.Солонцы, разрешенное использование – промышленное; аналог № 5 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 500 кв.м, расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул.Одесская, разрешенное использование – под автомойку, автосервис.

При этом земельный участок 24:04:6101005:0010 имеет следующие характеристики: площадь 2 000 кв.м, местоположения - Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для функционирования АЗС.

Экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.

С учетом изложенного суд полагает, что выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован.

.Довод администрации поселка Березовка о том, что на формирование рыночной цены участка для размещения АЗС влияет нахождение участка в водоохраной зоне реки, отклоняется апелляционным судом, как необоснованный.

Доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено.

Иск в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию, на которую была определена его кадастровая стоимость, удовлетворен правомерно.

То обстоятельство, что федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является надлежащим ответчиком, не оспаривается лицами, участвующими в деле, данный вывод следует из анализа  части 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,