Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части принятия решения по пунктам 2.1, 2.3.2 договора купли-продажи).

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «Февраль» является субъектом малого предпринимательства и с 30.03.2006 на основании договора аренды №187 непрерывно пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, д. 40, помещение 58Н, площадью 169,6 кв. (л.д. 85-93, т.1).

Согласно пункту 1.4 договора аренды он заключён на срок до 01 ноября 2014 года.

Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 14.12.2012 №3278 (л.д. 18, т.1) ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направил постановление администрации города Абакан от 06.12.2012 №2421 (л.д.19, т. 1) с условиями приватизации спорного помещения, проект договора купли-продажи помещения.

Письмом от 17.01.2013 истец направил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий к нему (л.д.14,17, т.1) следующего содержания:

- исключить пункты 1.3, 1.7, 3.3;

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем, составляет 7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчёта об оценке рыночной стоимости №94-Н/12 от 15.01.2013»;

- пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 386 000 (триста восемьдесят шесть тысяч) рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.3.2 договора изложить в следующей редакции: «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 7 334 000 (семь миллионов триста тридцать четыре тысячи) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3-2.3.10 настоящего договора»;

- в пункте 2.4 договора слова «Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в день поступления денежных средств  на счёт Продавца» заменить словами «Обязательства Покупателя по внесению денежных средств по настоящему Договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта Покупателя»;

- в пункте 3.1 договора цифру «0,1» заменить цифрой «0,03».

Письмом от 22.01.2013 ответчик направил истцу подписанный договор с протоколом согласования разногласий следующего содержания (л.д. 15-16, т.1):

- пункт 1.7 «Нежилые помещения в момент подписания договора купли-продажи находятся во владении покупателя в соответствии с договором аренды №187 от 30.03.2006, в связи с чем акт приема-передачи помещений между сторонами не составляется»;

- пункты 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4, 3.1, 3.3 оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи».

В рамках дела по ходатайству истца проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчёту от 27.09.2013 №76/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг», рыночная стоимость спорного помещения №58Н составляет 9 200 000 рублей (л.д. 1-103, т.4).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества, определённой экспертным путём, а также с условиями урегулирования разногласий, истец обратился в арбитражный суд с иском и просил удовлетворить иск по спорным пунктам договора в редакции покупателя, добавив к разногласиям пункты 2.3.3 и 2.3.6 договора.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения.

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, Федеральным законом №159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 №3139/12 по делу №А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

По результатам проведённой в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения №58Н составляет 9 200 000 рублей.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке оспаривания оценки выкупаемого имущества истец представил в дело другой отчёт об оценке и впоследствии ходатайствовал о независимой оценке посредством судебной экспертизы.

Доказательства недостоверности данного отчёта никем из участников дела не представлены.

Доводы истца о недостоверности экспертного заключения в силу служебной зависимости эксперта от третьего лица по делу, изложенные в ходатайстве о повторной экспертизе, правомерно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные, поскольку отвод эксперту никем, включая третьих лиц, не заявлен в порядке, установленном нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства служебной зависимости или заинтересованности эксперта от участников дела в период экспертизы в деле отсутствуют. На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы обществом с ограниченной ответственностью «Февраль» в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив отчёт общества с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг» от 27.09.2013 №76/13 на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что замечания истца по представленному отчёту носят субъективный характер, представитель истца, подписавший возражения на отчёт, не представил доказательства того, что обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведённой экспертизе, что приведённые им замечания к отчёту повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта.

Таким образом, поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включил установленную экспертом цену 9 200 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункты 2.1 и 2.3.2 спорного договора.

Заявитель